가. 청구법인은 2011.9.29. OOO 외 1필지 토지 3,420.6㎡(이하 “이 건 토지”라 한다) 및 그 지상의 건축 중인 건축물(이하 “이 건 미준공건물”이라 한다)을 매매를 원인으로 취득하고, 그 취득가액 OOO을 신고·납부하였는바, 이 건 부동산 등에 대한 취득세 등 신고납부내역은 다음 <표1>과 같다.

나. 처분청은 청구법인에 대한 지방세 세무조사 결과, 청구법인이 2013년도 분양원가명세서에 설계비 OOO을 청구법인에게 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.5.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 간접비용에 대한 취득세 과세표준 포함기준은 취득시기를 기준으로 비용자체가 반드시 취득물건을 위한 것이어야 하며, 취득물건과의 대가성과 견련성이 있는 경우에만 한정하여 취득세 과세표준 포함여부를 결정하여야 한다.

또한, 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합되는지 여부에 관계없이 무조건 법인의 장부가액을 취득세 등의 과세표준으로 하여야하는 것은 아니므로, 취득 당시 장부기장상 오류된 금액으로 취득세를 신고납부하였더라도 실제 장부상 가액으로 정정처리한 것이 신빙성과 객관성이 인정되는 법인장부 등에서 입증된다면 이를 정당한 취득세 과세표준으로 보아야 할 것이다.

(2) 청구법인은 여러 이해관계인이 속한 이 건 토지 및 이 건 미준공건물을 유치권자에 의한 경매를 통하여 취득한 것이 아니라 처분관리신탁관계에서 제1순위 우선수익자이던 인삼농업협동조합의 공매신청에 의해 처분관리신탁사의 공매처분으로 취득하였다.

처분청에서 주장하는 유치권금액이 취득가격의 범위에 포함되기 위해서는 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제5호의 “취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자조건부담액과 채무인수액”에 해당하여야 하는바, 청구법인의 경우 쟁점장부가액이 이 건 건물 등의 등록면허세 및 취득세 과세표준이 되기 위해서는 이 건 건물 등에 대한 유상승계취득 및 원시취득의 시기 이전에 지급원인행위가 발생하여야 하는데, 처분청이 주장하는 공사대금을 원인으로 하는 유치권금액을 사실상 지급하지도 않아 그러한 원인행위 자체가 없을 뿐 아니라 단순한 기장 실수로 2013년도 당기 손익계산서에 기장하였다가 완전 삭제한 부분을 과세근거로 하여 추징한 처분은 「지방세기본법」 제19조, 제20조 및 제22조에 반하는 위법·부당한 처분이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인이 2013년도말 쟁점장부가액을 회계처리한 사실, 이 건 부동산 등이 청구법인의 유일한 재고자산인 점, 쟁점장부가액은 청구법인의 사업에 막대한 영향을 미치는 큰 금액인 점, 2014년 서면조사 당시에서야 기장오류라고 주장을 제기한 점 등을 살펴보면 청구법인이 쟁점장부가액을 단순히 기장오류라고 주장하는 것은 이유 없다.

(2) OOO에서 2012.2.9. 자백간주로 시공사인 원고가 승소한 것을 알 수 있는바, 시공사는 이 건 부동산의 잔금지급일인 2011.9.29. 이전인 2011.9.20. 청구법인으로부터 공사대금을 원인으로 한 지급확약서를 징구하였으나 이를 지급받지 못하자 소를 제기하여 공사대금 지급명령과 유치권 확인을 받은 것이 명백하므로 유치권과 관련된 원인행위가 잔금지급일인 2011.9.29. 이전에 없었다는 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

취득세 과세표준 적정 여부

나. 관련 법령 등

(1) 지방세법

제10조 [과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령

제18조 [취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택법」 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

④ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 등기사항전부증명서에 의하면 이 건 토지는 OOO 가처분등기의 촉탁으로 인하여 소유권보존등기된 후, 2010.12.3. OOO으로 신탁등기되었다가 2011.11.25. 청구법인 앞으로 소유권이전등기되었다.

(나) 청구법인은 2011.7.22. 부동산개발업, 부동산 매매업 및 임대업 등을 목적사업으로 하여 설립한 후, 2011.9.29. 이 건 토지와 이 건 미준공건물을 취득하고 2013.1.18. 이 건 미준공건물을 완성하여 이 건 건물을 신축으로 취득하였는바, 그 취득경위는 다음과 같다.

1) OOO 신탁회사 및 대출금융기관 간에 이 건 신탁과 관련하여 사업약정 및 대리사무계약을 체결하였는바, 사업약정 및 대리사무계약서 제11조에 “시공사는 공사대금의 미지급을 이유로 이 건 신축건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없으며 시공사의 하수급인이 유치권을 행사하는 경우 시공사의 책임으로 해제하여야 한다”고 기재되어 있다.

2) 시공사는 2010.1.30. 및 2010.11.20. OOO 공사를 2010.12.31.까지 완공할 것을 확약하는 “완공기일 준수 확인각서”와 시행사와의 관계와는 무관하게 이 건 건물 공사를 책임지고 완공할 것을 확약하는 “완공확약서”를 각 작성하였다.

3) 이 건 신탁의 1순위 우선수익자인OOO으로, 공통사항에 “공매물건에는 유치권 등이 존재할 수 있으며, 매수자는 공매물건의 현상 그대로를 인수하며, 기존 이해관계자들의 정리는 매수자 책임으로 한다”는 내용으로 하여 공매공고를 하였다.

4) 청구법인은 공매 12회차에 응하여 매수인으로 선정되었고, 2011.8.3. OOO과 이 건 토지 및 이 건 미준공건물에 대하여 매매대금 OOO에 매매계약을 체결하였다.

5) OOO와 이와 관련하여 배당을 신청할 것을 통보하였다.

6) 청구법인은 2011.9.29. OOO에 잔금을 지급하여 이 건 토지 및 이 건 미준공건물을 취득하고, 이 건 미준공건물을 완성하기 위하여 2011.10.31. OOO으로 하여 미준공건물 잔여공사를 위한 도급공사계약을 체결하여 공사를 진행하였고, 이 건 건물은 2013.1.18. 연면적 13,023.59㎡, 층수 지하 1층/지상 5층, 주용도 제1, 2종근린생활시설(일반음식점, 소매점 등)로 하여 사용승인되었다.

(다) 쟁점장부가액과 관련한 시공사의 청구법인에 대한 공사대금 청구 소송 등의 진행사항은 다음과 같다.

1) 시공사(채권자)는 2011.11.11. 청구법인(채무자)을 상대로 전주지방법원에 청구원인을 “채무자는 이 건 건물 신축공사와 관련하여 채권자에게 공사대금 OOO은 채권자의 청구를 받아들여 채무자는 채권자에게 청구금액을 지급하라는 지급명령을 하여 2011.12.14. 확정되었다.

2) 또한, 시공사(원고)는 2011.11.14. OOO을 지급받기 위하여 이 건 토지 및 이 건 미준공건물에 계속하여 유치하기에 이르렀고, 피고(청구법인)는 원고(시공사)가 유치권을 행사하고 있음을 익히 알면서 신탁부동산을 낙찰받았으며, 공사대금을 지급키로 하는 약속을 하였다…”는 내용이 기재되어 있다.

3) 한편, 시공사는 상기 판결내용 등과는 별개로 2011.12.1. 및 2012.10.18. 청구법인에게 청구법인에 대한 채권은 없고 기존OOO 공사대금 사건과 관련한 청구권은 포기하며, 이와 관련하여 어떠한 명목으로도 유치권 등을 행사하지 않을 것이라는 내용의 채권포기각서 및 유치권포기각서를 각 작성하였으며, 또한, 2013.3.19. 청구법인에게 현장(이 건 부동산)을 인계하여 확정적으로 유치권행사를 포기하였다는 내용의 명도확인서를 작성하였다.

4) 대법원 사이트의 OOO 2011차8095 공사대금 사건 관련 사건진행내용에 의하면, 2013.12.6.부터 여러 차례 채무자(청구법인)에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 채권자(시공사)의 승계인들에게 승계집행문을 발급한 내용과 2014.11.10. 채권자 승계집행문 부여신청 발급불가의 내용 등이 확인된다.

5) 채권자(시공사)가 채무자(청구법인)와 제3채무자를 상대로 부동산 소유권이전등기 청구권 압류명령을 신청하여 2014.4.17. 인용(부동산소유권이전등기청구권압류 결정)되었는바, 결정서 이유에 “청구금액 OOO 공사대금 사건의 집행력 있는 지급명령 정본에 의한 채권자의 신청은 이유 있으므로 주문과 같이 결정한다”고 기재되어 있다.

6) 한편,채권자(시공사)는 2014.6.3. 상기부동산 소유권이전등기 청구권 압류명령 결정과 관련하여법원에 채권압류해제 및 추심명령 포기신청을 하였다.

(라) 청구법인의 2013년도 및 2014년도 법인장부에 의하면, 2013년도의 경우 대차대조표에 재고자산(완성주택) OOO이 기재되어 있고, 미완성공사(분양) 및 완성건물 계정별 원장에 2013.12.31. 적요를 시공사-유치권판결액으로 하여OOO을 외상매입금과 대체처리하였다.

(2) 「지방세법」 제10조 제5항 및 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 규정하고 있는 취득세 과세표준이 되는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이다.

또한, 그 취득가격을 정함에 있어 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 경우에는 시가표준액이 아닌 그 장부상 가액을 사실상의 취득가액으로 하도록 하고 있는데 이와 같이 법인장부상의 가액을 사실상의 취득가액으로 보아 과세표준으로 한 취지는 법인의 경우에 개인과는 달리 장부상 가액에 의하도록 규정한 것은 법인은 객관화된 조직체로서 일반적으로 거래가액을 조작할 염려가 없어 그 장부상 가액의 신빙성이 인정된다는 이유에 있으므로 특별히 그 취득가액을 조작하였다고 인정되거나, 명백한 착오로 인하여 오기되었다고 인정되지 아니한 이상 그 장부상의 가액은 실제의 취득가액을 나타내는 것이라 할 것이다.

(3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 이 건 토지 및 이 건 미준공건물 취득 당시부터 시공사에 대한 채권 및 그로 인한 유치권은 존재하지 않았고, 쟁점장부가액은 단순히 장부기장 상의 오류라는 이유로 이 건 취득세 등의 부과처분은 부당하다고 주장하나,청구법인은 OOO의 이 건 토지 및 이 건 미준공건물에 대한 공매에 참가하면서 공매공고 내용 등을 통해 유치권이 존재할 수도 있음을 알고 있었던 점, 청구법인이 이 건 토지 및 이 건 미준공건물을 공매를 통하여 취득하였다고는 하나 해당 공매는 강제집행절차에 해당하는 공매가 아니라 신탁관계에 근거하여 수탁자인 신탁회사가 신탁재산을 경쟁입찰에 붙여 처분하는 절차로서 사인간의 매매와 동일한바, 그 낙찰가격이 당초 입찰가격(시세)의 30%에 불과해 주변 시세에 비하여 현저히 낮아 객관적인 취득가격이라고 보기 어려운 점, 시공사가 청구법인을 상대로 제기한 수차례의 소송 등에서 청구법인이 시공사에게 유치권 관련 채무가 있다는 확인서를 작성한 사실이 나타나는 점, 해당 소송 등에서 시공사가 승소한 점 등으로 보아 청구법인이 유치권 관련 채무가 있었던 것으로 보이는 점, 시공사가 채권 및 유치권을 포기한 연유에 대하여 신빙성 있는 설명과 자료 등이 제시되지 못하고 있는 점, 유치권 판결과 관련하여 청구법인은 법인장부에 2013.12.31. 쟁점장부가액을 기장하였다가 처분청의 세무조사 시점에서야 기장오류라고 주장하면서 삭제한 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 토지 및 이 건 미준공건물 취득시기 이전부터 시공사의 채권과 그로 인한 유치권이 존재하고 있었던 것으로 보이고, 청구법인이 유치권을 해소하기 위하여 기장한 쟁점장부가액을 삭제하였다하여 이를 조작하였다거나 명백한 착오로 오기하였다고 보기 어려우므로 쟁점장부가액을 이 건 건물 등의 취득가격으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점장부가액을 이 건 건물 등의 취득세 과세표준으로 하여 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제123조 제4항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.