가. 청구인은 OOO을 대리한 아들 OOO로부터 2000.6.8. OOO 소유의 OOO 임야 13,363㎡ 중 12,371㎡, OOO 임야 1,057㎡ 중 528.5㎡, OOO 임야 582㎡ 중 166㎡OOO, OOO 임야 5,564㎡의 4필지 토지(OOO 토지를 제외한 위 3필지 토지들을 이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 2000.6.8.～2001.11.20. 계약금 및 중도금 등으로 총 OOO을 지급하였다.

이 건 토지 중 OOO 임야 13,363㎡에서 2001.8.29. OOO 내지 OOO 토지가 분필되고 잔여토지는 OOO로 등록전환OOO되었는데, 이 중 OOO 내지 OOO 토지는 2001.11.8. OOO 외 2명에게 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료되었다.

나. 한편, 청구인은 OOO 및 그 상속인들(OOO 등 6명)을 상대로 OOO 임야 454㎡ 및 OOO 임야 5,564㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 등에 대한 소유권이전등기소송을 제기한바, OOO에서 “OOO의 상속인들은 청구인으로부터 OOO(이 건 토지의 매매잔금)을 지급받음과 동시에 청구인에게 2000.6.8.자 매매를 원인으로 한 OOO 토지 및 쟁점토지의 소유권이전등기절차를 이행하라”는 취지의 선고가 2005.8.12. 있었고, 이는 OOO에서 확정되었다.

이후 청구인은 2009년 11월경 OOO과의 사이에 ‘이행각서’(이하 “이행각서”라 한다)를 작성하여, OOO이 제공하는 쟁점토지를 담보로 은행 대출을 받아 위 판결에 의한 토지 잔금 OOO 중 OOO을 OOO에게 지급하며, OOO 명의로 등기OOO된 OOO 토지를 두 사람이 협의 인수토록 하고, 미지급한 토지 잔금 중 OOO은 향후 상계 처리하며, 이와 관련된 모든 사항이 완결될 경우 청구인은 OOO에게 OOO을 지급하기로 하였다.

다. 이행각서에 따라 쟁점토지를 담보로 청구인이 배우자인 OOO 명의로 OOO, 주주로 있는 부동산개발업체 주식회사 OOO의 대표이사 OOO의 명의로 OOO 합계 OOO을 대출받아 2009.11.24. OOO에게 OOO을 지급하고, 동 대출금 중 OOO(등기사항전부증명서 및 계약서상 금액임)으로 OOO 토지를 2010.3.25. 주식회사 OOO 명의로 취득하였으나, 모든 사항이 완결될 경우 청구인이 OOO에게 지급하기로 한 OOO은 지급하지 아니하였으며, 쟁점토지는 2016.10.14. 임의경매로 인하여 OOO에 매각되었다.

라. 처분청은 2017.8.28.～2017.10.31. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 2010.3.25. 취득한 쟁점토지를 2016.10.14. 미등기로 전매한 것으로 보아 양도차익 OOO에 70%의 세율을 적용하여 2017.11.22. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 위법부당하다.

(1) 대법원 판결 이후 별도의 계약인 이행각서에 따라 청구인은 OOO에게 추가로 지가상승 보상금 성격인 OOO을 지급할 의무가 발생하였고, 이는 쟁점토지 등의 소유권이전등기와 동시이행의 관계에 있으나, 청구인의 사정으로 OOO을 지급하지 못하여 청구인이 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 수 없음에도 불구하고, 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보는 것은 잘못이다.

(2) 또한, 쟁점토지의 양도대금 중 잔금성격인 배당금 잔액을 토지 소유자인 OOO이 가져갔고, 청구인의 대출금 OOO의 대부분인 OOO(OOO에게 지급한 OOO, 이중매매로 인하여 OOO이 OOO에게 변상해야 하는 OOO 토지를 주식회사 OOO 명의로 매입하는데 사용한 OOO)이 사실상 토지소유자에게 지급되었다.

(3) 법원 판결문에서 청구인이 미등기전매를 통해 전매차익을 얻을 목적으로 OOO의 실제 계약서와 OOO의 허위계약서를 작성하고 전매차익의 절반인 OOO을 OOO에게 지급하겠다고 하고 2000.9.21. 전매차익 OOO을 지급했다고 했는데, 해당 시기는 계약서를 작성한 3개월이 지난 시점으로 소유권 변동사실이 없고 매매대금의 일부로서 지급한 것뿐이므로 재판부가 근거 없이 사실관계를 잘못 이해한 것이고,

동 판결문에 청구인은 OOO에게 2001.11.12. 전매차익으로 OOO을 지급하였다고 되어 있으나 청구인은 토지대금으로 지급하였고 영수증에도 ‘토지대금잔금조’라고 기재하였는데 재판부에서 예단하여 전매차익으로 인정한 것 뿐이다.

(4) 청구인은 이행각서를 작성할 무렵인 2010년 3월경 쟁점토지 주변을 개발하기 위하여 부동산개발업 법인을 설립하고 OOO과 ‘OOO 관광판매시설 및 펜션조성’을 위한 업무협약서를 체결하고 토목설계비용으로 OOO 이상의 비용을 지불하였기에 동 개발사업의 핵심토지인 쟁점토지를 미등기전매할 의사가 전혀 없었다.

나. 처분청 의견

쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

(1) 법원에서 확정한 미지급 토지매매잔금은 OOO으로, 이행각서에 따라 2009.11.24. OOO을 OOO에게 지급하고, 나머지 OOO을 OOO 토지 취득시 2010.3.25. OOO에게 지급하여 OOO의 채무와 상계하여 정산한바, 쟁점토지의 매매는 완결되었다.

(2) 이행각서에는 OOO이 대출 실행과 제3자(OOO)가 취득한 OOO 토지를 청구인이 재취득하는데 협조한다는 내용만 있어 공부상의 소유자와 감정적 분쟁을 화해하고 자금을 조달하는 합의에 불과할 뿐만 아니라, 동 각서에는 토지가격에 대한 논의가 전혀 없으므로 새로운 계약으로 볼 수 없고, 부동산소유권 이전을 위한 행위의 목적, 의사표시가 없으며, 추가 지급하기로 약정한 OOO도 이 건 토지의 매대잔금으로 볼 근거도 없다.

(3) 법원에서 쟁점토지의 경매배당금이 원소유자에게 배당된 것은 단순히 등기부등본상 소유자이기 때문인 반면, 청구인이 이에 대하여 배당이의신청을 제기하지 않은바, 이를 근거로 법원에서 원소유자 OOO의 토지소유권을 인정한 것으로 볼 수 없다.

쟁점토지를 담보로 한 은행대출금 OOO의 대부분을 청구인이 아니라 OOO에게 직접 지급되거나 OOO을 위하여 사용하였다고 하더라도 이는 쟁점토지의 취득과는 별개의 거래일 뿐만 아니라, 청구인이 주식회사 OOO 명의로 토지를 취득하는 등 자신의 의지로 대출금을 사용수익한 것이므로 이를 근거로 쟁점토지의 실질 소유자를 OOO로 볼 수 없다.

(4) 주식회사 OOO이 2010.3.8. OOO과 업무협약을 체결하였으나 실제 진행된 사업내역은 없으며, 동 법인이 OOO의 토목설계계약을 체결하였다고 주장하는 실제 건축사로부터 교부받은 세금계산서는 OOO(2011.6.20.자)이 전부이며, 동 법인은 재정상태가 열악하여 보유 부동산이 경매로 매각된바, 구체적인 개발계획이 있어 청구인이 미등기전매의 고의성이 없다는 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

10. 미등기양도자산

　양도소득 과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항전부증명서에 의하면 이 건 토지 등의 권리변동 내역은 아래 <표>와 같다.

<표> 이 건 토지의 권리변동 내역

(2) OOO 판결문OOO 등을 보면, 청구인은 미등기전매로 전매차익을 얻을 목적으로 이 건 토지(위 <표> 중 ①·②·④이고, ③은 2000.6.8.자 매매계약시 매매대상에 포함되었으나, 이후 2001.11.5.자 2차 매매계약시 매매대상에서 제외됨)를 취득하기로 매매계약을 체결한 후 OOO 토지(①)에서 분할된 OOO 토지(⑤～⑦·⑨·⑩)를 미등기전매하였고,

OOO 토지(⑪) 및 쟁점토지(④) 등에 대하여는 청구인이 OOO 등을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 청구인이 OOO 등에게 잔금 OOO을 지급하고 OOO 토지(⑪) 및 쟁점토지(④)에 대한 소유권이전등기를 경료받기로 판결이 확정되었다.

(3) 쟁점토지 등에 대한 소유권이전등기 소송 관련 대법원 판결(2007.5.10. 선고 2005다52283 판결) 이후 청구인과 OOO 사이에 2009년 11월경 작성된 이행각서의 주요 내용은 아래와 같다.

(4) 처분청이 청구인을 상대로 2017.10.30. 작성한 ‘범칙혐의자 심문조서’의 13쪽을 보면,

세무공무원이 “판결문상 매매가액이 확정되어 있고 OOO이 OOO 토지를 청구인과 OOO에게 이중매매하여 오히려 고발시 청구인에게 배상을 해주어야 하는데 왜 다시 돈을 주고 매입하고 추가로 OOO을 주어야 하는가”하고 묻자,

청구인은 “OOO 조성사업(펜션사업)에서 청구인의 토지 개발사업은 수만평인데 당해 필지 5천여평을 평당 OOO 정도 더 주고라도 합의하는 것이 OOO에게 이전한 도로 필지 때문에 사업이 지연됨으로써 발생할 수 있는 손실금액보다 작다고 판단했고, 만약 일방적으로 등기이전시 OOO이 주민들을 선동하여 민원을 제기하고 방해할 경우 토지 추가매입이나 개발이 불가능하고 더 중요한 것은 청구인의 암수술과 무고사건에 연루되어 구속되었다가 2008.12.12. 무죄로 석방된 이후 심신이 피로한 상태하고 더 이상의 법정싸움이 싫어서 제안을 받아들여 이행각서에 합의를 했다”고 답변하였다.

(5) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지 위에 2009.11.24. 채무자 OOO, 근저당권자 OOO수산업협동조합, 채권최고액 OOO의 근저당권이, 2009.11.24. 채무자 OOO, 근저당권자 OOO수산업협동조합, 채권최고액 OOO의 근저당권이 각각 설정되었다가 2016.10.14. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 말소등기되었다.

(6) 처분청은 이 건 토지에 대한 미지급 잔금 OOO 중 OOO은 OOO 명의로 OOO을 대출받은 은행계좌(337-62-0*****)에서 2009.11.24. OOO 계좌로 대체지급되고, 나머지 잔금 OOO은 이행각서에 따라 OOO 명의로 된 OOO 토지를 청구인과 OOO의 협의로 2010.3.25. 주식회사 OOO이 인수하게 되면서 상계처리되었으므로, 쟁점토지의 매대대금은 같은 날인 2010.3.25. 정산되었다는 의견을 심리자료에서 제시하였다.

(7) 청구인이 쟁점토지의 양도대금 중 잔금성격인 배당금 잔액을 토지 소유자인 OOO이 가져갔다는 주장과 관련하여 제출한 OOO 부동산 임의경매 사건의 배당표에 의하면, 2016.10.14. 임의경매로 매각된 쟁점토지에 대하여 교부권자인 OOO(당해세), 근저당권자OOO인 OOO, 교부권자인 국(처분청)에 경락대금이 배당된 후 잉여금OOO이 그 소유자인 OOO에게 배당되었다.

(8) 그 외 청구인은 OOO이 발행한 2010.3.25.자 ‘OOO 토지 매매대금’ 영수증 사본 2매OOO, OOO 관광 판매시설 및 펜션조성을 위한 업무제휴협약서(2010.3.8. OOO과 시행시공사 주식회사 OOO 간에 작성됨), 건축물의 설계 표준계약서[OOO 펜션 단지 개발공사(계약금액 OOO, 부가가치세 별도)와 관련하여 2010.3.26. 건축주 주식회사 OOO과 건축사 간에 작성됨] 등을 심리자료로 제출하였다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

OOO의 상속인들이 2000.6.8.자 매매를 원인으로 청구인으로부터 이 건 토지의 매매잔금을 지급받음과 동시에 청구인에게 쟁점토지 등의 소유권을 이전하는 것으로 대법원에서 확정되었고 이후 작성된 이행각서에 따라 이 건 토지의 잔금 OOO이 2010.3.25. 지급된바, 청구인은 쟁점토지를 2010.3.25. 취득하였음에도 불구하고 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 하지 아니한 것으로 보이는 점,

이행각서는 대법원 판결에 따라 확정된 이 건 토지의 매매대금을 정산하면서 향후 지급해야 할 잔금의 액수, 그 지급시기, 자금마련 방법 등에 관하여 정한 것에 불과하여 대법원 판결과 무관한 별개의 계약이 아니라 동 판결을 이행하기 위한 약정에 불과한 점,

이행각서상 청구인이 OOO에게 추가 지급하기로 한 OOO은 이 건 토지 일대에서 청구인이 추진하려던 개발사업에 있어 당시 지역주민에게 영향력이 있던 OOO의 협조를 받기 위하여 지가 상승분 등을 감안하여 매매대금 외에 추가로 지급하기로 한 것에 불과해 보이므로, 설령 청구인이 OOO에게 동 금액을 지급하지 않았다 하여 대법원 판결에서 확정된 이 건 토지의 매매대금이 정산되지 않은 것으로 볼 것은 아닌 점,

청구인은 쟁점토지와 같은 날 매매계약을 체결한 OOO 외 4필지 토지를 이미 OOO 등에게 미등기전매한 사실이 있는 것으로 법원 판결문에서 적시하고 있는 반면, 청구인이 제출한 자료만으로는 동 판결문의 내용이 사실관계를 오인한 것으로 달리 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.