가. 청구인은 2010년부터 2012년까지 OOO 주식회사로부터 광주광역시 OOO를 취득하여 임대사업을 영위하다가 2014년에 동 아파트 등 40개호(이하 “쟁점임대아파트”라 한다)를 OOO 주식회사 등 4개 회사(이하 “쟁점임대아파트 양수업체”라 한다)에, 나머지 3채는 2014년(1개호) 및 2015년(2개호)에 각 개인에게 양도하였으나, 쟁점임대아파트 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.

나. OOO장(이하 “조사청”이라 한다)은 2016.6.23.부터 2016. 9.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 등 세무조사를 실시하여 쟁점임대아파트 1호당 양도가액으로 부동산매매계약서 및 부동산등기부에 기재된 실지거래가액 OOO원을 적용하는 등 2014년 및 2015년 중 청구인이 양도하고서도 양도소득세를 무신고한 임대아파트에 대한 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2016.12.7. 청구인에게 양도소득세 2014년 귀속분 OOO원을 각 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점아파트 양도경위를 보면 2013년 중 쟁점임대아파트 양수업체를 실질적으로 운영하던 OOO이 아파트 시행사업을 위해 청구인으로부터 OOO 주식회사 발행주식 30,600주(지분율 51%, 이하, “쟁점주식”이라 한다)를 양수하였다가 인허가 지연 등으로 사업이 제대로 이행되지 않게 되자 청구인에게 쟁점주식 환매를 요청하였고, 청구인은 환매자금이 없어 쟁점임대아파트 매매계약서를 작성하여 소유권 이전등기를 해 주었는바, 쟁점임대아파트 거래의 실질은 아래와 같은 근거로 교환거래(쟁점아파트와 쟁점주식)로서 쟁점임대아파트 매매계약서상 매매가액은 형식적으로 기재된 가액일 뿐 쟁점임대아파트 양도가액은 쟁점주식의 2013.12.31. 기준 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 평가한 가액 OOO× 30,600주)을 적용하여야 하며, 이 경우 쟁점임대아파트 양도차손이 발생한다.

(가) 청구인과 쟁점임대아파트 양수업체 간의 쟁점임대아파트 매매계약서상 매매대금 수수가 없었는바, 이는 조사청이 청구인에 대한양도소득세 조사 당시 청구인의 자금출처 조사도 실시하였는바, 자금원천소명액 중 동 매매대금이 포함되어 있지 아니한 사실로도 확인된다.

(나) 2014.9.19. 청구인과 쟁점임대아파트 양수업체 간에 체결된 부동산 매매계약서는 실제 2013.4.13. OOO이 매수한 쟁점주식에 대한 구두상 환매권 행사에 따라 청구인이 자금여력이 없는 상태에서 대물변제 성격으로 작성된 것으로 쟁점임대아파트를 10호씩 4개 업체에 양도하는 것으로 작성한 사유는 OOO의 사정과 요구에 의한 것이었는바, 청구인의 쟁점임대아파트 양도가액은 교환거래로 취득한 쟁점주식의 시가를 적용하여야 한다.

(다) 청구인이 형식상 쟁점임대아파트의 소유권을 쟁점임대아파트 양수업체에게 이전하여 주었으나, 관련 담보대출금과 전세보증금은 현재까지 청구인이 부담하고 있고, 처분청 의견대로 청구인이 쟁점임대아파트 매매계약서상 매매대금대로 양도한 것이라면 쟁점임대아파트 양수업체 또는 실질 소유자인 OOO에게 매매대금을 지급받기 위한 노력을 하였어야 할 것이나, 청구인은 현재까지 채권회수를 위한 어떠한 법적 조치를 이행한 사실이 없는 등 쟁점임대아파트 매매계약서가 형식적으로 만들어진 것에 불과하다는 것을 반증하는 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 2014년 중 쟁점임대아파트를 쟁점임대아파트 양수업체에 각 10호씩 양도 후 양도소득세를 무신고한 사실이 확인되어 처분청은 쟁점임대아파트 부동산 매매계약서상 매매가액을 양도가액으로 적용하였는바, 청구인은 쟁점임대아파트 양수업체로부터 매매대금 중 일부를 지급받은 사실이 금융거래내역으로 확인되는 등 아래와 같은 근거로 쟁점임대아파트 양도의 실질이 교환거래라는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

(1) 청구인 OOO로 2014.10.10. OOO원이 입금된 사실이 나타나는바, 동 입금액은 쟁점임대아파트 매매대금 중 일부를 지급받은 것으로 보이고, 조사청은 청구인의자금출처 조사 당시 동 지급액 OOO원을 소명금액으로 인정한 사실이 조사복명서에 나타나며, 쟁점임대아파트 양수업체는 이후에도 매월 일정금액을 청구인 OOO 계좌로 지급한 사실이 나타나는 등청구인과 쟁점임대아파트 양수업체 간의 쟁점임대아파트 매매계약서상 매매대금 수수가 없었다는 청구주장은 타당하지 않다.

(2) OOO의 쟁점주식 취득 및 양도내역을 보면 2013년 OOO은 주식 30,000주 OOO에 청구인의 OOO로부터, OOO은 청구인으로부터 600주를 OOO에 각 취득하였다가 2014년 중 청구인에게 쟁점주식을 양도한 사실이 나타나는바, OOO이 청구인에 대해 환매권을 행사할 합리적 이유가 없는 점, 쟁점주식과 쟁점임대주택 거래 관련 매매계약서가 각각 별도로 존재하고, OOO에게 당초 쟁점주식을 양도한 주체OOO와 쟁점임대주택 양수업체는 엄연히그 거래주체가 상이하여 교환거래로 볼 수 없는 점, OOO의 요구로 쟁점임대아파트 거래상대방을 쟁점임대주택 양수업체로 정하였다는 청구주장을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없는 점 등에비추어 청구인의 쟁점임대주택 양도는 교환거래로서 쟁점주식 시가를 양도가액으로 적용하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않다.

(3) 부동산 등기이전으로 물권적 효력이 발생하므로 해당 매매대금이 일부가 지급되지 않았더라도 양도의 효력에는 영향을 미치지 아니하고, 단지, 거래당사자 간의 채권·채무관계가 존재하는 것으로 보아야 할 것으로 거래대금이 전액 지급되지 않았다거나 관련 대출금 명의 이전이 이루어지지 않은 것은 청구인의 쟁점임대아파트 양도소득세 납세의무와는 무관한 사실관계이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점임대주택 양도와 쟁점주식 양수 거래의 실질은 쟁점임대주택 양도대가로 쟁점주식을 이전받은 교환거래라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제92조【양도소득과세표준의 계산】① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 "양도소득과세표준"이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득과세표준은 제94조부터 제99조까지, 제99조의2, 제100조부터 제102조까지 및 제118조에 따라 계산한 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제를 한 금액으로 한다

제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계법인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2.특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

다. 사실관계 및 판단

(1) 조사청의 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 처분청은 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다며 다음과 같은 자료를 제시하였다.

(가) 청구인은 쟁점임대주택 거래대금 수수가 없었다고 주장하나, 이는 사실과 다르다며 OOO의 2014.9.19.～2016.9.23.까지 입금거래내역을 조회하여 확인해 준 ‘예금거래내역서’를 제시하였는바, 그 거래내역은 다음과 같고, 이 외 쟁점임대주택 양수업체가 청구인 OOO 계좌로 매월 일정금액을 입금한 사실이 나타나는 금융거래내역을 각 제시하였다.

(나) 청구인과 쟁점임대주택 양수업체 간에 2014.9.19. 체결된 쟁점임대주택 부동산 매매계약서 사본을 제시하였는바, 1호당 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있다.

(다) 처분청은 쟁점주식 거래와 쟁점임대주택 거래는 거래주체가 상이한 별도의 독립적인 거래로서 교환거래라는 청구주장은 타당하지 않다며 다음과 같은 자료를 제시하였다.

1) OOO의 쟁점주식 취득과 관련하여 OOO 주식회사가 법인세 신고시 제출한 ‘주식·출자지분양도명세서’상 거래내역은 다음과 같다.

2) 세무조사 당시 청구인이 조사청 조사담당자에게 제시한 ‘주식양도·양수 계약서’상 거래내역은 다음과 같다.

(3) 청구인은 쟁점임대주택 양도와 쟁점주식 양수(환매권 행사)는 다음과 같은 근거로 교환거래라고 주장하였다.

(가) 쟁점주식 및 쟁점임대주택 거래경위는 다음과 같다며 아래와 같은 내용을 확인하는 내용으로 작성하여 OOO, 청구인이 각 인감도장을 날인한 2017.3.10.자 확인서와 위 3명의 인감증명서를 첨부하여 제시하였다.

(나) 청구인이 제시한 위쟁점주식 및 쟁점임대주택 거래경위 사실을 뒷받침하는 근거로 다음과 같은 자료를 제시하였다.

1) 청구인은 쟁점주식과 쟁점임대주택 거래가 교환거래라는 근거로 청구인이 쟁점주식을 OOO으로부터 양수하는 내용의 ‘주식 양도양수 계약서’ 사본, 청구인과 쟁점임대주택 양수업체 간에 체결된 부동산 매매계약서 사본을 각 제시하며 2개 계약서상 계약체결일이 2014.9.19.로 기재되어 있다.

2) OOO이 2014.9.23. 증권거래세로 OOO원을 납부한 각 납부한 사실이 나타나는 ‘영수필통지서(징수기관용)’ 사본을 제시하였는바, 청구인은 OOO 발행주식을 취득하였다가 OOO에게 양도한 것으로 추정된다고 주장하였다.

(다) 청구인은 쟁점주식의 2013.12.31. 기준 「상속세 및 증여세법」상보충적 평가방법으로 평가한 가액이OOO원)이라고 주장하며, 그 산정내역을 제시하였다.

(라) 청구법인 답변내용에 대해 청구인은 추가 항변서 및 관련 자료를 제시하였는바, 주요내용은 다음과 같다.

1) OOO이 쟁점임대주택 양수업체를 실질적으로 지배하고 있다는 근거로 쟁점임대주택 양수업체의 사업자등록증을 각 제시하였는바, 주요내용은 다음과 같다.

2) 처분청은 청구인이 쟁점임대아파트 양수업체로부터 OOO원을 지급받았다며 관련 금융거래내역을 제시하였고, 청구인은 OOO이 OOO아파트 양수업체 명의로 청구인 계좌에 입금하였다가 당일에 인출하여 회수하였다고 주장하였으나, 구체적인 금융거래내역은 별도로 제시하지 않았다.

3) 처분청이 쟁점임대아파트 양수업체에서 청구인에게 매월 일정금액을 지급한 사실이 나타나는 금융거래내역을 제시한 데 대해 청구인은 동 지급액은 쟁점임대아파트 매매대금이 아니라 쟁점아파트 세입자들이 지급한 임차료로서 쟁점임대아파트 관련 대출금이 대부분 청구인 명의로 되어 있어 이를 상환하는 데 사용하기 위해 지급받은 것이라고 주장하였고, 쟁점아파트 관련 대출금 상환 및 잔액내역OOO을 각 제시하였다.

4) 이 외에도 청구인은 15년 전에 신축된 쟁점임대아파트 1호당 양도가액 OOO 소재 아파트 시세에 비해 지나치게 높다고 주장하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점임대주택의 양도와 쟁점주식 양수 거래가 교환거래라고 주장하나, 교환거래가 성립하기 위해서는 쟁점임대주택 양수 주체와 쟁점주식 양도 주체가 동일하여야 할 것이나, 쟁점임대주택의 양수인은 OOO 주식회사 등 4개 업체인 반면, 쟁점주식 양도인은 OOO으로서 상이한 점, 청구인은 OOO이 아파트 시행목적으로 2013년 청구인으로부터 쟁점주식을 양수하였고, 사업이 여의치 않을 경우 양수인이 환매할 수 있는 권리를 구두로 약정하였다고 주장하는바, OOO 주식회사의 2013년 주주변동내역에 의하면 청구인은 2013년 이전에 동 회사 발행주식을 보유하고 있지 않았던 상태여서 청구주장대로라면 청구인이 2013년 중 기존 주주들로부터 쟁점주식을 취득하였다가 OOO에게 양도하였어야 할 것이나, 청구인은 쟁점주식을 기존 주주들로부터 양수하였거나, OOO에게 양도한 사실을 입증할 수 있는 계약서, 증권거래세 신고납부 내역 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점임대주택 양도가 교환거래라는 근거로 거래대금 수수가 없었다고 주장하나, 청구인 OOO의 금융거래내역을 보면 쟁점임대주택 양도대금 중 일부가 입금된 사실이 나타나고, 청구인이 해당 금액을 OOO에게 반환한 사실을 입증할 만한 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인과 쟁점임대아파트 양수업체 간에 체결된 쟁점임대주택 매매계약서상 실지거래가액을 양도가액으로 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.