가. 청구인들OOO 대 395㎡ 및 그 지상 건물 240.04㎡ 외 7필지의 토지(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO(이하 “주택조합”이라 한다)에 OOO에 양도하고 2009.9.29. 2009년 귀속 양도소득세 예정신고를 한 후 2009.9.30. 및 2010.7.26. 2회에 걸쳐 관련 세액을 납부하였다.

나. 청구인들은 2013.4.25. 이 건 부동산 중 OOO 도로 66㎡ 외 5필지 토지(이 건 부동산 중 OOO 429-1 대 395㎡ 및 그 지상 건물 240.04㎡를 제외한 부분으로, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 매매대금 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 주택조합 아파트 사업부지내 상가건물과 아파트로 대물변제받기로 하였으나 주택조합의 사실상 부도 등으로 인하여 회수불능 상태이므로 쟁점금액을 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 환급하여 달라는 취지로 경정청구하였으나, 2013.6.26. 처분청은 쟁점금액이 회수불능 상태인 것으로 보기 어렵다는 이유로 거부통지를 하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2013.9.12. 이의신청을 거쳐 2014.1.21. 심판청구를 제기하였다(상세 심판청구 내역 <별지1> 기재).

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1)쟁점금액은 아래와 같은 이유로 명백히 회수불능의 상태에 있으므로 양도소득세 산정시 동 금액을 양도가액에서 제외하여야 한다.

(가) 채무자인 주택조합은 2005년 3월경 주택사업 개시 후 심의 지연, 사업부지의 정형화 요구, 장기전세주택건립 요청 등 사업과정이 수차례 변경되었을 뿐만 아니라 부동산 경기침체까지 겹쳐 사업이 지연됨에 따라 사업비에 대한 이자가 기하급수적으로 늘었으며 해당 이자를 상환할 수 없어 사실상 주택조합은 부도상태에 놓여 2008.11.20. 폐업함으로써 더 이상 주택건설사업을 진행할 수 없게 되었다.

(나) 주택조합의 조합장 최OOO은 2012년 12월경 지위를 이용, 조합비 OOO을 횡령하고 조합원들로부터 OOO을 받아 챙긴 혐의로 구속기소 되었으며 기타 사기와 사문서 위조 등의 혐의로 추가 기소된 상태이다.

(다) 시공사인 OOO은 2012년 3월경 OOO 대출금 OOO을 대위변제하여 토지 우선권을 가지게 되었으며, 이로써 부택조합은 쟁점토지의 소유권을 상실하게 되었고 조합원들은 부동산에 대한 권리 및 조합원 분담금을 모두 포기해야 하는 상황에 이르렀다.

(라) OOO은 주택건설 사업비에 대한 OOO 대출금을 대위변제하였으며 이를 원인으로 2012.4.10. 새로운 시행사인 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에게 쟁점토지의 소유권이 이전됨으로써 기존의 조합원과 주택조합과의 모든 계약관계는 OOO로 이전(승계)되지 않고 바로 소멸되었다.

(2) 청구인들이 쟁점토지의 양도대가로 주택조합으로부터 아파트 및 상가를 받기로 한 것은 단순한 교환으로서 실질 거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당할 뿐만 아니라 청구인들은 쟁점토지의 양도대가로 취득하기로 한 아파트 및 상가가 아직 건축되지 않은 상태이어서 해당 자산이 확정되지 않아 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하므로 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의6 제3항에 따라 양도하는 자산의 가액을 직접 추계하여 양도가액을 산정하여야 할 것인바, 쟁점토지의 양도가액은 청구인들이 제공한기로 한 쟁점토지의 기준시가가 되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법」은 현실적으로 소득이 없다고 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세대상소득을 계산하는 권리확정주의를 채택하고 있는데, 이 건의 경우 청구인들은 주택조합이 무자력이어서 채권의 회사가 불가능하다는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 아니한 채 조합장이 횡령 등의 혐의로 구속되고 주택조합 명의 토지의 소유권이 제3자에게 매매된 사실만으로 청구인들의 채권이 회수불능의 상태로 장래에 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이라고 주장하는바, 채무자인 주택조합과 조합장의 자산상황, 지급능력 등을 종합하여 사회통념에 의하여 객관적으로 평가하는 방법에 의한 판정이 선행되어야 양도가액에서 쟁점금액을 차감할 수 있다 할 것이므로 이 건 경정청구 거부는 정당하다.

(2) 쟁점토지의 양도가액은 청구인들과 주택조합이 임의로 산정한 가액이 아닌 「도시 및 주거환경정비법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 근거하여 양도가액을 산정한 것이므로 「소득세법」제114조 제7항에 따른 추계 결정·경정 대상에 해당하지 아니한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점금액은 회수불능 상태이므로 이미 신고한 양도가액에서 그 금액을 차감하여 양도소득을 재계산하여야 한다는 청구주장의 당부 (주위적 청구)

② 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부 (예비적 청구)

나. 관련 법령 : <별지2> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 부동산 중 OOO 대 395㎡ 및 그 지상 건물 240.04㎡에 대한 양도대가로 2007.6.1.～2010.7.29. 기간동안 청구인 이OOO는 주택조합으로부터 현금을 수령하였으나, 나머지 쟁점토지에 대하여는 청구인들이 주택조합으로부터 68평형의 아파트 및 350평의 상가를 양도대가로 받기로 하였으나 미수령한 것으로 청구인들이 제출한 심판청구서의 청구이유 부분에 기재된 사실관계, 이OOO의 계좌 등에서 나타난다(<표2> 참조).

<표2> 이 건 부동산의 명세

(2) 청구인들과 주택조합 사이에 체결된 부동산매매계약서 3매(작성 날짜 미기재)에 의하면, 위 <표2>에서 번호 “3” 및 “4”의 토지의 매매대금은 OOO(본 계약서는 아파트 건립을 위한 정지조건부 계약임)이고, 계약내용은 공동주택에 건립되는 아파트(펜트하우스)로 대물교환하는 것으로, 번호 “5” 및 “6”의 토지의 매매대금은 OOO(본 계약서는 아파트 건립을 위한 정지조건부 계약임)이고, 계약내용은 공동주택에 건립되는 사업부지내 상가와 사업승인시 대물교환하는 것으로, 번호 “7” 및 “8”의 토지의 매매대금은 OOO(본 계약서는 아파트 건립을 위한 정지조건부 계약임)이고, 계약내용은 공동주택에 걸립되는 사업부지내 상가와 사업승인시 대물교환하는 것으로 각 기재되어 있다.

(3) 청구인들이 제출한 ① 상가대물교환 확약서(작성일자 : 2009.7.16.)에 의하면 주택조합의 조합장 최OOO은 쟁점토지를 청구인들로부터 취득함에 있어 주택조합 아파트의 사업부지내 상가건물을 분양평수 OOO으로 하여 OOO의 공동명의로 하여주는 것으로, ② 68평형 펜트하우스 분양확약서(작성일자 : 2009.7.16.)에 의하면 최OOO은 쟁점토지를 청구인들로부터 취득함에 있어 주택조합 아파트의 사업부지내 68평형 펜트하우스를 배OOO 명의로 하여주고 분담금에 대하여는 조합원 분양가에 준하여 분양하는 것으로 하고 분담금 상승에 따른 분담금 또한 일체의 책임을 조합에서 하여주기로 하고 분양대금 선납에 따른 68평형OOO으로 모두 종결처리하는 조건으로 하는 것으로 각 작성되어 있으며, 같은 날 동 확약서들을 법률사무소에서 공증받은 것으로 되어 있다.

(4) 쟁점토지에 관한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인들이 2007.1.29. 및 2007.4.6. 증여를 원인으로 쟁점토지를 취득하여 2009.7.16. 매매를 원인으로 조합에게 소유권이전등기를 경료하면서 같은 날 주식회사 OOO을 수탁자로 하여 신탁등기하였으며, 2012.4.10. 매매를 원인으로 OOO에게 소유권이전등기를 경료함과 동시에 주식회사 OOO을 수탁자로 하여 신탁등기한 것으로 기재되어 있으며, 2012.10.4. 현재 쟁점토지에 근저당 등은 설정되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(5) 국세청 전산자료에 의하면 주택조합은 2005.3.31. 사업장소재지를 OOO로 하고, 사업자를 최OOO 외 103명으로 하여 주택신축판매업을 영위하는 것으로 하여 개업하였다가 2008.11.20. 법인사업자로 전환하였으며 현재 조합장은 이OOO으로 확인되며, 2005년 이후 부가가치세 및 법인세를 신고한 사실은 없는 것으로 나타난다.

(6) 주택조합은 사업부지에 대한 소유권이 OOO로 넘어감에 따라 2013.8.28. OOO와 그 수탁자인 주식회사 OOO을 상대로 소유권이전등기말소등기 청구소송(서울중앙지방법원 2013가합65227)을 제기한 상태이고 동 소송에는 주택조합의 보조참가인으로 이OOO 외 48명이 참가한 상태이나 청구인들의 명단은 확인되지 아니한다.

(7) 2012.4.18. OOO 인터넷 기사 등에 의하면, OOO주택조합사업은 주택조합이 OOO 규모의 OOO 대출금 만기일(2012.3.26.)에 돈을 갚지 못하면서 투자금 OOO)을 날리게 되었는데, 이는 부동산경기가 좋을 때인 2007년 7월경 주택조합이 OOO과 공사도급협약을 맺고 OOO의 보증으로 자금을 조달해 부지를 매입하였으나 부동산경기의 침체, 주택조합의 불투명한 운영, 재정비사업 기준의 강화, 금융권의 OOO 대출금 지원 중단 등으로 인한 것으로, 지급보증을 선 OOO이 OOO을 대신 갚긴했지만 향후 향후 OOO이 법적 절차에 따라 토지 소유권을 취득할 경우 조합원의 지분 권리관계가 소멸되는 등 갈등이 예상된다고 되어 있다.

또한, 2013.7.2. OOO의 인터넷기사 등에 의하면, 조합장 최OOO은 2012년 12월경 주택조합장의 지위를 이용하여 조합비 OOO을 빼돌리고 조합원들로부터 OOO을 받아 챙긴 혐의로 구속기소되어 현재 구치소 수감중이며 기타 사기와 사문서 위조 등의 혐의로 추가기소된 것으로 나타난다.

(8) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대,

(가) 먼저, 청구인들은 쟁점금액이 회수불능이이서 이미 신고한 양도가액에서 쟁점금액을 차감하여 양도가액을 재계산하여야 한다고 주장하나,

소득의 원인이 되는 채권이 발생한 경우라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산 등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 경제적 이득을 대상으로 하는 소득세를 부과할 수 없다 할 것이나 그와 같은 사정은 납세의무자가 주장·입증하여 과세할 소득이 없다는 것을 밝혀야 하는바(대법원 2010.1.14. 선고 2009두11874 판결, 같은 뜻임), 청구인들은 주택조합의 재산상황 등 쟁점금액의 회수 가능성을 입증할 수 있는 구체적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 설령 현재 주택조합의 재산이 없다하더라도 쟁점토지의 소유권이 주택조합을 거쳐 OOO에게 이전된 상황에서 청구인들은 쟁점금액을 회수하기 위하여 주택조합 또는 그 권리의무 승계인을 상대로 소송을 제기한 사실이 없는 점, 쟁점금액의 회수 여부는 주택조합이 OOO 등을 상대로 제기한 소유권이전등기말소등기 청구소송의 결과에 따라 최종 결정될 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점금액은 장래 실현 가능성이 전혀 없게 된 것이 명백한 정도에 이르렀다고 보기 어려우므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로, 청구인들은 쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하나,

쟁점금액은 부동산매매계약서에 기재된 금액인 점, 상가교환 확약서 등에 의하면 쟁점토지와 대물변제될 상가의 평가액이 평당가로 기재되어 있고, 펜트하우스의 경우에도 평당분양가가 예상되는 반면, 부동산매매계약서 등에 기재된 쟁점금액이 임의로 산정된 것으로 볼만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니하는 점, 지역주택조합은 「주택법」 등 관련 법률에서 정하는 절차의 적용을 받는바, 쟁점토지의 평가액도 동 법률들에서 정한 절차를 따랐을 것으로보이는 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 청구인들의 심판청구 내역

<별지2> 관련 법령

(1)국세기본법

제45조의2(경정 등의 청구) ① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각 호의 1에 해당하는 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 법정신고기한 경과 후 3년(각 세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 이의신청·심사청구 또는 심판청구 기간을 말한다) 이내에 관할세무서장에게 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미달하는 때

② 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 1에 해당하는 사유가 발생한 때에는 제1항에서 규정하는 기간에 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 2월이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

1. 최초의 신고·결정 또는 경정에 있어서 과세표준 및 세액의 계산근거가 된 거래 또는 행위등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 동일한 효력을 가지는 화해 기타 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정된 때

2. 소득 기타 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있은 때

3. 조세조약의 규정에 의한 상호합의가 최초의 신고·결정 또는 경정의 내용과 다르게 이루어진 때

4. 결정 또는 경정으로 인하여 당해 결정 또는 경정의 대상이 되는 과세기간외의 과세기간에 대하여 최초에 신고한 국세의 과세표준 및 세액이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과한 때

5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령이 정하는 사유가 당해 국세의 법정신고기한경과후에 발생한 때

(2) 국세기본법 시행령

제25조의2(후발적 사유) 법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령이 정하는 사유가 당해 국세의 법정신고기한후에 발생한 때"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 최초의 신고·결정 또는 경정에 있어서 과세표준 및 세액의 계산근거가 된 거래 또는 행위등의 효력에 관계되는 관청의 허가 기타의 처분이 취소된 때

2. 최초의 신고·결정 또는 경정에 있어서 과세표준 및 세액의 계산근거가 된 거래 또는 행위등의 효력에 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 당해 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 인하여 해제되거나 취소된 때

3. 최초의 신고·결정 또는 경정에 있어서 장부 및 증빙서류의 압수 기타 부득이한 사유로 인하여 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그후 당해 사유가 소멸한 때

4. 기타 제1호 내지 제3호에 준하는 사유에 해당하는 때

(3) 소득세법

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법 시행령

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가