나. 주택임대차보호법 부칙 제3항 규정과 소액임차인

나. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 부동산에 대하여 1986.11.25. 및 1989.11.1. 취득한 각 근저당권에 기하여 신청한 서울지방법원 남부지원 91타경3793호 임의경매 사건에서 1992.1.15. 열린 배당기일에 경매법원이 그 배당할 금액을 소액임차인이라고 주장하는 피고 및 원심공동피고 소외 1, 소외 2에게 그들 주장의 각 임대보증금 7,000,000원 중 금 5,000,000원씩에 우선 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 구 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 구 주택임대차보호법 제8조 , 같은법시행령 제3조 소정의 금 5,000,000원 이하의 소액보증금이라 함은 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘지 아니하는 경우뿐만 아니라 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘더라도 그 중 금 5,000,000원 부분은 이를 소액보증금으로 본다는 취지라 할 것이고, 이는 소액임차권자를 사회정책적 차원에서 특별히 보호하려는 위 법의 취지나 원고의 입장에서 위 근저당권을 취득할 당시 이미 금 5,000,000원 한도의 소액보증금의 우선변제청구권을 예상하고 있어서 불측의 손해를 입는 것은 아니라는 점으로 보아 그러하다는 이유를 들어 배척하였다.

그러나 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 및 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다고 할 것이다.

한편 개정된 현행 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전인 1986.11.25. 및 1989.11.1. 이 사건 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 원고에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 할 것이므로, 결국 그 임대보증금이 금 7,000,000원이라고 스스로 주장하는 피고는 원고에 대한 관계에 있어서는 위 임대보증금 중 금 5,000,000원에 대하여도 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심은 피고의 위 임대보증금채권 금 7,000,000원 중 금 5,000,000원 한도에서 원고의 채권에 우선하는 것으로 보고 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 구 주택임대차보호법 제8조 , 같은법시행령 제3조 제1항 에 관한 해석을 그르쳐 판결결과에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.