청구인은 광주직할시 동구 OO동 OOO에 주소를 둔 사람으로, 같은시 광산구 OO동 OOOOO외9필지 소재 대지 및 임야 205,529평방미터(62,172평, 이하 “쟁점 토지”라 한다)을 1987.10.12 청구외 OO 및 동 OOO(청구외 OO의 처)으로부터 취득하여 1987.12.23 청구외 OOO에게 양도하였는 바,

이에 대해 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도를 투기거래(1년이내 단기양도)로 보아 취득 및 양도가액을 실질거래가액에 의해 결정하여 양도소득세를 부과함에 있어서 취득가액을 72,000,000원 ( = 평당가액 1,200원 × 60,000평), 양도가액을 161,670,600원( = 평당가액 2,600원 × 62,181평)으로 결정하여 1988.10.6 청구인에게 양도소득세 53,226,180원 및 동 방위세 10,645,230원을 결정고지함에 따라 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 1989.3.22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 처분청에서는 쟁점 토지의 취득·양도가액을 실지거래가액에 의해 결정함에 있어서, 취득가액은 청구인 및 전소유자인 청구외 OO, 동 OOO으로부터 매매계약서 또는 기타 증빙을 확보치 아니한 상태에서 일방적으로 쟁점 토지의 평수를 60,000평, 평당가액을 1,200원으로 하여 72,000,000원으로 결정하였고, 양도가액은 쟁점 토지의 평수를 62,181평, 평당가액을 취득자인 청구외 OOO로부터 확인한 가액 2,600원으로 하여 161,670,600원으로 결정하였으나,

청구인의 쟁점 토지 취득가액은 전소유자인 청구외 OO의 확인서에 나타나는 평당가액 2,400원에 실제 토지평수 62,172평을 곱한 149,212,800원이고, 양도가액은 청구외 OOO에 의해 확인된 평당가액 2,600원에 실제 토지평수 62,172평을 곱한 161,647,200원인 바. 이 건 처분은 취득가액 및 양도가액을 각각 위 금액으로 경정되어야 하고, 위 취득가액을 실지 거래가액으로 인정할 수 없는 경우에는 취득가액이 불분명한 경우에 해당되므로 소득세법 시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 양도가액은 위 실지거래가액에 의하여 결정하고, 취득가액은 양도가액에 취득 및 양도당시 과세시가표준액의 비율을 곱하여 환산한 가액에 의해 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이에 대하여 국세청장은, 청구인은 쟁점 토지 취득가액에 대한 증빙으로 취득대금지급에 관한 증빙과 계약서등을 제시하지 못하고 있어 창구인이 주장하는 취득가액에 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하는 바, 처분청에서 전소유자인 청구외 OOO(청구외 OO의 처)의 진술에 의해 청구인의 쟁점 토지 취득가액을 72,000,000원으로 인정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다(청구인은 심사청구시에는 양도가액에 대해서는 다투지 아니하였음).

4. 쟁점

따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 취득가액(149,212,800원)과 양도가액(161,647,200원)을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 처분청이 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 이를 투기거래(1년 이내 단기양도)로 보아 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의해 결정하여 이 건 양도소득세를 부과한 경위에 대해 보면,

처분청의 조사서에는 「전 소유자인 청구외 OO과 동 OOO이 쟁점 토지 실제면적은 62,181평이나 60,000평으로 하고 평당가액은 1,200원으로 하여 72,000,000원에 양도하였음을 명확히 진술하고 단지 거래상대방인 청구인의 불이익을 우려하여 확인서에 날인만 거부하였으므로 전소유자들의 진술에 의해 청구인의 취득가액이 확인된다하여 위 금액을 취득가액으로 결정하고, 청구인으로부터 쟁점 토지를 취득한 청구외 OOO의 확인서에 의해 청구인이 평당가액을 2,600원으로 하여 161,670,600원( = 평당가액 2,600원 × 62,181평)에 양도하였음이 확인된다 하여 위 금액을 양도가액으로 결정한 것」으로 되어 있다.

이에 대하여 청구인은 청구외 OO의 확인서(인감증명첨부), 쟁점 토지의 등기부등본 및 토지대장등을 제시하면서 쟁점 토지 실제평수는 62,172평이고, 취득시 평당 가액은 2,400원, 양도시 평당가액은 2,600원이므로 이 건 처분은 취득가액을 149,212,800원( = 평당가액 2,400원 × 62,172평), 양도가액은 161,647,200원( = 평당가액 2,600원 × 62,172평)으로 하여 경정되어야 한다고 주장하고 있다.

따라서 청구인의 주장에 대해 살펴보건대, 양도가액의 경우 처분청은 위에서 본바와 같이 청구인의 평당 양도가액이 2,600원임을 청구외 OOO로부터 확인하고 쟁점 토지면적을 62,181평으로 하여 청구인의 양도가액을 161,670,600원(=평당가액 2,600원 × 62,181평)으로 결정하였으나, 쟁점 토지 등기부등본 및 토지대장에 의하면 쟁점 토지의 면적은 62,172평(205,529평방미터)인 것으로 되어 있고, 처분청에서 쟁점 토지 면적을 62,181평으로 보게된 근거에 대해 조사한 바 이 건 양도소득세 조사결정시 처분청이 쟁점 토지면적을 착오로 잘못 적용한 것으로 나타나는 바,

청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 청구외 OOO에 의해 확인된 평당가액 2,600원에 쟁점 토지의 실제면적 62,172평을 곱하여 산출한 161,647,200원을 청구외 쟁점 토지 양도시 실지거래가액으로 봄이 타당하다고 판단된다.

다음으로 취득가액에 대해 살펴보면, 처분청은 위에서 본 바와같이 전소유자인 청구외 OO·동 OOO의 진술을 근거로 청구인의 취득가액을 72,000,000원(= 평당가액 1,200원 × 60,000평)으로 결정한 것으로 되어 있으나, 청구인이 제시한 청구외 OO의 확인서(인감증명 첨부)를 보면 「1988년 8월경 남광주세무서 소속 공무원이 조사차 본인집을 방문하였을 당시, 본인이 양도한 가액을 서면이나 소속 공무원이 조사차 본인집을 방문하였을 당시, 본인이 양도한 가액을 서면이나 구두진술한 사실이 없고, 쟁점 토지 62,181평(실제평수 62,172평의 착오라고 함)을 평당 2,400원에 일괄 양도하였다」고 되어 있고, 당심에서 당초 조사자(남광주세무서 소속 6급 OOO, 7급 OOO, 8급 OOO, 9급 OOO)에게 이 건 조사경위서를 제출하도록 요구한 바, 동 경위서 (당초 조사자중 7급 OOO, 9급 OOO가 서명날인 하였음)에 의하면, 「청구외 OO, 동 OOO에게 쟁점 토지 양도가액(평당가액)을 확인·날인하여 줄 것을 요청하였으나 위 양도자들은 상대방이 자기들로 인해 피해를 보는 것은 원치 않기 때문에 자신의 입과 손으로 서명·날인할 수는 없다고 하였고, 인근 주민들에게 탐문한 정보와 매매호가 등을 감안, “평당 1,200원에 양도하셨지요”라고 묻자 청구외 OOO이 “그 부동산을 생각하면 지금 가격이 월등히 상승하여 속상하니 더 이상 묻지 말아 주세요”라고 말하기에 더 이상 묻지 못하였으며, 당시 조사자의 현장감으로 판단하고 불가피하게 확인서에 “날인거부”로 하여 이 건 조사업무를 속행하였다고 되어 있는 바,

처분청에서 청구인의 취득가액을 72,000,000원으로 결정하게 된 산출근거인 평당가액 1,200원 및 쟁점 토지 면적 60,000평은 청구인, 전소유자인 청구외 OO, 동 OOO에 의해 확인된 사실이 없는 것으로 보여지고 달리 근거가 있는 것도 아니어서 처분청에서 위와같은 방법으로 결정한 청구인의 취득가액(72,000,000원)을 소득세법 제45조 제1항 제1호 단서 및 동법시행령 제94조 제1항의 규정에 의한 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다고 보여지는 바,」

처분청이 청구인의 쟁점 토지 취득시 실지거래가액을 확인하여 이에 의해 양도소득세를 부과하는 것은 별론으로 하고, 쟁점토지의 등급이 1984.7.1 이후 또는 1985.7.1 이후 청구인의 취득일(1987.10.12) 및 양도일(1987.12.23) 현재까지 수정되지 아니한 이 건의 경우 청구인과 거래상대방인 청구외 OO이 인정하고 있는 평당가액 2,400원에 쟁점 토지의 실제면적 62,172평을 곱하여 산출한 149,212,800원을 청구인의 쟁점토지 취득시 실지거래가액으로 봄이 타당하다고 판단된다.

따라서 처분청에서 청구인의 쟁점 토지 양도에 대해 실지거래가액에 의해 양도소득세를 부과함에 있어서 취득가액을 72,000,000원, 양도가액을 161,670,600원으로 결정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취득가액은 149,212,800원, 양도가액은 161,647,200원으로 하여 경정되어야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.