가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 아버지와 아들 관계다.

나. 청구인 OOO은 2013.10.8. OOO외 2필지 토지 1,283㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 OOO에게 양도하고 2013.12.23. 양도가액을 OOO원(토지 OOO원, 미완성건물 OOO원), 취득가액을 OOO원, 장기보유특별공제를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, OOO는 2013.10.8. 같은 동 OOO외 4필지 토지 1,361㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)를 OOO에 양도하고, 2013.12.23. 양도가액을 OOO원OOO, 취득가액을 OOO원, 장기보유특별공제를 OOO원으로 하여 양도소득세를 각 신고하였다.

다. 처분청은 2017.2.13.～2017.5.26. 기간에 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인들은 건축주 명의만 빌려 주었을뿐 쟁점1,2토지 상에 신축 중인 다세대주택과 관련이 없고, 쟁점1,2토지만 양도하였음에도 위 건물까지 일괄양도한 것으로 신고함으로써 쟁점1,2토지의 양도가액을 과소계상하고 취득가액을 과다계상한 것으로 보아 2017.8.7. 청구인 OOO에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을, 2017.8.8. 청구인 OOO에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2017.11.2. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인 OOO은 쟁점1토지를 OOO에게 OOO원에 매도하고 OOO원을, OOO는 쟁점2토지를 OOO 주식회사에 OOO원에 매도하고 OOO원을 각 지급받지 못하였다. 따라서 미수령 금액은 양도가액에서 제외되어야 한다.

(2) 청구인 OOO는 중증 장애로 인해 쟁점2토지를 직접 경작할 수 없었고, 이에 부친인 OOO에게 위탁하여 쟁점2토지를 경작토록 하면서 보조 역할을 하였다. 따라서 쟁점2토지도 쟁점1토지와 같이 사업용 토지(자경농지)로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 당초 매매계약을 변경 또는 해지한 사실이 없고 매매대금에 대한 채권(미수령 금액) 또한 소멸된 것이 아니므로 쟁점1,2토지의 매매대금을 양도가액으로 봄이 타당하다.

(2) 농지가 사업용 토지에 해당하기 위해서는 그 소유자가 일정한 기간 농지 소재지에 거주하면서 그 농지를 직접 경작하여야 하는바, 청구인 OOO는 위 요건을 충족하지 못하므로 쟁점2토지를 사업용 토지(자경농지)로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점1,2토지의 양도가액은 매매대금에서 미수령액을 차감하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점2토지를 사업용 토지(자경농지)로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 양도소득세 조사결과, 청구인들이 쟁점1,2토지의 양도가액을 과소계상하고 취득가액을 과다계상한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 조사내용은 다음과 같다.

(가) 양도가액

청구인들은 건축주 명의변경 형식을 통해 OOO과 OOO 주식회사에 미완성건물(다세대주택) 및 그 부속토지(쟁점1,2토지)를 일괄양도한 것으로 신고하였으나, 청구인들의 대리인 OOO 등의 진술에 의하면 청구인들은 쟁점1,2토지만 양도하였고 위 건물의 실제 건축주는 시공사인 OOO 주식회사로 확인된다(미완성건물의 양도가액을 쟁점1,2토지의 양도가액으로 정정).

(나) 취득가액

청구인들은 신축건물에 대한 공사원가 OOO원을 쟁점1,2토지 및 미완성건물의 취득가액으로 계상하였으나, 동 공사원가는 청구인들과 무관한 필요경비에 해당하고, 쟁점1,2토지의 취득가액은 OOO원(농지전용분담금 지급액 포함)으로 확인된다.

(다) 비사업용 토지 여부

쟁점1,2토지는 2007.3.24. 주거지역으로 편입되었는바, 쟁점1토지는 청구인 OOO이 총보유기간 49년(1964년 11월～2013년 10월) 중 42년(1964년 11월～2007년 3월)간 자경농지로 사용하였으므로 사업용 토지에 해당하나, 쟁점2토지는 청구인 OOO가 재촌자경한 사실이 확인되지 아니하므로 비사업용 토지에 해당한다.

(2) 청구인들은 쟁점1,2토지의 매매대금 중 일부를 지급받지 못하였으므로 그 금액을 양도가액에서 차감하여야 한다며, 법원의 판결서 등을 증빙으로 제출하였다. 동 판결서에 의하면 청구인들은 양수인인 OOO 주식회사를 상대로 OOO법원에 매매대금 청구의 소를 제기하였으며, 동 법원 제11민사부는 2017.9.20. OOO은 OOO에게 OOO원, OOO 주식회사는 OOO에게 OOO원을, 그리고 2015.5.2.부터 2017.9.20.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라고 판결(2017가합22205, 무변론종결)한 것으로 확인된다.

(3) 처분청은 다음과 같은 이유로 청구인들이 미수령한 금액을 양도가액에서 차감할 수 없다는 의견이다.

(가) 부동산 매매계약서에 의하면 쟁점1토지의 매매대금은 OOO원, 쟁점2토지의 매매대금은 OOO원으로 되어 있다.

(나) 쟁점1,2토지의 매수인은 OOO 주식회사로 되어 있으나, OOO은 OOO 주식회사의 직원이고, OOO 주식회사는 OOO 주식회사의 대표인 OOO가 다세대주택의 분양을 위해 임의로 설립한 후 폐업한 법인으로 확인된다.

(다) 판결서에 의하면, 청구인들이 쟁점1,2토지의 매매대금 중 OOO원 및 OOO원을 각 지급받지 못한 것으로 확인되나 미수령분에 대한 채권이 소멸되지 아니하였고, 실제 양수인으로 추정되는 OOO 주식회사(또는 대표 OOO)를 상대로 매매대금을 청구하지 않은 점 등으로 보아 매매대금 청구의 소는 형식적인 것으로 보인다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점1,2토지의 양도가액은 매매대금에서 미수령액을 차감하여야 한다고 주장하나, 부동산 매매계약서에는 쟁점1,2토지의 매매대금이 OOO원 및 OOO원으로 되어 있고 청구인들도 매매대금 자체에 대해서는 이견이 없는 점, 법원의 판결서에 의하면 청구인들이 위 매매대금 중 OOO원 및 OOO원을 지급받지 못한 것으로 나타나나 동 미수금 채권이 확정적으로 소멸된 것은 아닌 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(5) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점2토지를 사업용 토지(자경농지)로 보아야 한다고 주장하나, 농지가 사업용 토지(자경농지)에 해당하기 위해서는 그 소유자가 일정한 기간 농지 소재지에 거주(재촌)하면서 그 농지를 직접 경작(자경)하여야 하는바 쟁점2토지는 소유자인 청구인 OOO가 재촌자경한 사실이 확인되지 아니하므로 동 주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.