청구인은 경기도 성남시 OO동 OOO 답(畓) 778㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1983.12.23 취득하여 1995.11.30 양도하고 1996.5.31 실지거래가액으로 과세표준확정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다고 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1996.12.16 청구인에게 양도소득세 20,685,870원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.2.12 심사청구를 거쳐 1997.5.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 양도소득세과세표준 확정신고시 실지거래가액으로 신고하고 증빙을 첨부하여 실지거래가액으로 과세 받기를 신청하였음에도 처분청이 실지조사 없이 기준시가로 결정하였음은 부당하고, 또 실사신청자에 대한 기준시가 적용 여부는 공정과세위원회에서 결정되어야 할 것인데 이를 생략하고 기준시가로 결정한 것은 부당하므로 이 건 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견

쟁점토지의 양도 직전인 1995.11.7 매수자인 청구외 OOO를 채무자로 하여 청구외 OO자동차주식회사가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정하였음이 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 쟁점부동산은 최소한 120,000,000원의 담보가치가 있는 재산임에도 불과 20일 후인 1995.11.26에 금 50,000,000원에 양도하였다는 것은 신빙성이 없어 보이며, 또한 청구인은 취득시 매매계약서를 제출함이 없이 쟁점토지를 평당 100,000원에 취득하였다는 사실확인서만 제시하고 있고, 양도시 매매계약서는 청구외 OOO이 청구인을 대리하여 매수자인 OOO와 중개인 없이 쌍방합의에 의하여 계약한 점에서 청구인이 제출한 서류는 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류로 보기 어려우므로 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 실지거래가액에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 규정에서 양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 “양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 대통령령이 정하는 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있는 것이며, 제5항 본문 및 제2호에서는 “제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하고 있다.

또한 같은 영 제166조 제6항에 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

청구인이 쟁점토지 양도후 실지거래가액으로 과세표준확정신고를 하였으나 처분청은 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 바, 청구인이 주장하는 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴본다.

첫째, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액(50,000,000원)은 기준시가(86,358,000원)의 58%에 불과한 것으로 나타나는데 비해 쟁점토지의 취득가액(23,500,000원)은 기준시가(8,155,774원)의 288%로 나타나고 있으며, 쟁점토지 보유기간(1983.12.23～1995.11.30)동안 기준시가의 상승율은 1,059%나 되는데 비하여 청구인이 주장하는 양도가액의 취득가액에 대한 상승율은 213%에 불과한 것으로 나타나고 있다.

둘째, 청구인은 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액에 대한 증빙으로 매매계약서 및 거래상대방 사실확인서 외에 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 쟁점토지를 양도하기 직전인 1995.11.7 매수자 OOO를 채무자로 하고 청구외 OO자동차(주)를 채권자로 한 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정되었는데 채권최고액과 비교해 볼 때 청구인이 주장하는 양도가액은 그 절반수준에도 미치지 못함을 알 수 있고, 또 청구인은 취득당시의 매매계약서를 보관하고 있지 아니하여 거래상대방의 사실증명확인서만을 근거로 쟁점토지가 평당 100,000원에 취득된 것으로 주장하고 있다.

위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되고 또한 양도소득세 결정시 공정과세위원회 자문이 과세처분의 효력에 영향을 미친다고 보기는 어려우므로(국심 96경2762, 1997.1.29등 같은 뜻임) 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액이 증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.