김포시 ○○동 ○○ ○○ ○○동 ○○호

2. 이○○

부천시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 OO동 ○○호

3. 권○○

인천 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호

4. 주식회사 ○○

인천 ○○구 ○○동 ○○

대표이사 최○○

5. 주식회사 ○○

인천 ○○구 ○○동 OO

대표이사 김○○

6. ○○ 주식회사

인천 ○○구 ○○동 ○○

대표이사 이○○

7. 이○○

인천 ○○구 ○○동 ○○ ○○○○아파트 ○○동 ○○호

8. 정○○

인천 ○○구 ○○동 ○○

9. 홍○○

인천 ○○군 ○○면 ○○리 OO

10. 박○○

인천 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호

11. 주○○이

서울 ○○구 ○○동 ○○

채권자들 소송대리인 변호사 이은주

인천 OO구 OO동 이

대표자 사장 김○○

소송대리인 법무법인 로웰, 담당변호사 최원식

2. 채권자들이 채무자를 위하여 담보로 5억 원을 공탁하거나 위 금액을 보증금으로 하는 지급보증위탁계약 체결문서를 제출하는 것을 조건으로, 채권자들과 채무자 사이의 본안 판결 확정시까지 ,

가. 채권자들과 채무자 사이에 체결된 각 용지매매계약 중 제1조 제1항 및 제2항, 제2조 제1항의 효력을 각 정지하고 , 나. 채무자는 채권자들에 대하여 위 각 용지매매계약에 기한 채무의 이행을 청구하거나 그 채무불이행을 이유로 한 보전처분을 하거나 계약 해제권을 행사하는 등 위 각 조항이 유효하게 존속함을 전제로 한, 채권자들에게 불이익한 처분을 하여서는 아니 된다 .

3. 채권자들의 나머지 항고를 각 기각한다 .

4. 소송총비용은 이를 3분하여 그 1은 채권자들이, 나머지는 채무자가 각 부담한다 .

2. 채권자들과 채무자 사이의 본안 판결 확정시까지, 채권자들과 채무자 사이의 각 용

지매매계약 중 제1조, 제2조, 제6조의 효력을 각 정지한다 .

3. 채무자는 채권자들에 대하여 위 각 용지매매계약에 기한 채무의 이행을 청구하거나

그 채무불이행을 이유로 한 보전처분을 하거나 계약 해제권을 행사하는 등 위 각

조항이 유효하게 존속함을 전제로 한 일체의 불이익한 처분을 하여서는 아니 된다 .

기록에 의하면, 채권자들이 2009. 10. 6. 채무자를 상대로 인천지방법원 2009카합 2286호로 신청취지 및 항고취지 제2, 3항 기재와 같은 내용의 계약일부조항효력정지가 처분 신청을 제기하였는데, 위 법원이 2009. 12. 14. 피보전권리에 관한 소명이 부족하다는 이유로 채권자들의 가처분신청을 기각하는 제1심 결정을 한 사실이 소명된다 .

2. 피보전권리 및 보전의 필요성의 존부

가. 기초사실

기록에 의하면, 다음 각 사실이 소명된다 .

1 ) 채무자는 ○○ 조성사업 ( 이하 ' 이 사건 사업 ' 라 한다 ) 의 사업시행자이고, 채권자들은 이 사건 사업구역 내 인천 OO구 OO동 OO 일원에서 공장을 소유 내지 임차하여 사업을 영위하고 있던 사업자들이다 .

2 ) 채무자는 이 사건 사업의 시행을 위하여 채권자들의 사업장 부지를 협의수용한 후 그 이주대책의 일환으로 2009. 5. 15. 부터 같은 달 29. 까지의 기간 동안 채권자들과 사이에 이 사건 사업구역 내 공장부지에 관하여 입주계약 ( 이하 ' 이 사건 입주계약 ' 이라한다 ) 및 용지매매계약 ( 이하 ' 이 사건 용지매매계약 ' 이라 한다 ) 을 각 체결하였다 . 3 ) 이 사건 용지매매계약의 내용 중 이 사건 신청에 관련된 부분은 다음과 같다 .

“ 제1조 ( 매매대금 및 대금납부방법 )

① 채무자는 목적용지를 다음 표 ( 계약보증금은 각 계약체결일, 1회 할부금은 2009. 8. 17. , 2회 할부금은 2009. 11. 16., 3회 할부금은 2010. 2. 16., 4회 할부금은 2010. 5. 17. 각 납부하도록 납부약정일을 정하고 있고, 납부금액은 각 계약별로 상이하다. 표의 기재는 생략한다 )

의 가격으로 채권자들에게 매각하며 채권자는 매매대금을 다음표의 납부방법에 따라 갑에게 납부하여야 한다 .

② 채권자들은 매 할부금의 납부약정일마다 미납잔대금에 대하여 연 7 % 의 약정이자를 채무자에게 지급하여야 한다 .

제2조 ( 지연손해금 )

① 채권자들이 제1조의 매매대금을 납부약정일에 납부하지 아니할 때에는 체납한 금액에 대하여 지연기간에 아래의 이율을 적용하여 산정한 지연손해금을 채무자에게 납부하여야 한다 .

/> 제3조 ( 대상토지의 사용 )

① 채권자들은 대상토지를 지정된 용도에 따라 사용하여야 하며, 조성사업을 위한 각종 영향평가 협의내용 및 지구단위계획 등을 포함한 실시계획상의 건축 관련 사항을 준수하여야 한다 .

② 채권자들이 대상토지를 사용하고자 하는 경우에는 매매대금을 완납하고 채무자의 사용승낙을 받아 사용하여야 한다. 다만, 채권자들이 미납잔대금에 대하여 채무자가 정하는 담보를 제공한 경우에는 채무자는 매매대금 완납 전이라도 사용을 승낙할 수 있다 .

제6조 ( 소유권이전 )

① 채무자는 채권자들이 매매대금을 완납한 후에 목적용지의 소유권을 이전하기로 한다 .

다만, 조성사업 준공 전에 목적용지를 공급한 경우에는 조성사업준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 하되 이 경우 채무자는 조성사업준공과 지적 및 등기공부 정리절차를 성실히 이행하여야 한다. ” 나. 항고이유의 요지

이 사건 용지매매계약의 각 조항은 채무자가 채권자들을 비롯한 다수의 분양대상 사업자들과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 것으로 약관에 해당하는데, 그 중 제1조, 제2조, 제6조는 채권자들로 하여금 2010. 5. 17. 까지 매매대금을 전액 납부하도록 하고 납부가 지연될 경우 고율의 지연손해금을 부담시키면서도 채권자들에 대한 각 용지에 관한 소유권이전등기가 매매대금 완납과 동시에 이루어지는 것이 아니라 매매대금 완납 이후에 이루어지도록 되어 있는바, 위와 같이 채권자들의 동시이행항변권을 제한함과 동시에 이행지체시 고율의 지연배상금을 부과하는 계약조항은 약관의 규제에 관한 법률 ( 이하 ' 약관규제법 ' 이라 한다 ) 에 정한, 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항으로 무효에 해당한다. 이러한 계약조항이 계속 유효함을 전제로 매매대금 납입기일이 경과한다면 채무자가 이를 원인으로 고율의 지연손해금을 부과하거나 계약을 해제하는 등 채권자들에게 일방적으로 불이익한 처분을 할 것이 예상되므로 이를 막기 위해 시급히 신청취지 및 항고취지 제2, 3항 기재와 같은 가처분의 발령을 구한다 .

다. 판단

1 ) 살피건대, 이 사건 용지매매계약서는 채무자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 것으로, 기록에 의하면, 대상토지의 표시, 매매대금을 제외하고는 채권자들과의 사이에 작성된 각 용지매매계약서의 모든 조항의 내용이 동일하므로, 이는 약관규제법 소정의 약관에 해당한다 . 2 ) 부동산 매매계약이 체결된 경우에 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있음이 원칙이나 ( 대법원 2000. 11. 28 . 선고 2000다8533 판결 참조 ), 예외적으로 당사자 사이의 특별한 약정에 의해 이를 배제할 수 있다 ( 민법 제568조 제2항 ). 그러나 이 사건 용지매매계약과 같이, 매도인인 사업자가 미리 준비한 약관에 의해 체결한 부동산 매매계약에 있어서 고객인 매수인의 잔금지급의무를 선이행하도록 정한 경우에는 고객의 계약 내용 결정의 자유가 일방적으로 침해당할 우려가 있으므로, 해당 조항이 사업자의 이익과 고객의 이익 사이에서 고객에게 부당하게 불리하지 않은지를 비교형량하여 약관규제법상 불공정 조항에 해당하는지 여부를 검토할 필요가 있다 .

3 ) 이 사건 용지매매계약에 의하면, 채권자들은 2010. 5. 17. 까지 채무자에게 용지 매매대금을 완납할 의무가 있으나, 채무자의 용지 공급시기에 관해서는 계약상 별다른정함이 없고, 한편 기록상 소명되는 사정에 의하면, 예산 부족, 문화재 발견 등의 사유로 채무자의 이 사건 사업 시행이 언제 종료될지 현 시점에서 명확히 예상하기 어렵다 .

이러한 상황에서 채권자들이 매매대금을 선납할 경우, 채권자들은 자신들의 대금지급의무 이행을 완료했음에도 불구하고 매매목적물인 용지의 소유권을 이전받지 못함으로써 용지를 사용, 수익하거나 임의로 처분할 수 없게 되고, 이로 인해 채무자로부터 용지를 공급받을 때까지 해당 용지의 임대료 상당액 및 이미 지급한 매매대금에 대한 금융비용 ( 대출이자 ) 상당의 손실을 입을 수밖에 없다. 반면, 채무자에게는 매매대금을 지급받은 상태에서 용지 공급이 계속 미루어지더라도 아무런 손해가 발생하지 아니하고, 오히려 용지 공급시까지 이미 지급받은 매매대금에 대한 예금이자 상당액의 소득이 발생할 것으로 예상된다 .

4 ) 이에 대하여 채무자는 이 사건 용지매매계약 제3조 제2항에 의해, 소유권이전등기가 경료되기 전이라도 채권자들이 미리 채무자의 사용승낙을 받아 매매목적물인 용지를 사용할 수 있으므로, 매매대금의 선이행의무를 부과하더라도 채권자들에게 특별히 불리한 것은 아니라는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이, 용지 공급시기를 예견하기 어려운 상황에서 채권자들로서는 매매대금을 전부 지급해 놓고 채무자의 용지 공급에 따른 사용승낙을 계속 기다릴 수밖에 없는 형편에 처하게 되므로, 채권자들에게 일방적인 손실이 발생할 개연성은 위와 같은 용지 사용승낙 조항에 불구하고 여전히 남게 된다 ( 채권자들에게 매매대금 선이행의무를 부과하더라도 그로 인한 불공정성을 제거한 합리적인 계약이 되기 위해서는 채무자의 용지공급예정일을 계약에 명시하고, 공급 지연시 채무자가 채권자들에게 그 일수에 상응한 지체상금을 지급하도록 하거나, 적어도 매매대급 완납과 용지의 사용승낙을 동시이행 관계로 설정하였어야 할 것이다 ) .

5 ) 이상에서 살핀 바에 비추어보면, 이 사건 용지매매계약상 채권자들에 대한 매매대금 선이행의무 부과조항은 약관규제법 제6조 제2항 제1호의 ' 고객에게 대하여 부당하게 불리한 조항 ', 제7조 제2호의 ' 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이전시키는 조항 ' ( 문화재 발견 등 당사자들이 사전에 예견할 수 없었던 사유로 인해 용지 공급이 무산 또는 지연되는 경우에 특히 의미를 갖는다 ), 제11조 제1 호의 ' 법률의 규정에 의한 고객의 항변권 ( 여기서는 동시이행항변권 ) 을 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항 ' 에 해당한다고 하겠다 . 6 ) 이 사건 용지매매계약 중 제1조 제1항 및 제2항과 제2조 제1항은 채권자들의 매매대금 선이행의무를 전제로 매매대금 납입기일을 특정하고 그 불이행시 고액의 지 .

연손해금 지급을 정한 것으로 위 5 ) 항에서 본 바와 같이, 약관규제법에 정한 불공정 조항에 해당하여 그 효력을 인정할 수 없다 ( 채권자는 제1조와 제2조 전체의 효력정지를 구하나, 제1조 제3항은 매매대금의 변제충당 순서, 제1조 제4항은 매매대금 선납시 할인, 제1조 제5항과 제2조 제2항은 시중금리 변동시 적용이율 증감 등을 정하여 고객에게 부당하게 불리한 조항으로 보기 어려우므로, 채권자의 위 주장은 받아들이지 아

니한다 ) .

위와 같이 위 각 조항의 효력을 인정할 수 없음에도 불구하고, 현 상태를 방치한다면, 채권자들이 잔금지급기일을 도과할 경우 채무자에 의한 이 사건 용지매매계약의 해제, 고율의 지연손해금 부과, 채권자들 소유 재산에 대한 가압류 등 채권자들에게 불리한 조치가 취해질 개연성이 농후하므로, 이를 막기 위해 시급히 위 각 조항의 효력을 정지하고, 채무자의 채권자들에 대한 불이익한 처분의 금지를 명할 만한 보전의 필요성도 인정된다 .

7 ) 한편, 채권자들은 매매목적물인 용지에 관한 소유권이전등기를 마치기 이전에 매매대금의 선이행의무를 규정한 이 사건 용지매매계약 제6조에 관해서도 약관규제법에 반한 불공정한 조항으로 효력이 없다고 주장하나, 기록상 소명되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 매매계약상 매수인의 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있는 매도인의 의무는 소유권이전등기의무와 목적물 인도의무인데, 이 사건 용지매매계약 제3조 제2항에 의한 용지 사용승낙은 사실상 채무자의 목적물 인도의무 이행에 해당하여 채권자들로서는 사용승낙 이후 해당 용지에 공장을 신축하거나 제3자에게 임대하는 등으로 사용 , 수익이 가능하게 되므로, 더 이상 토지 임대료 상당액 및 매매대금에 대한 대출이자액 상당의 손실이 발생한다고 보기 어려운 점, ② 채권자 측에서 채무자의 용지 사용승낙시 채권자들의 매매대금 완납의무를 규정하고 있는 이 사건 용지매매계약 제3조 제2항 에 관해 별다른 이의를 제기하고 있지 않은 점, ③ 용지에 관한 소유권이전등기가 마쳐지기 전이라도, 채권자들은 채무자에 대한 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하고, 채무자에 대해 채권양도 통지를 함으로써 사실상 부동산의 처분이 가능한 점, ④ 채무자는 인천광역시가 지방공기업법과 인천광역시도시개발개발공사설립 및 운영조례에 의해 설립한 공기업으로 일반 사인과 달리 사업 완료 후 채권자들에 대한 소유권이전등기의무의 이행이 고도로 보장되는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 용지매매계약에 있어서는 채권자들의 매매대급 지급과 채무자의 용지 사용승낙이 동시이행 관계에 있다고 봄이 상당하다고 여겨지는바, 채무자의 소유권이전등기의무는 사업 완료 후 지적 및 등기공부 정리 절차를 마친 이후에 비로소 가능한 것이어서 사업 완료 시점에서 가능한 용지의 사용승낙이 소유권이전등기의무 이행보다 선행하게 되므로, 채권자들의 매매대금 완납의무가 채무자의 소유권이전등기의무보다 선이행되어야 하는 것은 이 사건 용지매매계약의 해석상 당연한 귀결이라 할 것이고, 따라서 위 계약 제6조가 약관 규제법에 반하여 무효라는 채권자들의 주장은 받아들이지 아니한다 . 8 ) 결국, 채권자들의 이 사건 신청은 이 사건 용지매매계약 중 제1조 제1항 및 제2항, 제2조 제1항의 효력을 각 정지하고, 채무자의 채권자들에 대한 채무이행 청구, 보전처분, 계약해제권 행사 등 위 각 조항이 유효하게 존속함을 전제로 한 채권자들에 대한 불이익한 처분을 금지하는 범위에서 그 피보전권리 및 보전의 필요성이 소명된다 .

고 하겠다 .

3. 결론

그렇다면, 채권자들의 이 사건 가처분신청은 담보제공을 조건으로 채권자들과 채무자 사이의 본안판결 확정시까지로 기한을 정하여 위 2. 다. 8 ) 항의 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 부분은 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 결정은 이와 일부 결론이 달라 부당하므로, 제1심 결정 중 위 인용범위에 해당하는 채권자들 패소 부분을 취소하고, 채권자들의 나머지 항고를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다 .

판사윤정근

판사전휴재