청구인은 대구 중구 OO동 OO OOOOO에 거주하는 사람으로서 청구인과 청구외 OOO, OOO(이상 3인을 이하 “청구인 등”이라 한다)은 공동으로 경북 달성군 구지면 OO리 OOOOOO외 8필지의 토지 103,071평방미터(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.9.16 총 2억원의 매매대금으로 취득하여 이를 전소유자에게 임대하여 특용작물을 재배토록 하다가 그 일대가 낙동강연안개발 사업하천개수공사 대상지역으로 편입되므로 인하여 “공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법”의 규정에 의거 쟁점토지 중 101,107평방미터를 국가(관리청 : 건설부. 이하 같다)에 협의매도하고 89.8.30 달성군수로부터 토지손실보상금으로 484,404,600원(이 보상금 중 청구인 지분은 160,913,800원)을 영수하였는바,

처분청은 경상북도 경찰국장이 90.3.8 통보한 청구인 등에 대한 과세자료에 의하여 위 토지의 양도는 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 다목에 규정한 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”에 해당된다고 보아 양도 및 취득당시의 위 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 해당(89년 귀속) 양도소득세는 조세감면규제법 제57조(공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세등 감면) 제1항의 규정에 의거 감면하고 동 방위세 16,925,710원을 90.5.10 청구인에게 과세하였고 청구인은 위 처분에 불복하여 90.6.28 심사청구를 거처 90.9.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인 등은 육군 중령들로서 퇴역후의 안정된 직업으로서 특용작물을 재배할 목적으로 쟁점토지를 88.9.16 취득하여 농사에 필요한 성토, 전기, 지하수시설공사 등의 투자를 하고 농사를 준비하던 중 건설부의 낙동강 연안개발사업공사계획에 따라 그 토지를 수용 당하고 89.8.30 보상금을 수령한 것인데 이와 같이 투기성이 없는 거래에 대하여 처분청이 1년 이내의 단기양도라는 이유로 이 건 양도차익을 실지거래가액으로 결정한 처분은 관계법리에 위배된다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

이 건 사실관계를 살피건대, 쟁점토지에 대한 경상북도 경찰국의 과세자료통보에 의하면, 청구인 등은 위 쟁점토지를 매매대금 2억원에 88.8.17 매입계약 할 당시 88.9.16을 잔금일로 약정하고 같은해 9.24 필지별로 공유 및 단독명의로 소유권 이전등기를 한 후 위 토지 전부를 전소유자(청구외 OOO)에게 경작권 1천만원으로 재임대하여 그 토지에 특용작물을 재배하도록 하다가 89.8.30 달성군수로부터 토지보상금 4억8천만원을 받고 건설부에 협의 양도하였음을 알 수 있는 바,

이는 농작물을 재배코자 구입한 목적과는 어긋난다 할 것이고 청구인등이 위 쟁점토지를 88.9.16 취득하여 89.8.30 국가에 양도한 것은 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (다)목의 “부동산을 취득한 후 1년 이내 양도한 경우”에 해당되므로 그 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

건설부의 개발사업계획에 따라 공공용지로 편입된 경우 처분청이 이를 취득 후 1년 이내 양도한 거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 이 건의 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건의 처분경위를 보면,

경상북도 경찰국장이 청구인 등의 쟁점토지에 대한 실지거래가액 등을 조사 통보한 과세자료에 의하여 처분청은 쟁점토지의 양도는 부동산을 취득한 후 1년 이내 단기 양도한 경우에 해당하므로 이 건 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정한 것임을 조사관계서류에 의해서 알 수 있고, 청구인은 쟁점토지를 1년 이내 양도한 경우에 해당할 경우에도 그 취득목적 및 양도경위를 감안하여 볼 때 투기성이 없다고 인정된다 할 것이므로 이 건 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

89.8.1 개정된 소득세법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항 및 제4항 제2호에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우라 함은 “다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우 다만, 부동산의 취득, 양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다”고 규정하면서 그 다목에는 “부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도한 경우”라고 규정하고 있다.

이 건 청구인은 쟁점토지의 취득목적 및 양도경위가 명백하므로 투기성이 없는 것이라고 주장하고 있으나 청구인등이 공동명의로 쟁점토지를 취득하여 이를 자신들이 직접 자경하지 아니하고 전소유자인 청구외 OOO에게 그대로 임대하여 특용작물을 재배토록 하다가 양도하였고, 양도당시에는 부산지방국토관리청의 89낙동강 연안개발사업 하천개수공사계획에 의거 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법의 규정에 따라 쟁점토지를 국가에 협의매도하게 된 사실들이 동 과세자료 등의 관계서류에 의해서 확인되고 있는 바, 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법은 공공사업에 필요한 토지 등의 협의에 의한 취득에 적용되는 것이므로 동 법에 의한 취득은 사법상의 매매계약과 같은 성질이고 토지수용법상의 공용징수에는 해당하지 아니한다(대법원 84.5.29 83누OOO 판결 동지) 할 것이므로 동 법에 의한 쟁점토지의 매매는 협의에 의한 양도이지 청구인이 주장하는 바와 같이 강제로 수용 당한 것은 아니라고 할 수 있으며, 청구인 등은 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지를 2억원에 취득한 후 1년 이내에 484,404,600원의 토지손실보상금을 받고 양도하여 단기간 내에 284,404,600원의 매매차익을 얻었는바, 낙동강연안 개발사업지구내 주민들의 여론에 의하면, “그 지역에 연고도 없는 외지인들이 88년 8월 이후에 동 사업지구에 편입되는 토지를 저렴한 가격(평당 3,000원 내지 8,000원씩)으로 많은 면적을 매입하여 불과 1년만에 매입당시가액 보다 2～3배 고가의 보상금을 받게 된 것은 이들 외지인과 관계기관과 사전에 결탁하여 많은 부당이익을 본 것이 아니냐”는 의혹을 가지고 있어 동 주민들이 이들의 처벌을 요구해 옴에 따라 경상북도 경찰국에서 이에 대한 사실조사를 하여 동 과세자료를 처분청에 통보하게 되었음이 관계수사기관의 기록에 의해서 확인되고 있는 점들을 종합하여 볼 때 청구인 등이 쟁점토지를 양도한 것은 그 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되지 아니한다 할 것이다.

따라서 처분청이 전시 관계법령 규정에 의하여 양도 및 취득당시의 실지거래가액으로 이 건 양도차익을 결정한 이 건 처분은 정당하고 이를 달리하고 있는 청구인 주장은 이유 없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.