2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 20%는 원고가, 80%는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

가. 사업인정 및 고시

- B 조성사업

- 서울특별시 강남구 고시 2007. 10. 11.자 C, 같은 고시 2008. 6. 19.자 D, 같은 고시 2008. 7. 3.자 E

나. 서울특별시지방토지수용위원회의 2009. 2. 13.자 수용재결

- 수용대상 : 원고 소유의 서울 강남구 F 임야 2,959㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 및 그 지상의 가이즈까향나무, 단풍나무, 목련나무 등 수목 139본(이하 '이 사건 수목'이라 한다)

- 손실보상금 : 4,031,880,500원{4,007,965,500원(이 사건 토지) + 23,915,000원(이 사건 수목)}

- 수용개시일 : 2009. 4. 3.

다. 중앙토지수용위원회의 2009. 6. 18.자 이의재결

- 재결내용 : 4,330,346,450원{4,305,492,950원(이 사건 토지) + 24,853,500원(이 사건 수목)}으로 손실보상금을 증액하였다.

[인정근거]

2. 주장 및 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고의 주장

가) 이 사건 토지에 관하여, 이 사건 토지는 당초 일반주거지역이었다가 종세분화에 따라 제1종 일반주거지역이 되었는데, 이 사건 사업의 시행을 직접 목적으로 하여 도시계획시설인 공원용지로 결정되지 않았더라면 그 주변 토지와 같이 제3종 일반주거 지역이 되어 상가용 부지로 활용되었을 것이므로, 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 산정함에 있어서는 공원용지라는 공법상 제한이 없는 것으로 상정하여 비교표준지를 일반주거지역(제3종 일반주거지역) 내의 표준지로 선정하고, 그 이용상황을 상업용 부지로 보고 평가하여야 한다.

그럼에도, 재결감정은 이 사건 토지의 비교표준지로 일반주거지역(가격시점 당시에는 제1종 일반주거지역) 내에 공원용지에 편입된 서울 강남구 G 임야 7,322㎡를 비교표준지로 선정한 후 공원용지의 제한이 없는 상태, 이용상황 임야로 보고 평가하였다. 따라서 이 사건 재결감정은 이 사건 토지와 용도지역 및 이용상황이 다른 위비 교표준지를 선정하여 평가한 잘못이 있어 위법하다.

나) 이 사건 수목에 관하여, 이 사건 이의재결의 기초가 된 감정평가는 이 사건 수목의 실제 이전비에 미치지 못하여 부당하다.

다) 따라서, 이 사건 토지에 대한 보상금은 이 법원의 일청담감정평가사사무소(감정인 H)에 대한 감정촉탁 및 감정보완촉탁결과(이하 '법원감정'이라 한다) 중 용도지역이 제3종 일반주거지역이고, 이용상황이 상업용인 것을 전제로 하여 평가한 금액으로 산정하여야 하고, 이 사건 수목에 대한 보상금 역시 그 이전비를 제대로 산정한 법원감정 평가액으로 산정하여야 한다.

2) 피고의 주장

가) 이 사건 토지의 용도지역이 일반주거지역에서 제1종 일반주거지역으로 지정된 것은 일반주거지역이 종세분화된 2003. 10. 20. 당시 제1종 일반주거지역의 지정 대상이 구릉지와 급경사지의 주택지나 공원, 녹지인접지 등으로 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 곳으로 되어 있었는데, 이 사건 토지가 그 요건을 충족하였기 때문이었고, 당시 서울과 같은 대도시의 경우에 이 사건 토지와 같은 규모의 임야는 대부분 제1종 일반주거지역으로 지정되었던 점, 이 사건 토지는 그 입목 본수도가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조, 서울특별시 도시계획조례 제24조 등 관련 규정에서 개발행위허가 금지 기준으로 정한 51%를 훨씬 상회하여 녹지 외의 용도로 사용될 수 없는 점, 이 사건 토지는 광대로에 접하고 있기는 하나, 이는 이 사건 토지가 이 사건 사업부지에 편입된 이후에 도로가 개설되어 생긴 변화일 뿐이고, 그 편입 당시뿐만 아니라 현재까지도 이 사건 토지를 포함한 북동쪽 인근 지역은 I산의 일부로서 넓은 면적의 임야 지대를 이루고 있으므로, 그 경사도 등 지형적 특성상 임야로 이용되는 것이 당연하다 할 것인 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 토지가 도시계획시설인 공원용지로 지정되지 않았다고 하더라도, 그 이용상황은 임야였을 것으로 추정될 뿐이므로 일반주거지역(제1종 일반주거지역) 내의 표준지를 비교표준지로 선정하여 이용상황이 임야라고 보고 평가한 이의재결감정을 기초로 한 이 사건 이의재결은 정당하다.

나) 가사 그렇지 않더라도, 법원감정은 다음과 같은 이유로 그 평가가 잘못되어 인근 보상선례에 비하여 지나치게 높은 금액으로 산정되었다.

(1) 행정요인 비교의 위법

법원감정인이 선정한 비교표준지의 용도지역은 일반주거지역(2002. 1. 1. 기준)이고, 이 사건 토지의 용도지역은 제1종 일반주거지역(2009. 2. 13. 기준)이어서 엄연히 상이하며, 나아가 이 사건 토지를 상업용 대지로 전환하는 데 각종 개발비용이 발생하게 됨에도, 법원감정이 행정조건 비교에 있어 이 사건 토지와 비교표준지를 동일한 것으로 평가한 것은 잘못이다.

(2) 획지조건 비교의 위법

일반적으로 1필지의 면적이 클수록 거래금액 단위가 커져 환가성이 저하되므로 이를 반영하여 획지조건에서 감가하여야 하는데도, 법원감정이 획지조건의 비교에 있어 이를 고려하지 아니한 것은 잘못이다.

(3) 기타요인 보정의 위법

보상선례를 선정함에 있어서는 비교대상토지와 이용상황이 동일하거나 유사한 토지를 선정하여야 함에도, 법원감정이 이용상황이 나대지인 토지를 이용상황이 임야인 이 사건 토지의 기타요인 보정을 위한 보상선례로 삼은 것은 위법하다.

나. 인정사실

1) 이 사건 토지는 서울 강남구 J에 소재하는 지하철 3호선 K역 서쪽 인근에 위치하고, 부근은 대규모 아파트단지, 업무용 시설, 상업용 시설, 후면 주택 및 상업 혼용지대, 공원지대가 혼재되어 있으며, 남쪽으로 남부순환로에, 서쪽으로는 L에 각 접하고 있다.

2) 이 사건 토지를 포함한 서울 강남구 J 일대 251,500㎡는 1977. 7. 9. 건설부 고시M로 도시계획시설인 근린공원(B)의 부지로 결정 · 고시되었고, 1979. 6. 11. 서울특별시 고시 N로 지적승인이 고시되었다.

3) 이 사건 토지는 당초 원고가 매입한 1971. 7. 6. 당시에는 주거지역으로 지정된 4필지의 토지였는데, 분필 등을 거쳐 서울 강남구 F 임야 856㎡, O 임야 117㎡, P 임야 102㎡, Q 임야 1,884㎡(이하 각 지번으로 특정한다) 등 4필지가 되었고, 2003년경 일반주거지역의 종세분화 조치에 따라 제1종 일반주거지역으로 지정되었으며, 2007. 511. 원고의 병합신청에 따라 이 사건 수용 당시와 같은 서울 강남구 F 임야 2,959㎡로 병합되었다.

4) 현재 F 토지 부분은 1977년도부터 무단으로 형질변경되어 조경수 등이 식재되어 있고, O 토지 부분도 무단으로 형질변경되어 주차공간으로 이용되고 있는 반면, P 토지와 Q 토지 부분은 참나무 등 잡목이 우거진 자연림 상태의 토지이고, 특히 P 토지 부분은 도로보다 13m 내지 26m 정도 지대가 높다.

5) 또한 F 토지 부분과 O 토지 부분은 남쪽으로는 남부순환로에, 서쪽으로는 L에 각 접하고 있는 반면, P 토지와 Q 토지 부분은 위 F 토지 및 O 토지 부분의 후면부로서 대체로 L에서 도로 안쪽으로 20m 정도 떨어져 있고, 임야 상태의 토지들로 둘러싸여 있으며, 별도로 도로와 접하고 있지 않다.

6) 이 사건 토지의 인근 토지의 현재의 이용상황

가) 이 사건 토지 인근의 남부순환로나 L에 직접 맞닿은 토지들은 이 사건 토지와 같이 근린공원(B) 부지로 결정 · 고시된 부분을 제외하고는 모두 제3종 일반주거지역으로 지정되어 상업용 부지 혹은 대규모 아파트 부지로 이용되고 있다.

나) 남부순환로나 L의 후면에 위치한 토지들은 제2종 일반주거지역으로 지정되어 주택 및 상업용 혼용지대를 형성하고 있다.

다) 이 사건 토지의 북동쪽에 위치한 공원용지로 지정된 토지들은 제1종 일반주거지역으로 공원부지 내지 임야 상태로 이용되고 있다.

라) 이 사건 토지의 동쪽으로 공원용지로 지정된 토지들을 지나 남부순환로와 북쪽으로 접하고 있는 토지들은 제2종 일반주거지역으로 주거용 부지 등으로 이용되고 있다.

7) 항공사진에 나타난 이 사건 토지 인근의 이용상황의 변천

가) 1970년대

I산의 끝자락에 위치한 이 사건 토지의 북쪽과 서쪽으로는 자연림 상태의 임야지대가 형성되어 있었고, 동쪽으로는 주택으로 이루어진 주거지대와 전 · 답으로 이루어진 농경지대가 형성되어 있었으며, 남쪽으로는 비포장도로로 보이는 대로에 접하고 있었다(위 대로의 남쪽은 전 · 답으로 이루어진 농경지대가 형성되어 있었다).

나) 1980년부터 1989년 12월경 L가 개설되기 전까지

대체로 앞서 본 1970년대의 이용상황과 유사하나, 위 대로의 남쪽부터 농지가 대지로 변경되기 시작하였고, 1986년부터 L 개설공사가 시작되어 이 사건 토지와 지형이나 수목의 식재 크게 다르지 않은 이 사건 토지 서쪽의 자연림 상태의 임야지대가 대지로 변경되었다.

다) L가 개설된 이후

이 사건 토지의 서쪽 임야지대에 대규모 아파트 단지가 건립되었고, 이 사건 토지를 비롯한 공원용지로 지정된 것으로 보이는 토지들을 제외하고는 대부분의 지역이 상가, 아파트, 주택 등이 밀집한 현재와 같은 모습으로 변경되었다.

8) 재결감정인들은 이 사건 토지에 가해진 공법상 제한(공원용지)이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우이어서 그 제한을 받지 아니한 상태로 평가되어야 하므로 비교표준지의 선정도 공원용지에 편입되지 않은 일반주거지역 내 자연림 상태의 표준지를 선정하여야 하나, 인근지역에 이에 정확하게 부합하는 표준지가 소재하지 않다는 이유로 이 사건 토지의 비교표준지로 용도지역이 일반주거지역으로 공원용지에 편입된 서울 강남구 G 임야 7,322㎡(이용상황 : 자연림, 용도지역 : 일반주거지역, 도로교통 : 맹지, 형상지세 : 부정형 완경사, 이하 '제1표준지'라 한다)를 선정하였다. 다만, 재결감정은 이 사건 각 토지를 평가함에 있어 개별요인 중 행정적 조건에 관하여 공원용지에 편입됨으로 인한 공법상 제한을 받지 아니한 상태로 평가하여 격차율을 1.67로 산정하였다. 재결감정의 구체적인 내용은 아래 표 기재와 같다.

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9) 반면, 법원감정은, 제1표준지는 용도지역, 이용상황, 형상 · 지세가 이 사건 토지와 유사하나 공원용지에 편입된 토지이므로, 용도지역이 동일하면서 공원용지에 편입되지 않은 서울 강남구 R 대 374㎡(이용상황 : 상업용, 용도지역 : 일반주거지역, 도로교통 : 광대소각, 형상지세 : 부정형 평지, 표준지공시지가 3,750,000원, 이하 '제2 표준지'라 한다)를 비교표준지로 선정하였고, 구체적인 내용은 아래 표와 기재와 같다.

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10) 재결감정과 법원감정은 아래 표 기재와 같이 이 사건 수목에 대한 보상액을 산정하였다. 그러나 재결감정인들이 작성한 감정평가서에는 수목의 수종, 규격, 수령, 수량, 관리상태, 수익성, 이식 가능성 등을 고려하여 취득가격 범위 내에서 이전비로 평가한다는 취지로만 기재되어 있을 뿐이고, 각 수목에 대하여 수종별로 구체적인 평가기준, 방법 및 이전비 산출근거 등에 대한 아무런 설명이 없는 반면, 법원감정인은 수종별로 결정한 이전비와 취득비를 비교한 다음, 모든 수종에 대하여 이전비를 각 적용단가로 채택하였다.

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[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 32호증, 35 내지 39호증, 을 제1 내지 12호증의 각 기재 및 영상, 법원감정, 변론 전체의 취지

다. 판단

1) 이 사건 토지에 대하여

가) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조 제1항 은 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가하되, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다고 규정하고 있다. 따라서 공법상 제한을 받는 수용대상토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상의 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우는 물론 당초 목적사업과 다른 목적의 공공사업에 편입 수용되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 한다(대법원 1995. 6. 30. 선고 94누10788 판결 참조).

그리고 수용대상 토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가사 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등 비교에서 참작하면 된다.

나) 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 원래 주변 토지와 함께 주거지역이었는데, 1977. 7. 9. 도시계획시설인 B의 부지로 도시계획결정이 되고 1979. 6. 11. 지적승인이 된 후, 약 30년이 지난 2008. 7. 3.에 이르러 피고가 위 도시계획사업을 시행하게 되었으므로, 1977. 7. 9.자 도시계획결정은 이 사건 사업의 시행을 직접 목적으로 하여 행하여진 것이라고 할 것이다. 따라서, 이 사건 토지에 대하여는 위와 같은 제한을 고려하지 아니하고 이 사건 수용 당시의 그 주변 토지의 이용상황 등을 고려하여 위 공원구역으로 결정되지 않았더라면 이 사건 토지의 이용상황이라고 추정되는 상태대로 평가하여야 할 것이다.

다) 그런데 ① 앞서 본 바와 같은 도시계획결정 당시의 이 사건 토지 및 주변 토지의 현황, 그 이후의 변천과정, 현재 이 사건 토지 주변의 현황(일반주거지역의 종세분화결과), 이 사건 토지의 병합 경위 및 그 병합 전 토지의 각 입지조건 등에 비추어 보면, 만약 위와 같이 도시계획시설인 공원용지로 결정되지 않았더라면 이 사건 토지 중 F 토지와 O 토지 부분은 남부순환로나 L에 접한 주변 토지와 같은 제3종 일반주거 지역이 되어 상가용 부지로 활용 되었고, P 토지와 Q 토지 부분은 위 광대로의 후면에 위치한 토지와 같은 제2종 일반주거지역이 되어 주거용 부지로 활용되었을 개연성이 큰 점, ② 원고가 이 사건 토지를 매입할 당시에는 이 사건 토지에 공원용지의 제한이 가하여지지 않은 상태였고, 위와 같은 공원용지의 제한이 가하여질 당시 이 사건 토지와 동일하거나 유사한 이용현황을 가지고 있던 주변 토지들은, 그 중 공원용지의 제한을 받는 경우를 제외하고는 그것이 이 사건 토지와 유사한 임야의 형태를 이루고 있는 경우에도 대부분 개발되어 앞서 본 바와 같이 이용되고 있는 점에 비추어 볼 때 막연히 현재의 입목 본수도만을 기준으로 이 사건 토지가 주거용이나 상업용으로 개발되지 아니하였을 것이라고 볼 수 없는 점, ③ 그런데 재결감정들이 모두 이 사건 토지는 공법상 제한을 받지 아니한 상태로 평가되어야 한다고 하면서도, 비교표준지는 공원용지에 편입된 일반주거지역 내 자연림 상태의 표준지인 제1표준지를 선정하고, 품등비교에 있어서도 이 사건 토지가 공원용지로서 이용제한을 받게 됨으로써 초래된 현실이용 상황만을 기초하여 자연림으로 평가하였던 것으로 보여, 그 평가방법에 있어서 관계법령이 정한 모든 가격결정요소들을 제대로 참작하여 한 것으로 볼 수 없는 점, ④ 나아가 법원감정인이 이 사건 각 토지의 비교표준지로 선정한 제2 표준지는 비록 지목과 이용상황이 이 사건 토지와 그대로 일치하지는 아니하나 용도지역이 일반주기지역으로 동일하고, 공원용지로 제한받지 않은 토지이어서, 제1 비교표준지보다는 이 사건 토지에 적용할 표준지로 더 적정해 보이는 점 등을 종합하여 보면, 이 법원은 이 사건 토지에 대한 손실보상금을 법원감정결과에 따라 산정하기로 하되, F 토지와 O 토지 부분에 대하여는 제3종 일반주거지역이 되어 상업용 부지로 이용되는 것을 전제로, P 토지와 Q 토지 부분에 대하여는 제2종 일반주거지역이 되어 주거용 부지로 이용되는 것을 전제로 평가하여 산정한 적용단가를 적용하기로 한다.

라) 한편, 피고는 법원감정의 개별요인(행정요인, 획지조건)의 품등비교 및 보상선례의 선정에 잘못이 있다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 법원감정은 제2 표준지에 비하여 이 사건 토지가 이용상황 등의 조건에 따르더라도 0.513 내지 0.656 정도로 열세라고 평가하였고, 공원용지의 제한이 없을 경우에 이 사건 토지의 이용상황이 대지로 되었을 것으로 추정하여 대지인 토지를 보상선례로 정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 사정만으로는 법원감정의 품등비교가 잘못되었다고 단정할 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 이 사건 수목에 대하여

앞서 본 바와 같이 법원감정은 수종별로 수종 · 규격 · 수령 · 수량 · 관리상태 · 수익성 · 이식가능성 및 이식의 난이도 등을 고려하여 이전비와 취득비를 결정하여 서로 비교한 다음, 모든 수종에 대하여 이전비를 각 적용단가로 채택하여, 이 사건 수목의 보상금을 산정하였고, 그 감정평가서에 이전비와 취득비의 산출근거에 대하여 항목별로 구체적으로 근거를 제시하여 설명하고 있으며, 달리 법원감정에 어떠한 위법이 있었다고 볼 만한 아무런 자료가 없으므로, 이 법원은 이 사건 수목에 대한 보상액을 산정함에 있어 법원감정을 채택하기로 한다.

3) 정당한 보상금에 대하여

따라서, 이 사건 토지에 대한 정당한 보상액은 앞서 채택한 법원감정에 따른 18,580,380,000원 [{102m²(P 토지 부분)+1,884㎡(Q 토지 부분)} × 5,740,000원/㎡ + {856㎡(F 토지 부분) + 117㎡(O 토지 부분)} × 7,380,000원/㎡]이고, 이 사건 수목에 대한 정당한 보상액은 법원감정에 따른 77,360,640원이 되므로, 피고는 원고에게 위 금액과 이 사건 이의재결에서 정한 보상액의 차액인 14,327,394,190원(18,657,740,640원 - 4,330,346,450원) 및 이에 대하여 이 사건 수용개시일 다음 날인 2009. 4. 4.부터 이 판결선고일인 2010. 6. 10.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

판사 조기열

판사 장종철

심급 사건

참조조문

참조판례