청구인은 청구외 OOO, OOO, OOO과 공동으로 89.6.16 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 474.9㎡(이하“쟁점토지”라함)를 취득하고 쟁점토지 위에 공동으로 건물 1,376.44㎡(이하“쟁점건물”이라함)를 신축하여 임대하다가 92.9.28 쟁점토지와 건물을 양도하였으며 쟁점토지의 각자지분은 아래와 같고

쟁점건물은 90.6.25 공유자 4인이 각각 1/4 지분을 취득하였다가 92.4.14 OOO의 지분(1/4)을 OOO이 양수하였다.

그리고 청구인은 92.10.31 쟁점토지와 건물의 양도가액을 1,033,363,000원으로 자산양도차익예정신고를 하였다가 93.5.31 쟁점토지와 건물의 양도가액을 1,550,000,000원으로 하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지와 건물의 실지거래 양도가액을 부인하고 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의해 양도차익을 결정하고 93.9.16 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 40,127,700원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.11.15 심사청구를 거쳐 94.2.23 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지와 건물의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 검인계약서상 가액 1,033,363,000원으로 잘못 신고하였으나 그 후 양도소득세과세표준확정신고시 양도가액을 실지거래가액 1,550,000,000원으로 적법하게 신고하였으므로 자산양도차익예정신고시 양도가액을 잘못 신고한 것은 치유되었고, 양도가액 1,550,000,000원은 진정한 실지거래가액으로서 양수인이 인감증명서를 첨부하여 이를 확인하고 있으며 청구인이 제시하는 양도대금의 금융자료를 조사하여도 확인될 것임은 물론 양도대금을 공유자들이 배분한 내역서를 보아도 그 진실성을 알 수 있는데도, 임차인들의 연이은 퇴거와 자금사정 때문에 급히 양도하게된 쟁점토지와 건물의 양도가액이 처분청에서 탐문 조사한 부동산 시세와 차이가 있고 예정신고와 확정신고시 신고한 양도가액이 달라 신빙성이 없다는 이유로 실지거래양도가액을 부인하고 쟁점토지와 건물의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 의견이다.

나. 국세청장 의견

처분청에서 쟁점토지의 매수인을 상대로 거래금액을 확인하였으나 매수인이 3차에 걸쳐 거래금액을 번복 진술하였고, 이 과정에서 청구인과 매수인은 진술내용에 대하여 협의하여 계약서를 재작성하였으며, 그 결과 93.5.18자 매수인의 진술내용에 맞춰 청구인도 양도소득세 확정신고시 양도가액을 증액신고하게 된 것으로 보이고, 청구인이 이와같이 3차례나 부동산매매계약서(청구인과 매수인이 날인)를 작성하여 제시한 점에 비추어 청구인이 실지거래금액이라고 주장하는 양도가액 1,550,000,000원은 그 진정을 믿기 어려우므로 쟁점토지와 건물의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 양도소득세 확정신고시 신고한 쟁점토지와 건물의 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 가리는데 있다.

나. 이 건 사실관계를 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지와 건물의 양도에 대해 92.10.31 자산양도차익예정신고를 하면서 양도가액을 1,033,363,000원으로 신고 (청구인의 지분:토지 75.984㎡, 건물 1,376.44㎡의 1/4지분)하였다.

(2) 서울지방국세청 부동산조사관실에서 이 건 양도소득세를 조사시 쟁점토지와 건물의 양수자인 청구외 OOO는 매매가액을 다음과 같이 3차례나 번복하여 진술하였음이 조사 관련 서류에 의해 확인된다.

① 93.4.24 조사시에 매매가액이 1,033,363,000원 이라고 진술하면서 검인계약서를 제시하였다.

② 93.5.13에는 매매가액이 1,350,000,000원이라고 진술하면서 부동산매매계약서를 제시하였는 바 동 계약서는 92.9.19 작성된 것으로 매매대금은 1,350,000,000원 이고 매도인은 OOO, OOO, OOO(청구인)으로 각각 서명 날인되어 있다.

③ 93.5.18에는 매매가액이 1,550,000,000원 이라고 하면서 확인서와 부동산매매계약서를 제시하였는 바 동 계약서는 인쇄된 서식이 아니고 수기한 것으로 92.8.22 작성되었으며 매매대금은 1,550,000,000원이고 매도인 3인이 각각 서명날인한 것이다.

④ 또한 청구외 OOO는 93.5.18 서울지방국세청 세무공무원의 질문에 답변하는 형식으로 작성된 문답서에서 위와 같이 수차례 매매가액을 번복한 사실을 양도인(청구인 등)도 알고 있고 수시로 연락을 취하였다고 하고 있다.

(3) 청구인은 93.5.31 양도소득세과세표준확정신고시 쟁점토지와 건물의 양도가액을 1,550,000,000원으로 신고하였으나 양수인 OOO가 서울지방국세청 세무공무원에게 매매대금을 1,550,000,000원으로 확인한 직후에 신고한 가액이어서 이는 양도가액을 서로 일치시키기 위해서 동 확정신고를 한 것으로도 보인다.

(4) 청구인은 양도가액의 입증서류도 쟁점토지와 건물의 부동산매매계약서를 당심에 제시하고 있으나 이는 양수자 OOO가 서울지방국세청의 세무공무원에게 제시했던 부동산매매계약서와는 다음과 같이 그 서식과 내용이 서로 다른 것이다.

① 청구인이 제시한 계약서와 OOO가 제출한 부동산매매계약서의 매매대금 1,550,000,000원과 계약체결 일자 92.8.22은 서로 일치하나

② 청구인이 제시한 계약서는 워드프로세서에 의해 작성되었고 OOO가 제출한 계약서는 수기에 의해 작성된 것이며

③ 두 계약서의 대금 지급조건이 아래와 같이 서로 다르고

단위 : 천원

④ 두 계약서는 단서 조항의 조문수와 내용도 서로 다르다.

(5) 청구인은 쟁점토지와 건물의 양도대금 1,550,000,000원을 청구외 OOO에게 248,000,000원, 청구외 OOO에게 527,000,000원, 청구외 OOO에게 527,000,000원, 청구인에게 248,000,000원씩 배분하였다고 주장하면서 그 배분명세를 당심에 재시하고 있으나, 청구외 OOO은 쟁점토지와 건물에 대한 자기의 지분을 92.4.14 청구인에게 이미 양도하였는데도 양도대금을 배분받은 것으로 되어 있다.

(6) 위와 같이 청구인은 쟁점토지와 건물의 양도가액을 1,550,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하고 동 양도가액은 실지거래가액이라고 주장하고 있으나, 청구인은 부동산 매매계약서를 4차례나 작성하였고, 그 양도가액을 배분하였다는 내용도 거래사실과 다르므로 청구인이 주장하는 쟁점토지와 건물의 양도가액 1,550,000,000원을 소득세법시행령 제170조 제3항 제3호(93.12.31 개정전)에 규정하고 있는 “실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”로 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 소득세법시행령 제170조 제1항(93.12.31 개정전)의 규정에 따라 쟁점토지와 건물의 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

다. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.