가. 청구인 김OOO, 엄OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.6.9. OOO 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 각 50% 지분비율로 취득하여 2017.9.20. OOO원에 일괄양도하였고 2017.11.27. 양도소득세 신고 시 쟁점부동산 취득가액을 OOO원으로 각 과세표준을 계산하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인들이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 이중계약서로서 신뢰하기 어렵다고 보아 2020.2.12. 취득일 전후 3개월 이내에 평가된 감정가액 OOO원을 취득가액으로 경정하였고, 2020.2.21. 이의신청을 통해 취득가액이 OOO원(매매대금으로 인정되는 금액)으로 재경정되어 2020.3.27. 청구인들에게 2017년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인 김OOO OOO원, 청구인 엄OOO OOO원)을 고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.5.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

쟁점계약서는 쟁점부동산 취득 시의 진실한 계약서이고, 금융증빙 등을 통해 뒷받침되므로 쟁점부동산의 실지취득가액 OOO원을 인정하여야 한다.

(1) 청구인들은 2003년 3월경 신OOO, 배OOO, 심OOO(쟁점부동산의 각 지분비율 1/3 소유자들로서, 이하 매도인들 전부를 “신OOO등”이라 한다)으로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매입하기로 하였는데, 거래를 중개한 ㈜OOO부동산컨설팅으로부터 매매대금은 OOO원이나 실제금액으로 신고하면 기준시가와 차이가 커 신고 접수를 받아주지 않으므로 취득세 신고용으로 매매대금을 OOO원으로 하는 다운계약서를 1부 더 작성하였다.

(2) 매매대금 OOO원 중 OOO원은 쟁점부동산에 근저당권 설정된 매도인 신OOO의 대출을 승계하고, 나머지 OOO원 중 하자보증금 등의 OOO원을 제외한 OOO원에 대해 신OOO은 사채 변제와 공사대금 지급을 이유로 본인 명의가 아닌 별도로 지정한 계좌에 송금해 줄 것과 나머지 금액은 현금으로 인출해 줄 것을 요구하여 청구인들은 이에 따라 신OOO에게 양수대금 총 OOO원을 지급하였고, 신OOO은 대금을 수령했다는 영수증을 작성해 주었다.

나. 처분청 의견

쟁점계약서는 다운계약서와 함께 이중으로 작성된 계약서로서 신뢰하기 어렵고, 금융증빙 등으로도 쟁점계약서상의 대금 이행을 확인할 수 없으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다.

(1) 청구인들에 대한 세무조사결과 다운계약서는 신OOO등의 요청에 의해 이중으로 쟁점계약서와 함께 작성된 것으로 판단되고, 청구인들이 신OOO등에게 지급하였다고 주장하는 금액 OOO원 중 신OOO의 계좌에 입금된 금액은 현금 OOO원으로 입금자가 명확하게 특정되지 않아 쟁점부동산의 취득가액인지 확정할 수 없으며, 그 외 대금도 신OOO등이 아닌 제3자들에게 지급되어 신OOO등에게 귀속되었는지 확인할 수 없다.

(2) 쟁점부동산 등기원인일은 2003.5.21.인데 반하여 쟁점계약서 작성일은 2003.3.21.이므로 등기를 위해 법원에 제출된 계약서와 쟁점계약서를 동일한 계약서라고 볼 수 없고, 금융증빙 등을 고려할 때 쟁점계약서를 진실한 계약서로서 신뢰할 수 없으며, 2008년경 청구인 김OOO은 대출을 위해 감정평가법인에서 2008.2.27. 평가기준일로 하여 쟁점부동산의 감정평가를 받았는데, 그 가액은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로서 청구인들이 실제 취득가액이라고 주장하는 OOO원과 상당한 차이가 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 취득가액을 쟁점계약서에 의한 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ③법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 공부상 쟁점부동산은 지하 1층부터 지상 5층까지 연면적 1,632.35㎡로 건축되어 2003.3.6. 사용승인 받은 후, 근린생활시설(목욕탕 및 헬스장) 및 주택으로 사용된 것으로 나타난다.

(2) 국세통합전산망에 따르면 청구인들은 쟁점부동산에서 2003.4.25.부터 2017.9.21.까지 ‘OOO’이라는 상호로 목욕탕업을 운영한 것으로 나타난다.

(3) 청구인들은 취득가액을 OOO원이라고 하며 아래 ＜표1＞과 같이 매수대금을 지급하였다고 주장한다.

OOO

(4) 청구인들과 처분청에서 제출한 심리자료는 다음과 같다.

(가) 다운계약서: 처분청은 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원), 융자금 OOO원을 승계하기로 하며 특약사항으로 하자보수비는 OOO원으로 한다는 내용의 신OOO등과 청구인들이 작성한 다운계약서 1부를 제출하였다.

(나) 쟁점계약서: 청구인들은 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원), 특약사항으로 하자보수비는 OOO원으로 한다는 내용의 2003.3.21. 작성된 쟁점계약서 1부를 제출하였으며 매도인은 신OOO, 배OOO, 심OOO 3인인데, 성명 옆에 날인된 인영은 신OOO 것으로 보이는 인영만 3개 나타나고, 매수인은 김OOO의 인영으로 보이는 것만 1개 나타난다.

(다) 계약금 OOO원: 계약금 OOO원은 계약 시 지급하고 영수한 것으로 나타나는데, 청구인들이 제시한 김OOO(청구인 엄OOO의 배우자)의 OOO은행 계좌내역에서 2003.3.21.OOO원이 현금으로 인출되었고, 처분청이 제시한 신OOO의 계좌내역에서는 2003.3.25.OOO원이 입금된 것이 나타난다.

(라) 중도금 OOO원: 2003.4.4. 작성된 영수증에는 신OOO이 중도금 OOO원을 김OOO으로부터 수령했다는 내용이 있고, 청구인 김OOO의 OOO은행 계좌에서 OOO원, 김OOO의 OOO은행 계좌에서 OOO원이 현금출금된 내역이 나타나며, 나머지 OOO원은 기타 보유 현금으로 지급하였다고 청구인들은 주장하며, 신OOO의 계좌내역에는 2003.4.4. OOO원 입금된 내역이 나타난다.

(마) 잔금 OOO원: 청구인들은 신OOO이 지정해 준 계좌로 OOO원을 입금하였다는 증빙으로 아래 ＜표2＞와 같은 무통장입금증 7매와 2003.4.23. 신OOO에게 OOO원을 현금으로 추가 지급하고 받은 OOO원에 대한 영수증, 2003.5.20. 최종 잔금으로 지급한 OOO원의 증빙으로 김OOO의 OOO은행 계좌내역과 2003.5.20. 작성된 영수증 1매, 신OOO의 대출금 승계내역(OOO원)에 대한 증빙자료로 2003.6.27. 작성된 근저당권 변경 계약서를 제출하였다.

OOO

(5) 청구인 김OOO은 2020.11.17. 조세심판관회의에 출석하여 이의신청시 제출한 증빙서류 등에 있는 매도인 신OOO의 서명은 사실이라고 처분청이 인정했음에도 취득가액 OOO원을 인정하지 않는 것은 부당하며, 목욕탕업의 특수성으로 권리금 등으로 당시에 큰 금액으로 거래하여 취득가액은 OOO원이 확실하다는 취지로 진술하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점계약서가 쟁점부동산 취득 시의 진실한 계약서이고, 금융증빙 등을 통해 뒷받침되므로 실지취득가액인 OOO원을 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인들은 매매대가로서 쟁점부동산의 근저당권을 설정한 신OOO의 채무를 인수하였음에도 이러한 내용이 쟁점계약서에서는 전혀 나타나지 않는 점, 쟁점계약서상에는 매도자 신OOO과 매수자 김OOO의 인영만 찍혀있고 나머지 매도자들 및 매수자의 인영은 나타나지 않는 점, 쟁점계약서 외에도 쟁점부동산의 다운계약서가 존재한다는 점 등에 따라 쟁점계약서를 진실된 계약서로 보기 어렵고, 잔금 명목으로 지급하였다는 금액 중 대출금 승계분 OOO원을 제외한 금액은 매도자 신OOO등이 아닌 다른 사람 명의로 입금되어 무통장입금상의 수취자인 강OOO 등이 신OOO등 또는 청구인들과 어떠한 관련이 있는지 확인되지 않는 점, 청구인들이 제출한 증빙자료인 영수증과 현금입출금 내역만으로는 청구인들이 주장하는 취득가액을 입증하기에 불충분한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 취득가액을 이의신청을 통해 지급이 확인되는 OOO원으로 경정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.