청구인은 ’90.5.4 청구인 소유인 경기도 수원시 장안구 OO동 OOOOO 전 301㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)중 150.5㎡를 청구외 OOO에게 양도하기로 계약하였으나 ’92.11.5 전체면적 301㎡를 매수인에게 이전등기하였다.

처분청은 당초 쟁점토지중 150.5㎡가 ’90.6.20 매수인에게 양도되었다고 보고 ’92.7.16 청구인에게 ’90년도분 양도소득세 8,394,500원 및 동 방위세 1,678,900원을 부과하였다가 쟁점토지의 등기부에 의하여 ’92.11.5 전체면적 301㎡가 양도되었다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 ’94.4.16 청구인에게 ’92년도분 양도소득세 79,539,160원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 ’94.6.10 심사청구를 거쳐 ’94.9.24 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 ’84.2.21 청구외 OOO으로부터 취득하여 ’90.6.20 청구외 OOO에게 양도하였는 바, 쟁점토지중 일부가 도시계획상 도로에 저촉되어 있었고 건축하려면 사방 1m씩 도로로 내어주어야 하는 1/2이 쓸모없는 토지였으므로 매매계약서상에는 쓸모 있는 150.5㎡를 거래한다고 기재하였으나 사실상으로는 쟁점토지 전체인 301㎡를 매도하였고 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세를 ’92.7.31 납부하였으나 쟁점토지가 토지거래 규제지역에 위치하여 매수자가 등기이전을 지연하여 ’92.11.5 등기이전한 것이므로 이 건 취소하여야 한다.

나. 국세청장 의견

첫째, 당초 매매계약서의 내용을 보면 매매계약부분은 전체면적이 아니고 1/2인 150.5㎡임을 알 수 있고, 잔금도 1/2에 해당하는 부분만을 수령한 사실이 확인되고 있으며, 둘째, 이건 토지의 등기부등본을 보면 ’92.9.10 매매를 원인으로 ’92.11.5자로 소유권의 이전이 되었고, 셋째, 당초 처분청이 과세한 결의서 내용을 보면 이건 토지 가운데 2분지 1인 150.5㎡만을 ’90.6.20을 양도시기로 보아 과세하였다. 이상의 사실을 보면 ’90.6.20 잔금청산 여부가 불분명하므로 등기접수일인 ’92.11.5을 양도시기로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도시기를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항을 모아보면 『자산의 양도 및 취득시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다. 제1호, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

제2호, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일. 제3호, 생략』라고 규정하고 있다.

다. 사실관계

(1) 청구인이 제시하는 ’90.5.4자 쟁점토지의 매매계약서에 의하면 부동산의 표시란에 『전 150.5㎡』로 표시되어 있고 잔금지급일은 ’90.6.20로 되어 있으며 특약으로 쟁점토지 301㎡중 “도시계획으로 들어가는 105.5㎡를 빼고 150.5㎡만 매매한다.”고 정하고 있으나, 잔금청산일은 확인되지 아니한다.

(2) 처분청은 ’92.7.16 청구인이 쟁점토지중 150.5㎡를 ’90.6.20 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세 8,394,500원 및 동 방위세 1,678,900원을 부과처분하였고 청구인은 ’92.7.31 이를 납부한 사실이 있다.

(3) 쟁점토지 301㎡는 토지거래 허가지역내의 토지로서 ’92.3.31자로 불허처분을 받은 다음 ’92.9.9 허가를 받아 ’92.9.10 매매를 원인으로 하여 매수인 OOO 명의로 ’92.11.5 소유권이전등기 되었음이 청구인이 제출한 심리자료에 의하여 확인되는 바, 위 ’90.5.4자 쟁점토지의 매매계약은 토지거래허가일인 ’92.9.9까지는 무효인 상태로서 허가일인 ’92.9.9 비로소 유효한 계약으로 성립한다 할 것(대법 92누8361, ’93.1.15 참조)이므로 설사 쟁점토지의 매매대금의 잔금이 이 건 허가일인 ’92.9.9 이전에 지급되었음이 확인된다 하더라도 쟁점토지의 양도는 ’92.9.9 또는 그 이후에 이루어졌음을 알 수 있다.

위 사실관계에서 본 바와 같이 쟁점토지 양도는 ’92.9.9 또는 그 이후에 이루어졌다고 할 것이므로 ’90.6.20 양도하였다는 청구주장은 이유없는 반면, 잔금지급일이 확인되지 아니하고 계약서상 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 초과한다하여 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 ’92.11.5로 보고 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(이 건 토지거래 허가일인 ’92.9.9까지는 양도소득세 과세대상인 양도행위가 없었으므로 쟁점토지중 150.5㎡가 ’90.6.20 양도된 것으로 보고 과세한 ’92.7.16자 처분은 위법하므로 이를 취소하는 것은 별론으로 함)

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.