[2] 주거환경개선지구 내 주거용 건축물의 소유자로서 주거환경개선사업으로 건설되는 주택에 관한 분양계약을 체결한 자들이 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항 에서 정한 ‘이주대책대상자’에 해당하는지 여부(소극) 및 주거환경개선사업 시행자가 공급하는 주택 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 포함된 경우, 강행법규 위반으로 무효인지 여부(소극)

1. 가. 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법’이라 한다) 제2조 제2호 는 “공익사업이라 함은 제4조 각 호의 1 에 해당하는 사업을 말한다.”고 규정하고, 위 법 제4조 제5호 는 ‘국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’을, 제7호 는 ‘그 밖에 다른 법률에 의하여 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업’을 규정하고 있다.

한편 구 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(2002. 12. 30. 법률 제6852호 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지, 이하 ‘구 임시조치법’이라 한다)은 주거환경이 열악한 도시의 저소득주민 밀집거주지역의 주거환경개선을 위하여 당해 지역을 주거환경개선지구로 지정한 후 주거환경개선계획을 수립하여 주택의 건설이나 공공시설의 정비 등 주거환경개선사업을 하도록 하면서, 시장 등이 주거환경개선사업을 시행하되, 공동주택 및 그 부대·복리시설의 건설이 필요하다고 인정되거나 천재·지변 기타의 사유로 인하여 긴급히 주거환경개선사업을 시행할 필요가 있다고 인정될 때에는 건설교통부장관이 특별시장·광역시장 또는 도지사의 신청에 의하여 대한주택공사 또는 도시개발사업을 사업목적으로 하거나 사업종목으로 하여 설립된 공법인으로 하여금 주거환경개선사업을 시행하게 할 수 있도록 하고 있으며( 제3조 제1항 , 제7조 제1항 , 제2항 ), 주거환경개선사업에 의하여 건설되는 주택은 ‘제1순위: 대통령령이 정하는 기준일 현재 대통령령이 정하는 기간 이상 당해 주거환경개선지구에 거주하고 있는 자, 제2순위: 대통령령이 정하는 기준일 현재 당해 주거환경개선지구 안의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 제1호에 해당하지 아니하는 자’ 등에게 순위에 따라 공급하여야 하고( 제10조 제5항 ), 사업시행자는 주거환경개선지구 안에서 주거환경개선사업의 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 공익사업법 제3조 에서 정하는 토지·물건 또는 권리를 수용 또는 사용할 수 있도록 하고 있다( 제14조 제1항 ). 나아가 구 임시조치법 제10조 제4항 및 같은 법 시행령(2003. 6. 30. 대통령령 제18044호 도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제2조로 폐지, 이하 ‘구 임시조치법 시행령’이라 한다) 제8조 [별표 3] 주택의 공급조건 등에 의하면, 위 시행령 제9조 제1항 의 규정에 의한 기준일 현재 당해 주거환경개선지구에 주택을 건설할 토지 또는 철거예정인 건축물 소유자는 분양주택 또는 장기임대주택을 공급받고, 위 기준일 현재 3월 이상 당해 주거환경개선지구 또는 다른 주거환경개선지구에 거주하는 세입자는 장기임대주택 또는 영구임대주택을 공급받는다고 되어 있다.

위와 같은 관계 법령의 규정 내용, 형식 및 취지 등을 종합하여 보면, 구 임시조치법에서의 주거환경개선사업은 구 공익사업법 제4조 제5호 또는 제7호 소정의 공익사업에 해당한다고 보아야 할 것이다.

나. 구 공익사업법 제78조 제1항 은 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.”고 규정하고 있는바, 위 이주대책은 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 이주대책대상자에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시킴과 동시에 인간다운 생활을 보장하기 위하여 마련된 것이다.

이와 달리 구 임시조치법에서의 주거환경개선사업은 당해 사업지구 내 도시의 저소득주민들 전체의 주거환경개선을 위한 것으로, 이로 인하여 사업지구 내 토지 또는 건축물의 소유자, 세입자 등이 그 생활의 근거를 상실하게 되는 것이 아니며 오히려 당해 사업으로 건설되는 주택을 분양 또는 임대받게 되고, 특히 그 사업지구 내 주거용 건축물의 소유자들의 경우 일시적으로는 공익사업에 해당하는 주거환경개선사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공할 수밖에 없다 하더라도 추후 당해 사업에 의하여 건설되는 주택을 그들의 선택에 따라 분양 또는 임대받을 수 있는 우선적 권리를 향유하게 되며, 토지 또는 건축물의 소유자가 반드시 사업지구에 거주할 것을 요하지도 않으므로 생활의 근거를 상실하였는지 여부와는 무관하게 주택을 분양 또는 임대받게 된다. 또한 주거환경개선지구 안의 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 주거환경개선계획이 고시된 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보고, 국유재산법·지방재정법 기타 국공유재산의 관리 및 처분에 관한 관계 법령의 규정에 불구하고 주거환경개선사업의 시행자에 무상으로 양여되며, 나아가 국가 및 지방자치단체는 주거환경개선지구 안의 토지 또는 건축물의 소유자 및 사업시행자에게 토지의 취득, 대지의 조성, 주택의 건설, 건축물의 개량 기타 주거환경개선사업에 소요되는 비용의 일부를 국고나 국민주택기금 또는 지방재정에서 보조하거나 융자할 수 있고, 사업시행자는 주거환경개선계획에 따라 주거환경개선지구 및 그 주변지역의 공공시설의 정비를 우선적으로 추진하여야 하며, 이 경우 국가 및 지방자치단체는 그 소요비용의 일부를 사업시행자에게 보조할 수 있도록 되어 있으므로( 구 임시조치법 제11조 제1항 , 제13조 제1항 및 제2항 ), 당해 사업으로 인하여 건설되는 주택의 분양가격은 주택건설업자가 이러한 보조 등을 받지 않고 일반적으로 책정하는 분양가보다 낮게 되어, 주거용 건축물의 소유자들이 보다 저렴한 비용으로 주택을 분양받아 주거환경개선사업 이전보다 주거환경이 개선된 기존의 생활근거지에서 계속 거주할 수 있게 되는 것이다.

그리고 택지개발사업 등 공익사업의 시행은 그로 인하여 주거용 건축물을 제공하는 자들의 의사와 관계없이 이루어지는 것인 반면, 구 임시조치법에 따른 주거환경개선지구로 지정되기 위해서는 기준일 현재 당해 지역 안의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 각각의 3분의 2 이상의 동의 및 기준일 현재 당해 지역 안에 3월 이상 거주하고 있는 세입자세대주 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻을 것 등의 요건이 갖추어져야 하므로( 구 임시조치법 제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제2항 ) 사업지구 내 주민들 모두가 비자발적으로 주거용 건축물을 제공하는 것도 아니라는 점에서 구별된다.

위와 같은 관계 법령의 내용, 형식 및 취지, 기타 제반 사정을 종합하여 보면, 주거환경개선지구 내 주거용 건축물의 소유자로서 주거환경개선사업으로 인하여 건설되는 주택에 관한 분양계약을 체결한 자들은 구 공익사업법 제78조 제1항 에 규정된 이주대책대상자 즉, 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 구 임시조치법에서의 주거환경개선사업에는 구 공익사업법 제78조 제4항 이 적용되지 아니하므로, 설령 주거환경개선사업의 시행자가 공급하는 주택의 분양대금에 위 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있다고 하더라도 이를 강행법규 위반으로 보아 무효라고 할 수는 없다.

2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원고들은 이 사건 청구원인으로 이 사건 주거환경개선사업의 시행자인 피고가 원고들에게 이 사건 아파트를 분양하면서 생활기본시설 설치비용과 분양수익을 포함하여 분양가격을 산정한 것은 구 공익사업법에 위반되어 무효라고 주장하면서 기납부 분양대금 중 생활기본시설 설치비용 등을 제외한 원가를 공제한 나머지 금액에 대한 부당이득반환을 구하였고, 이에 대하여 원심은 제1심판결을 인용하여, 이 사건 주거환경개선사업은 공익사업에 해당하지 아니하고, 이 사건 주거환경개선지구 내의 주민들인 원고들은 구 공익사업법 제78조 제1항 에 규정된 이주대책대상자와 동일하게 취급할 수 없으므로, 원고들에게 공급하는 주택의 분양가격이 위 생활기본시설 설치비용 등이 제외된 소지가격, 택지조성비 및 지상건물의 건축원가의 합계액만을 기준으로 결정되어야 한다고 볼 수는 없다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 주거환경개선사업이 공익사업에 해당하지 않는다고 판단한 것은 잘못이지만, 원고들이 구 공익사업법 제78조 제1항 에 규정된 이주대책대상자가 아니라고 보아 원고들의 부당이득반환청구를 배척한 원심의 결론은 정당하므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에 영향을 미친 바 없고, 거기에 구 공익사업법 제78조 제1항 의 이주대책대상자의 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 있다고 할 수 없다. 상고이유에서 들고 있는 대법원판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

나. 상품의 선전·광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전·광고에 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결 등 참조).

원심은 제1심판결을 인용하여, 피고가 원고들을 비롯한 이 사건 주거환경개선사업지구 내 주민들을 상대로 주거환경개선사업에 대한 설명을 하면서 배포한 안내자료의 기재 내용만으로는 피고가 원고들에게 이 사건 아파트를 구 공익사업법에 따라 생활기본시설 설치비용 등을 공제한 건설원가 이하로 분양하겠다고 약정하였다거나 기망하였다고 보기 어렵다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해나 심리미진 등의 위법이 없다.

그 밖에 피고는 구 임시조치법의 규정들에 비추어 피고는 원고들에게 건설원가 이하로 분양할 의무가 있다는 상고이유의 주장은 상고심에 이르러 비로소 하는 새로운 주장이므로, 이는 원심판결에 대한 적법한 상고이유가 될 수 없다.

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.