2 . 건설 주식회사

3 . ▥▥▥▥▥ 주식회사

4 . ▦▦▦▦▦ 주식회사

2 . 소송비용은 원고들이 부담한다 .

동 OOO , OOO , 동 ○○○ - ○ 각 토지 합계 30 , 176㎡를 역사문화미관지구로 지정한 부분을 취소한다 ( 원고가 소장에서 기재한 ' 2007 . 2 . 1 . ' 은 오기로 보인다 ) .

가 . 원고 건설 주식회사는 1978 . 4 . 26 . 서울 종로구 D동 ○○○ - ○ 대 19 , 366 . 8 ㎡ , E동 ○○○ 대 6 , 542 . 5m , 22동 ○○○ 대 3 , 944 . 9㎡ , 동 ○○○ - ○ 대 321 . 8m² 각 토지 합계 30 , 176㎡ ( 이하 ' 이 사건 토지 ' 라 한다 ) 를 매수하여 그 지상에 지하 3층 , 지상 15층의 본관 건물 및 지상 8층의 별관 건물 ( 연면적 합계 135 , 170 . 79m , 용적률 341 . 6 % , 이하 ' ▲▲사옥 ' 이라 하고 , 이 사건 토지와 통틀어 ' 이 사건 부동산 ' 이라 한다 ) 을 신축하여 1986 . 7 . 31 . 사용승인을 받았다 .

그 후 나머지 원고들이 이 사건 부동산의 지분을 취득함으로써 원고들은 이 사건 부동산의 공유자들로서 ▲▲사옥을 사무실 등으로 사용하여 왔다 .

나 . 피고는 1983 . 7 . 22 . 서울특별시 고시 제375호로 서울 종로구 △△동 , ▶▶동 ,

▷ 동 , ▼▼동 , 동 , ⑦⑦동 , 동 , 제동 일대 645 , 000m를 제4종미관지구 ( 2000 . 7 . 1 . 그 명칭이 역사문화미관지구로 변경되었다 . 이하 ' 역사문화미관지구 ' 라 한다 ) 로 지정하 였는데 ( 지구명 : ⑦⑦ 동길 · ◀◀로 · ◁◁로 지구 ) , 당시 이 사건 토지를 비롯한 기무사 , 미대사관 숙소 부지 및 동 ○○ 일대 ( 이하 ' 이 사건 토지 등 ' 이라 한다 ) 는 역사문 화지구에서 제외되어 중심지미관지구로 지정되었다 .

다 . 피고는 2005 . 5 . 경 문화적으로 보존가치가 큰 북촌과 경복궁 , 창덕궁의 미관을 유지 · 관리하기 위하여 역사문화미관지구에서 제외된 이 사건 토지 등을 역사문화미관 지구로 포함시키는 등의 내용이 담긴 북촌장기발전 추진계획을 수립하였다 .

라 . 피고는 2006 . 9 . 6 . 서울특별시 공고 제2006 - 1309호로 위와 같은 내용이 담긴 도시관리계획 용도지구 변경결정을 열람공고하고 , 2006 . 9 . 및 10 . 에 걸쳐 이에 대한 원고들의 이의신청 및 의견을 청취한 후 2007 . 1 . 17 . 서울특별시 도시계획위원회의 심 의를 거쳐 2007 . 1 . 23 . " 이 사건 토지 등은 양 궁 ( 경복궁 , 창덕궁 ) 사이에 위치한 지역 으로 역사경관을 보호하기 위한 필요성이 있다 " 는 이유로 , 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 2008 . 2 . 29 . 법률 제8852호로 개정되기 전의 것 , 이하 ' 국토계획법 ' 이라 한다 ) 제 37조 및 같은 법 시행령 ( 2007 . 4 . 19 . 대통령령 제20009호로 개정되기 전의 것 ) 제31조 에 따라 이 사건 토지 등 135 , 735㎡를 역사문화미관지구 ( 지구명 : 북촌마을지구 ) 로 추 가지정하는 내용의 도시관리계획 변경결정을 하여 2007 . 2 . 1 . 서울특별시 고시 제 2007 - 22호로 이를 고시하였다 ( 이하 위 도시관리계획 변경결정 중에서 이 사건 부동산 에 관한 부분을 ' 이 사건 처분 ' 이라 한다 ) 1 ) .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 1 내지 3호증 , 을 2호증의 1 내지 6 , 을 3호증의 1 내 지 4 , 을 5 , 6호증의 각 1 , 2 , 을 7호증의 각 기재 및 영상 , 변론 전체의 취지

2 . 처분의 적법 여부

가 . 원고들의 주장

( 1 ) 처분사유의 부존재 ( 처분의 목적 달성 불가능 )

( 가 ) ▲▲사옥은 북촌의 외곽에 위치하고 있고 , 한옥 밀집지역과 멀리 떨어져 있을 뿐 아니라 주변 지역은 ▲▲사옥 건축 후 30여 년 간 지속적으로 개발되어 사실상 상 업지역으로 변모하였으므로 ▲▲사옥이 문화재 등의 미관에 미치는 영향이 미미하다 .

( 나 이 사건 토지는 왕복 6차로 도로와 접해 있고 , 주거지로 부적합한 장소이며 , 4 층 이하의 건축물이 건축된다고 하여 북촌의 저층경관이 확보되는 것도 아니고 , 이 사 건 처분은 지역특성을 반영한 입체적 도시관리가 목표인 현대 도시계획의 취지에도 어 긋난다 .

( 다 ) 따라서 , 이 사건 토지는 ' 문화재와 문화적으로 보호가치가 큰 건축물 등의 미관 을 유지 · 관리하기 위하여 필요한 지구 ' 에 속한다고 볼 수 없고 , 이 사건 처분은 역사 문화미관지구로 지정하는 목적에 부합하지 아니하여 그 처분의 목적 달성이 불가능함 에도 이와 달리 보고 한 이 사건 처분은 위법하다 .

( 2 ) 재량권의 일탈 · 남용

가 ) ▲ ▲ 사옥은 신축한지 20여 년이 경과하여 가까운 장래에 신축 · 재축을 할 필요 성이 있는데 , 이 사건 처분으로 인하여 서울특별시 도시계획조례 제45조 제1항에 따라 4층 높이의 건물만을 신축 · 재축할 수 있을 뿐이고 , 이로 인하여 원고들이 입게 되는 재산상 손실은 약 1 , 100억 원 ( 그 외에도 원고들의 업무차질 , 소속 직원들의 불가피한 이전 등 유 · 무형 손해가 발생한다 ) 에 이르는 반면 , 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지는 전통한옥 밀집지역과는 상당한 거리가 있는 점 , 이 사건 부동산 인근의 한옥들은 실질 적으로 보호할 가치가 적은 점 등에 비추어 보면 , 이 사건 토지를 역사문화미관지구로 추가지정할 필요성이 없고 , 이 사건 처분으로 인하여 보호하고자 하는 북촌의 미관유 지라는 공익은 모호하거나 미미하다 .

( 나 ) 위와 같이 피고는 이 사건 처분을 함에 있어서 원고들이 입게 되는 사익의 침 해를 전혀 고려하지 않았거나 사익의 침해가 그로 인한 공익에 비하여 훨씬 큼에도 이 를 잘못 형량함으로써 비례의 원칙을 위반하였으므로 이 사건 처분은 재량권을 일탈 · 남용하여 위법하다 .

( 3 ) 재산권의 본질적인 내용의 침해

피고는 차후 이 사건 부동산을 저가로 수용할 목적으로 아무런 보상 없이 이 사 건 처분을 통하여 원고들의 재산권을 제한하고 있는바 , 이는 헌법에서 보장한 재산권 의 본질을 침해하는 것으로서 위법하다 .

나 . 관계법령

별지 기재와 같다 .

다 . 인정사실

( 1 ) 북촌의 유래 및 북촌 가꾸기 기본계획 등

( 가 ) 북촌은 경복궁과 창덕궁2 ) , ◀◀로와 삼청공원으로 둘러싸인 서울 종로구 △△ 동 , ▶▶동 , ▷▷동 , ▼▼동 , E동 , ⑦⑦동 , 동 , 제동 일대를 일컫는데 , 조선시대 한 양의 중심부였고 , 오랜 시간 동안 형성된 시대상을 보여주고 있으며 , 도심 내에 유일한 한옥 중심의 주거지이다3 ) .

나 ) 서울시정개발연구원은 2000 . 경부터 북촌관리방안에 대한 정책연구에 착수하여 주민들 , 행정청 , 전문가들과 협력연구를 통해 북촌 가꾸기 정책을 입안한 다음 이를 서 울특별시에 건의하였다 . 서울특별시는 이를 바탕으로 2000 . 10 . 경 ' 북촌 가꾸기 종합대 책 ' 을 확정하였다 .

서울시정개발연구원은 2001 . 구체적인 전략과 실천계획을 담은 ' 북촌 가꾸기 기 본계획 ' 을 수립하였고 , 이를 바탕으로 2001 . 7 . 경부터 한옥등록제 및 개보수 지원 , 한옥 의 매입 및 활용 , 북촌환경정비사업을 핵심으로 하는 북촌 가꾸기가 시작되었다 .

( 다 ) 2001 . 한옥등록제와 개보수지원이 실시된 이후 2005 . 12 . 까지 358동의 한옥이 등록되었고 , 그 중 240동의 한옥이 개보수를 완료하였다 .

2004 . 현재 북촌에는 총 10 , 903명 4 , 453세대가 거주하고 있고 , 총 2 , 434동의 건 축물이 있는데 그 중 48 % 에 해당하는 1 , 173동이 한옥이다 . 한옥을 포함한 1층 건물이 63 % , 2층 이하의 건물이 81 % 를 차지하고 있고 , 5층 이상인 건물은 43동으로 전체 건 물 중 2 % 에 해당한다 .

라 한편 북촌의 서측인 가회로와 경복궁 사이의 418 , 500㎡ 지역이 1977 . 10 . 31 . 최고고도 ( 당시 10m 이하 ) 지구로 지정되었고 , 1994 . 7 . 4 . 최고고도가 16m 이하로 완화 되어 현재까지 이어지고 있으며 , 1983 . 7 . 22 . 북촌 중 이 사건 토지 등을 제외한 645 , 000㎡가 역사문화미관지구로 지정되었음은 앞서 본 바와 같다 .

피고는 이 사건 처분 이후인 2008 . 7 . 경 서울특별시 공고 제2008 - 1400호로 이 사건 토지 등을 전통한옥 밀집지역으로 확대지정하였다 .

( 2 ) 북촌에 있는 문화재 현황 등

( 가 ) 북촌에 있는 문화재들의 현황은 다음과 같다 .

( 나 ) 북촌에 있는 역사적인 장소로는 그 외에도 규장각터 , 사관원터 , 고종후궁 집터 , 안동별궁 , 광예원터 , 홍문관터 , 사도시터 , 숭문원터 , 재생원터 , 취운정터 , 유정사터 등이 있다 .

( 3 ) 이 사건 토지의 현황

( 가 ) ▲ ▲ 사옥은 북촌의 남동쪽 끝 부분에 위치하고 있고 , 남쪽으로 6차로인 ◀◀로 와 접해 있으며 , 동쪽으로 창덕궁과 소로를 사이에 두고 인접하여 있다 . 한편 이 사건 토지 중 E동 181 대 6 , 542 . 5㎡는 현재 공원으로 사용되고 있고 , 이 사건 토지 내에 국가지정문화재인 사적 제296호 관상감 관천대가 있음은 앞서 본 바와 같다 .

( 나 ) 또한 이 사건 토지는 역사적으로 제생원 ( 조선시대 서민 의료기관 ) , 사도시 ( 조선 시대 궁중의 쌀과 곡식 등의 물건을 맡은 관청 ) , 홍문관 ( 조선시대 궁중의 경서 , 사적의 관리 , 문한의 처리 및 왕의 자문에 응하는 일을 맡던 관청 ) , 승문원 ( 조선시대 외교문서 를 담당한 관청 ) 의 터였다 .

( 4 ) 이 사건 처분으로 인한 규제

( 가 ) 이 사건 토지는 이 사건 처분 전에는 준주거지역으로서 400 % 의 용적률의 제한 을 받았고 , 관상감 관천대에 관한 서울특별시 문화재보호조례 제14조의2 관련 [ 별표 1 ] 에 의한 앙각규제에 따른 높이 제한을 받은 반면 , 이 사건 처분으로 인하여 서울특별 시 도시계획조례 제45조 제1항 , 제2항에 따라 4층 또는 6층 ( 허가권자가 건축물의 형태 , 색채 등의 외관을 지구지정 목적에 맞게 건축하여 도시의 미관을 현저히 향상시킬 것 이라고 인정하는 때 ) 의 높이 제한을 받게 되어 240 % ( 준주거지역 건폐율 60 % ×4 ) 또는 360 % ( 60 % ×6 ) 의 용적률 제한을 받게 되었다 .

( 나 원고들은 " 이 사건 처분 전에는 이 사건 토지 지상에 최대 지상 12층 , 연면적 204 , 945 . 20m , 용적률 392 . 60 % 의 건물 신축이 가능하나 , 이 사건 처분 이후에는 지상 4층 , 연면적 135 , 116 . 80m , 용적률 218 . 05 % 의 건물의 신축이 가능할 뿐이다 " 는 취지의 자료를 제출하였다 .

( 5 ) 이 사건 처분으로 인한 손해액 산정의 자료

이 사건 처분으로 인한 손해액을 산정함에 있어 감정평가기관 ( 대일에셋감정평가 법인 ) 은 " 시장접근법 ( 최근의 유사매매사례를 분석하여 대상 부동산의 가치를 도출하는 방법 ) 의 경우 실제 매매사례가 많지 않아 객관적인 기준으로 삼기 어려운 측면이 있을 뿐만 아니라 기존 건축물을 경제적 내용연수 동안 사용할 수 있다는 점에 비추어 일부 문제점이 있고 , 기회비용접근법 ( 미래 임대료 손실을 현재가치로 할인한 금액을 토지가 격 하락분으로 보는 방법 ) 의 경우에도 현재 공원으로 이용하는 부분을 대지로 가정하였 다는 점에서 논란의 여지가 있는 점을 감안하여 보상접근법 ( 이 사건 처분에 따른 건축 상의 제한으로 인하여 5층 이상의 건축물을 건축할 수 없게 된다는 점을 고려하여 5층 이상의 공간을 사용하지 못함으로 인한 손실보상액을 산정하는 방법으로 지상공간과 지 하공간에 대한 보상기준을 정하고 있는 전기사업법 , 도시철도법 등을 준용하는 방법 ) 을 주 방식으로 하고 시장접근법과 기회비용접근법의 결과를 일부 반영하여 이 사건 처분 으로 인한 이 사건 토지의 가치하락액을 1 , 100억 원으로 산정한다 " 는 감정결과를 제출 하였다4 ) .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 3호증 , 갑 4호증의 1 내지 4 , 갑 5호증의 1 내지 40 , 갑 6 , 8호증 , 을 1호증의 1 내지 24 , 을 2호증의 1 내지 6 , 을 3호증의 1 내지 4 , 을 4호 증 , 을 5 , 6호증의 각 1 , 2 , 을 7 , 8호증 , 을 10호증의 1 내지 14 , 을 13호증의 1 , 2 , 을 15호증 , 을 16 , 17호증의 각 1 , 2의 각 기재 및 영상 , 이 법원의 현장검증결과 , 변론 전체의 취지

라 . 판단

( 1 ) 처분사유의 부존재 ( 처분의 목적 달성 불가능 ) 여부

살피건대 위 인정사실에 나타난 다음의 사정 , 즉 ① 북촌은 경복궁와 창덕궁 사 이에 위치한 유서 깊은 장소로서 600년 역사도시 서울의 중심부이고 , 도심 내에 유일 한 한옥 중심의 주거지로서 오랜 시간 동안 형성된 시대상을 보여주는 소중한 역사문 화자산으로서 그 보존의 필요성이 큰 점 , ② 이 사건 토지는 2008 . 7 . 전통한옥밀집지 역으로 확대 지정되었을 뿐만 아니라 , 설령 이 사건 토지가 한옥 밀집지역으로부터 다 소 떨어져 있고 , 6차로인 도로에 인접하여 있으며 그 주변이 상가 등으로 개발되어 있 다고 하더라도 , 이 사건 토지는 북촌의 남동쪽 초입에 위치하면서 세계문화유산인 창 덕궁과 바로 인접하여 있어서 문화재 등의 미관을 유지관리하기 위한 필요성이 매우 크다고 할 것인 점 , ③ 이 사건 토지에는 국가지정문화재인 사적 제296호 관상감 관천 대가 있을 뿐 아니라 이 사건 토지는 역사적으로 제생원 , 사도시 , 홍문관 , 승문원의 터 로서 그 자체로 역사적인 가치가 있는 점 , ④ 이 사건 토지 등을 역사문화미관지구에 서 계속하여 제외하는 것은 북촌 내에 있는 다른 부동산과의 형평에 반하고 , 북촌의 역사문화적 가치를 보호하고자 하는 공익에 반하는 점 ( 이와 같은 측면에서 오히려 북 촌에 속한 이 사건 토지 등을 역사문화미관지구에서 제외한 1983 . 7 . 22 . 고시가 합리 성을 결여하였다고 볼 여지가 있다 ) 등의 사정을 종합하면 , 이 사건 토지는 ' 문화재와 문화적으로 보호가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지 · 관리하기 위하여 필요한 지구 ' 에 해당하고 , 이 사건 처분은 위와 같은 공익상 필요성에 따른 것으로서 역사문화미관지 구로 지정하는 목적에 부합한다고 할 것이므로 , 이 사건 처분으로써 그 목적을 달성하 는 것이 불가능하다고 볼 수 없다 .

( 2 ) 재량권의 일탈 · 남용 여부

( 가 ) 행정계획이라 함은 행정에 관한 전문적 · 기술적 판단을 기초로 하여 도시의 건 설 · 정비 · 개량 등과 같은 특정한 행정목표를 달성하기 위하여 서로 관련되는 행정수 단을 종합 · 조정함으로써 장래의 일정한 시점에 있어서 일정한 질서를 실현하기 위한 활동기준으로 설정된 것이고 , 도시관리계획결정 및 변경결정은 행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위하여 도시정책상 고도의 전문적 · 기술적 판단을 기초로 하여 행하는 행정계획이라고 할 것인데 , 국토계획법 등 관계 법 령에는 추상적인 행정목표와 절차만이 규정되어 있을 뿐 행정계획의 내용에 관하여는 별다른 규정을 두고 있지 아니하므로 행정주체는 구체적인 행정계획을 입안 · 결정함에 있어서 비교적 광범위한 형성의 자유를 가지는 것이지만 , 행정주체가 가지는 이와 같 은 형성의 자유는 무제한적인 것이 아니라 그 행정계획에 관련되는 자들의 이익을 공 익과 사익 사이에서는 물론이고 공익 상호간과 사익 상호간에도 정당하게 비교교량하 여야 한다는 제한이 있으므로 , 행정주체가 행정계획을 입안 · 결정함에 있어서 이익형 량을 전혀 행하지 아니하거나 이익형량의 고려 대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성과 객관성이 결여된 경우에는 그 행정계 획결정은 형량에 하자가 있어 위법하다고 할 것이다 ( 대법원 2006 . 9 . 8 . 선고 2003두5426 판결 등 참조 ) .

( 나 ) 이 사건에 있어서 , 위 인정사실을 통하여 알 수 있는 다음의 사정 즉 , ① 이 사 건 처분이 없다고 하여도 ▲▲사옥을 재축하거나 새로운 건물을 신축할 경우 400 % 의 용적률의 제한과 앙각규제에 따른 높이 제한을 받게 되어 현재와 같은 15층 건물을 신 축한다는 것은 불가능한 점 , ② ▲▲사옥의 용적률은 341 . 6 % 이고 , 이 사건 처분에 따 른 높이제한 중 완화된 기준 ( 6층 ) 을 따를 경우의 용적률은 360 % ( 건폐율 60 % ×6층 ) 5 ) 이 어서 이를 지나친 재산권의 제한으로 보기 어려운 점 , ③ 원고들이 ▲▲사옥을 사용 . 수익함에 있어서 이 사건 처분으로 인하여 어떠한 직접적인 제한을 받게 되는 것은 아 닌 점 , ④ 이 사건 처분으로 인한 손해액의 산정에 있어서 , 시장접근법과 기회비용접근 법의 경우 앞서 본 감정결과에서 지적하는 바와 같은 문제점이 있고 , 보상접근법에 따 른 감정결과 또한 이 사건 처분으로 인하여 ▲▲사옥 중 5층 이상의 건물 부분을 막바 로 사용하지 못하는 것이 아님에도 불구하고 5층 이상을 사용하지 못하는 것으로 전제 하고 있는 점에서 합리적이지 않으므로 , 원고들이 주장하는 1 , 100억 원 상당의 손해액 은 그대로 받아들이기 어려운 점 , ⑤ 이 사건 처분으로 인하여 원고들이 입는 손해는 ▲ ▲ 사옥의 ' 내구연한이 다한 뒤 건물을 신축 · 재축함에 있어서 , 이 사건 처분으로 인 한 추가규제를 받기 전에 건축할 수 있는 건축물의 가치와 이 사건 처분으로 인하여 높이 및 용적률의 제한을 받아 신축할 수 있는 건축물 가치의 차이를 이 사건 처분 당 시의 현재가치로 환산한 금액 ' 이라고 할 것이고 , 앞서 본 바와 같이 그 차이는 용적률 이 40 ~ 160 % 더 제한되는 것인데 , 이와 같은 사익의 침해가 앞서 본 바와 같은 문화 재 등의 가치보호라는 공익에 비추어 지나치게 크다고 보기 어려운 점 , ⑥ 피고는 이 사건 처분 전에 원고들의 이의에 대한 심의 및 공 · 사익의 비교형량을 거쳐서 이 사건 처분을 한 점 등의 사정을 모두 고려하면 , 피고가 이 사건 처분을 함에 있어서 이익형 량을 전혀 행하지 아니하였다거나 이익형량의 고려 대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항 을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성과 객관성이 결여된 경우로서 형량에 하자가 있다고 볼 수 없다 .

( 3 ) 재산권의 본질적인 내용의 침해 여부

( 가 ) 재산권의 본질적인 내용이라는 것은 재산권의 핵이 되는 실질적 요소 내지 근 본적 요소를 뜻하며 , 재산권의 본질적인 내용을 침해하는 경우라고 하는 것은 그 침해 로 인하여 사유재산권이 유명무실해지거나 형해화되어 헌법이 재산권을 보장하는 궁극 적인 목적을 달성할 수 없게 되는 지경에 이르는 경우라고 할 것이다 ( 헌법재판소 1989 . 12 . 23 . 선고 88헌가13결정 등 참조 ) .

( 나 ) 그런데 , 위 인정사실에서 본 바와 같이 , ① 피고는 공익상의 필요성에 따라 이 사건 처분을 한 것이고 , 갑 8호증의 기재만으로는 피고가 차후 이 사건 부동산을 저가 로 수용할 목적으로 이 사건 처분을 하였다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없는 점 , ② 이 사건 처분으로 인하여 바로 이 사건 부동산이 수용되거나 피고에 의하여 사용되는 것이 아니어서 보상의 대상이라고 볼 수 없는 점 , ③ 이 사건 처분으로 인한 원고들의 손해는 용적률을 더 제한받은 것이고 , 이 사건 부동산에 관한 원고들의 사용 · 수익권한 및 처분권한이 제한되거나 박탈되는 것이 아닌 점 등의 사정 에 비추어 보면 , 이 사건 처분은 재산권의 본질적 내용인 사적 유용성과 원칙적인 처 분권한을 여전히 원고들에게 남겨 놓는 한도 내에서의 재산권 제한에 불과하므로 재산 권의 본질적인 내용을 침해하였다고 볼 수 없다 ( 대법원 2001 . 5 . 29 . 선고 99두7265 판결 참조 ) .

( 4 ) 소결

따라서 원고들의 주장은 모두 이유 없고 , 피고의 이 사건 처분은 적법하다 .

3 . 결론

그렇다면 , 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 받아들이지 아니하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

판사 염우영

판사 이은상

데 , 이 사건 토지는 준주거지역에 속한다 .

2 ) 창덕궁은 1997 . 12 . 유네스코 세계문화유산으로 등록되었다 .

3 ) 예로부터 위 지역은 청계천과 종로의 윗 동네라는 의미에서 ' 북촌 ' 이라고 불리었다 .

4 ) 시장접근법에 의할 경우 손해액 : 1 , 644억 8 , 916만 원 , 기회비용접근법에 의할 경우 손해액 : 1 , 152억

4 , 780만 원 , 보상접근법에 의할 경우 손해액 1 , 072억 원 3 , 937만 원

5 ) 제한층수가 4층일 경우 용적률 : 240 % ( 건폐율 60 % ×4 )

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 2008 . 2 . 29 . 법률 제8852호로 개정되기 전의 것 )

제37조 ( 용도지구의 지정 )

①건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 다음 각호의 어느 하나의 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다 .

2 . 미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

3 . 고도지구 : 쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물의 높이의 최저 한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

② 건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 필요하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따 라 제1항 각호의 용도지구를 도시관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다 .

③ 시 · 도지사는 지역여건상 필요한 때에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 당해 시 · 도의 조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적과 건축 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 제1항 각호의 용도지구외의 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다 .

제78조 ( 용도지역안에서의 용적률 )

①제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모 , 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 시 또는 군의 조례로 정한다 .

1 . 도시지역

가 . 주거지역 : 500퍼센트 이하

나 . 상업지역 : 1천500퍼센트 이하

다 . 공업지역 : 400퍼센트 이하

라 . 녹지지역 : 100퍼센트 이하

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 2007 . 4 . 19 . 대통령령 제20009호로 개 정되기 전의 것 )

제31조 ( 용도지구의 지정 )

①법 제37조제1항제11호에서 " 그 밖에 대통령령이 정하는 지구 " 라 함은 다음 각호의 지구를 말한다 .

② 건설교통부장관 또는 시 · 도지사는 법 제37조제2항의 규정에 의하여 도시관리계획결정으로 경관지구 · 미관지구 · 고도지구 보존지구 · 시설보호지구 · 취락지구 및 개발진흥지구를 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다 .

2 . 미관지구

가 . 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지 · 관리하기 위하여 필요한 지구 나 . 역사문화미관지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지 · 관리하 기 위하여 필요한 지구

다 . 일반미관지구 : 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지 · 관리하

기 위하여 필요한 지구

3 . 고도지구

가 . 최고고도지구 : 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구

나 . 최저고도지구 : 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저 한도를 정할 필요가 있는 지구

③ 시 · 도지사는 지역여건상 필요한 때에는 당해 시 · 도의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 제2 항제1호 및 제2호의 규정에 의한 경관지구 및 미관지구를 추가적으로 세분하거나 법 제37조제 1항제10호의 규정에 의한 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수 있다 .

④법 제37조제3항의 규정에 의하여 시 · 도의 도시계획조례로 동조제1항 및 동조제2항의 규정에 의한 용도지구외의 용도지구를 정할 때에는 다음 각호의 기준을 따라야 한다 .

1 . 용도지구의 신설은 법에서 정하고 있는 용도지역 · 용도지구 또는 용도구역만으로는 효율적인 토지이용을 달성할 수 없는 부득이한 사유가 있는 경우에 한할 것

2 . 용도지구안에서의 행위제한은 그 용도지구의 지정목적 달성에 필요한 최소한도에 그치도록 할 것 .

3 . 당해 용도지역 또는 용도구역의 행위제한을 완화하는 용도지구를 신설하지 아니할 것

제73조 ( 미관지구안에서의 건축제한 )

①미관지구안에서는 그 지구의 위치 · 환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다 . 다만 , 특별시장 · 광역시장 · 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위안에서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합 하다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하 지 아니하다 .

②미관지구안에서의 건축물의 높이 및 규모 ( 건축물의 앞면길이에 대한 옆면길이 또는 높이의 비율을 포함한다 ) , 부속건축물의 규모 , 건축물 담장 및 대문의 형태 · 색채 , 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비 그 밖의 유사한 것의 형태 · 색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등에 관하여 는 그 지구의 위치 · 환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위안에서 도시계획조례 로 정한다 .

제85조 ( 용도지역 안에서의 용적률 )

①법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 의한 용적률은 다음 각호의 범위안에서 관할구역의 면 적 , 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시 · 광역시 · 시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다 .

3 . 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

6 . 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

서울특별시도시계획조례

제45조 ( 건축물의 높이 )

① 영 제73조제2항의 규정에 의하여 역사문화미관지구 조망가로미관지구안에서 건축하는 건축 물의 높이는 4층 이하로 한다 .

②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 허가권자가 당해 건축위원회 의 심의를 거쳐 미관상 지장이 없다고 인정하는 때에는 6층 이하로 완화하여 적용할 수 있다 . 1 . 「 건축법 」 제5조의2 규정을 적용하는 대지

2 . 너비 20미터 이상의 도로에 접한 역사문화미관지구안에서 허가권자가 건축물의 형태 , 색채 등의 외관을 지구지정 목적에 맞게 건축하여 도시의 미관을 현저히 향상시킬 것이라고 인정하 는 때

3 . 대지가 미관도로변보다 현저하게 높거나 낮아서 제1항의 규정을 적용하기 어려운 때

③ 시장이 미관지구의 가로경관 조성을 위하여 건축물의 최고 · 최저 높이를 따로 정하여 지정 · 공 고한 구역안에서는 제1항의 규정에 불구하고 그 지정 공고한 높이기준에 적합하게 건축하여야 한다 .

제54조 ( 용도지역안에서의 건폐율 )

①법 제77조 및 영 제84조제1항의 규정에 의하여 용도지역별 건폐율은 다음 각호의 비율 이하 로 한다 .

3 . 제1종일반주거지역 : 60퍼센트

6 . 준주거지역 : 60퍼센트

제55조 ( 용도지역 안에서의 용적률 )

①법 제78조제1항 · 제2항 및 영 제85조제1항의 규정에 의하여 용도지역별 용적률은 다음 각호 의 비율 이하로 한다 .

3 . 제1종일반주거지역 : 150퍼센트

4 . 제2종일반주거지역 : 200퍼센트

5 . 제3종일반주거지역 : 250퍼센트

6 . 준주거지역 : 400퍼센트

문화재보호법 ( 2007 . 4 . 11 . 법률 제8346호로 개정되기 전의 것 )

제20조 ( 허가사항 )

국가지정문화재에 대하여 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하고자 하는 자는 대통령령이 정 하는 바에 의하여 문화재청장의 허가를 받아야 한다 . 허가사항을 변경하는 경우에도 또한 같 다 .

1 . 명승 · 천연기념물로 지정 또는 가지정된 구역 또는 그 보호구역안에서 동물 · 식물 · 광물을 포 획 · 채취하거나 이를 그 구역 밖으로 반출하는 행위

3 . 국가지정문화재를 탁본 또는 영인하거나 그 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 촬영을 하는 행위

4 . 국가지정문화재 ( 보호물 · 보호구역과 천연기념물중 죽은 것을 포함한다 ) 의 현상을 변경 ( 천연기 념물을 표본 박제하는 행위를 포함한다 ) 하거나 그 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위로서 문화관광부령이 정하는 행위

서울특별시 문화재보호조례

제14조의2 ( 건설공사시의 문화재보호 )

① 법 제74조제2항의 규정에 의하여 행정기관이 건설공사의 시행이 문화재 보존에 영향을 미 치는지의 여부를 검토하여야 하는 지역의 범위는 다음 각호와 같다 .

1 . 국가지정문화재는 보호구역경계 ( 보호구역이 지정되지 아니한 경우에는 당해 문화재의 외곽 경계를 말한다 . 이하 같다 ) 로부터 100미터 이내

2 . 지정문화재 등은 보호구역경계로부터 50미터 이내 . 다만 , 지정문화재 중 일반묘역 , 일반묘역 내 신도비와 보호구역지정면적이 10 , 000제곱미터 이상인 지정문화재는 제외함 .

②제1항 각호에 해당하는 지역안에서 건축행위에 대한 인 · 허가 등을 행하는 행정기관은 그 건 설공사에 대한 인 · 허가 등을 하기 전에 다음 각호의 사항을 검토하여야 한다 .

1 . 건축하고자 하는 건축물의 높이가 별표1의 문화재주변 건축물 높이 기준에 적합한지 여부

2 . 건축물 또는 시설물의 용도 , 규모 , 높이 , 모양 , 재질 , 색상 등이 문화재와 조화되는지의 여부 3 . 문화재 주변의 경관 및 조망의 훼손여부

4 . 시공중 또는 완성후 사용중에 문화재의 보존에 영향을 미칠 수 있는 소음 · 진동 등을 유발하 거나 오 · 폐수 , 유해가스 , 화학물질 , 먼지 또는 열을 방출할 우려가 있는지의 여부

5 . 문화재의 보존에 영향을 미칠 수 있는 지하 50미터 이상의 굴착행위 수반 여부

6 . 수계 · 수량 변경 또는 수질 오염 여부

7 . 고도경관 또는 역사 · 문화 · 자연환경 저해여부

8 . 매장문화재의 포장 여부

9 . 기타 문화재 보존에 영향을 미칠 우려가 있는지의 여부

③ 행정기관은 제2항의 규정에 의하여 검토한 결과 당해 건설공사가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 국가지정문화재는 문화재청장과 , 지정문화재 등은 시장과 협의를 거쳐 법 제20조제4호 의 규정에 의한 행위에 해당되는지를 판단하여야 한다 .

1 . 별표1의 문화재주변 건축물높이기준을 초과하는 경우

2 . 제2항제2호 내지 제9호의 검토결과 문화재보존에 영향을 미칠 가능성이 높은 것으로 인정 되는 경우

3 . 보호구역 경계에 직접 접한 필지인 경우

④ 건설공사에 대한 인 · 허가를 행하는 행정기관은 제1항의 규정에 의한 지역의 범위를 초과하 더라도 다음과 같은 사항이 발생할 가능성이 있는 경우에는 당해 건설공사가 문화재보존에 영 향을 미치는지의 여부를 검토하고 문화재보존에 영향을 미칠 것으로 인정되는 때에는 제3항의 규정을 준용하여 처리하여야 한다 .

1 . 수계 수량 변경 또는 수질오염

2 . 경관 또는 역사 · 문화 · 자연환경 저해

[별표1]

문화재주변 건축물 높이 기준 ( 제14조의2 관련 ) < 신설 2002 . 07 . 15 >

적용범위 및 대상문화재 높이 기준 비 고

( 문화재 높이 )

I

4대문안의 숭례문 , 흥인지문 , 문화재보호구역 경계지표면에서 숭례문 : 19mm _

국가지정 우정총국 , 경복궁 , 문화재높이 기준하여 앙각 279선 ] 흥인지문 : 20m _

문화재 창덕궁 , 창경궁 , 덕 이내 우정총국 : 6 . 5m _

수궁 , 종묘 , 경희궁 , · 경복궁 , 창덕궁 , 창경궁 , _

운현궁 , 종묘서울 덕수궁 , 종묘 : 3 . 2m _

- 문묘 , 탑골공원 , 경희궁 : 12m

- 서울사직단 , 서울사 ] 운현궁 : 7m

- 직단정문 , 정동교회 · 서울문묘 : 7m

- 탑골공원 : 12m

- - 서울사직단 및 서울사직

- - 단정문 : 6m

- - · 정동교회 : 2m ( 담장기준 )

-

- 기타문화재 보호구역 경계지표 ( 보호구역이 · 서울성곽은 4대문 내 · 외

- 지정되지 않은 문화재는 외곽 구분없이 적용

- 경계 ) 에서 높이3 . 6m를 기준하여

앙각 279선 이내

4대문밖의 보호구역 경계 ( 보호구역이 지정 -

국가지정문화재 및 되지 않은 문화재는 외곽경계 ) -

서울시지정문화재 지표에서 7 . 5m높이를 기준하여 -

앙각 272선 이내 -

※앙각 279선이란 보호구역 경계지점에서 건축행위를 할 예정인 건축물까지의 거리와 건축물

높이가 2 : 1에 해당하는 선을 말한다 .

건축법 ( 2008 . 3 . 21 . 법률 제8974호로 개정되기 전의 것 )

제5조의2 ( 기존의 건축물등에 대한 특례 )

허가권자는 법령의 제정 · 개정이나 기타 대통령령이 정하는 사유로 인하여 대지 또는 건축물이 이 법의 규정에 부적합하게 된 경우에는 대통령령이 정하는 범위안에서 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 의하여 건축을 허가할 수 있다 . 끝 .