○ 사실관계

-부동산임대업을 하던 중 건물의 노후로 철거하고 새로운 근린생활시설을 신축하는 과정에서 미완성 건물만을 동생에게 매각(토지는 제외)하였고 동생은 그 건물을 완공하여 임대사업에 공하고 있음.

- 토지와 건물의 소유주가 각각 다르고 특수관계자간 거래로 공정성을 기하기 위해 토지에 대해 감정평가법인의 감정가액을 의뢰함.

- 동생은 형의 토지를 사용함에 있어 토지임대료를 지급해야 하는데 적정임대료계산방법은 “(당해자산의 시가× 50% - 전세금 또는 보증금)× 정기예금이자율”로 하는데 당해자산의 시가는 감정평가법인의 감정가액으로 함.

○ 질의내용

위의 방식으로 토지임대료를 계산하는 것이 맞는지 또는 다른 적정임대료 계산방법은 무엇인지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득· 일시재산소득·기타소득 또는산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설)

Ο 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

② 법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설)

④제2항제2호내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설)

Ο 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】

영 제89조 제1항 제3호에서 재정경제부령이 정하는 시가 라 함은 「법인세법 시행령」 제89조를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 3. 19. 개정)

Ο 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29 개정)

Ο 서면1팀-1257, 2004.09.13.

특수관계인간에 공유하고 있는 부동산을 그 특수관계인 중 1인에게 무상 임대하는 경우에는 소득세법 제41조의 규정에 의하여 부당행위계산의 대상이 되는 것이며, 부당행위계산에 있어 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산하는 것임.

Ο 법인46012-575, 1999.02.11.

법인이 무상으로 받은 토지의 가액은 당해 토지의 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 법인세법 시행령 제89조 제2항(1998. 12. 31 개정된 것)의 규정에 의하여 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 따라 평가한 가액으로 하는 것임.

Ο 제도46012-11939, 2001.07.05.

귀 질의의 경우 법인세법 제52조를 적용함에 있어서 시가는 불특정다수인간의자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이나,

법인이 부동산을 특수관계자에게 임대하고 받는 임대료가 적정한지의 여부를 판정함에 있어서 당해 부동산의 인근에서 거래실례가 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임.

Ο 법인46012-3145, 1996.11.12.

귀 질의의 경우 시가는 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이나 시가가 불분명하고 "지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률" 제19조의 규정에 따라 설립된 법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 감정가액을 시가로 보는 것임.

Ο 서면2팀-1697, 2005.10.21.

귀 질의의 경우와 같이 법인이 특수관계자에게 기계장치를 임대하는 경우 해당 자산의 적정임대료 산정을 위한 자산의 가액은 법인세법 시행령 제89조 제1항 또는 제2항을 순차적으로 적용한 시가를 기준으로 하는 것이며,

해당 자산의 적정임대료와 관련하여 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가액 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가액이 없는 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임.