가. 청구인은 OOO(청구인의 부친으로 2012.11.27. 사망하였다. 이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되자 2013.5.24. 서울특별시 OOO(1978.4.16. OOO로부터 분양받은 65평형으로 잔금납부 후 1979.5.22 피상속인 앞으로 소유권이전 됨, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 감정평가법인이 평가한 OOO원(대지권을 제외한 건물부분의 평가액)으로, 금융자산을 OOO원으로 신고하는 등 상속재산가액을 OOO으로 한 후 일괄공제규정을 적용하여 OOO원을 공제하여 산출세액을 OOO원으로 신고하였다.

나. OOO국세청장은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 쟁점아파트에 대하여 상속개시일 현재(2012.11.27.) 고시된 공동주택가격의 기준시가를 적용하여 OOO원으로 하고, 상속개시일 현재 피상속인 명의로 되어 있는 OOO(주)(1985.8.27. 설립 준비 후 1985.10.4. 국세청에 설립신고된 법인) 발행 주식 900주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)의 보충적 평가방법을 적용하여 총 OOO으로 평가하였으며, 상속개시일 전 피상속인의 예금계좌에서 인출된 예금 중 사용처가 불분명한 OOO원(이하 “쟁점추정상속재산”이라 한다)을 추정상속재산으로 보아 상속세 과세가액에 산입하여 2014.4.7. 청구인에게 2012.11.27. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.26. 이의신청을 거쳐 2014.9.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 상속등기현황을 보면 쟁점아파트의 대지면적은 같은 평형의 대지면적(111.6㎡로 약 33.82평)에 비하여 110.137㎡가 적은 1.46268㎡(약 0.44평)에 불과하므로 청구인이 상속받지 않은 대지면적이 포함된 상속개시일 현재 공동주택가격의 기준시가를 상속개시일 현재의 시가로 적용할 것이 아니라 대지권이 포함되지 않은 건물부분에 대한 감정평가액(평가기준일 2013.4.22.)과 상속개시일 이후 대지권에 대한 소유권이전이 경료되지 않은 사실과 토지대장상 대지권등록부에 피상속인의 대지권비율이 111.6/150,015인 것을 확인하고 1979.5.22. 매매를 원인으로 한 대지권 소송(서울동부지법 2013가단29883)을 통하여 2013.11.21. 확보한 대지지분(1.46268㎡)에 대하여 개별공시지가를 적용하여 평가한 가액을 합한 OOO원으로 산정함이 타당하다.

(2) 쟁점주식은 OOO이 1986.7.26. 피상속인에게 명의신탁한 주식으로, 1988.3.18. 발행된 주권도 OOO이 소유하고 있는바, 쟁점주식 관련 내용증명(피상속인의 청구인이 OOO으로부터 받은 것으로 2013.6.24. 작성) 및 쟁점주식의 명의개서 업무를 자문했던 OOO의 확인서(2013년 9월 경)의 내용과 OOO로 대습상속권 여부 소송진행중)을 제외한 전 상속인들이 쟁점주식을 모두 환원한다는데 의견일치를 본 상태라는 사실을 고려할 때 쟁점주식은 피상속인이 명의수탁받은 주식이므로 상속재산에서 제외함이 타당하다.

(3) 처분청은 쟁점금액을 추정상속재산으로 보아 상속세과세가액에 가산하였으나, 상속개시전 1년 이내(2011.11.27.～2012.11.27.)에 인출한 금액은 OOO원으로 증빙에 의한 사용처 소명금액이 OOO원이므로 미소명금액OOO은 과세대상에서 제외되는 사전처분재산에 대한 사용처 불분명재산가액의 한도액인 OOO원에 미달되며, 또한 상속개시전 2년 이내(2010.11.27.～2012.11.26.)에 누적인출된 금액은 OOO원으로 증빙에 의한 사용처를 소명한 금액이 OOO원이므로 증빙불비 미소명액OOO은 과세대상에서 제외되는 사전처분재산에 대한 사용처 불분명재산가액의 한도액인 OOO원에 미달되므로, 쟁점금액을 추정상속재산으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 피상속인은 쟁점아파트의 대지권이 포함되어 있는 분양계약서를 근거로 분양대금을 납부하였으며, 쟁점아파트의 피상속인 대지권면적은 토지대장의 대지권등록부상 대지권지분비율이 111.6/150,015로 나타나고 있고, 재산세의 납부도「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가를 과세표준으로 한 재산세를 납부한 것으로 확인되는바, 피상속인은 쟁점아파트에 상응하는 대지 지분면적(111.6㎡)을 사실상 소유 및 권리를 향유한 것이므로, 이에 대한 등기부등본에 대지권이 기재되어 있지 않은 것은 피상속인이 대지권등기를 신청하지 않았거나 단순한 기재상의 착오로 보이며,

「집합건물의 소유 및 권리에 관한 법률」제20조에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르며, 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정되어 있어 전유부분과 대지사용권의 일체성을 인정하고 있고(대법원 2012.3.29. 선고 2011다79210 판결), 이에 대하여 대법원은 집합건물이 건축물대장에 등록되지 않았어도 구조상·이용상 구분되고 처분권자가 구분행위가 있었다면 건물의 대장등록이나 등기여부와는 무관하게 그 시점에 구분소유가 성립되고 구분소유권이 성립되면 아울러 그 시점에 대지사용권도 성립한다고 판시(대법 2010다71578)하고 있는 점에 비추어 쟁점아파트의 시가를「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가를 적용 및 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점주식이 OOO에 의한 명의수탁재산이라고 주장하면서 OOO과 청구인이 주고 받은 내용증명과 당시 주식명의개서 자문을 담당했던 OOO의 사실확인서를 제출하고 있으나, 그 내용을 보면 OOO(주)를 1985.8.27.에 법인설립시 발기인 정족수요건을 충족시키기 위하여 회사직원인 OOO에게 명의신탁하였으나 리베이트 등 회사에 손해를 끼쳐 명의신탁된 쟁점주식을 환수하고, 주주 정족수 유지를 위하여 당시 병원장이고 사회적 명망이 높은 피상속인에게 명의신탁하였으며, 주식명의개서에 대한 경제적 대가 지급은 없었고, 1988.3.18. 100주를 발행하여 실제주주들에게 교부하였으나 피상속인에게는 교부하지 않은 것이나, 위 내용증명(OOO이 청구인에게 보낸 것)은 상속개시일 이후인 2013.6.24. 작성된 것이고, OOO가 작성한 사실확인서 역시 2013년 9월경 작성된 것으로 이를 명의신탁사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙으로 채택하기 어렵고, 쟁점주식은 1986년부터 장기간 피상속인 소유로 되어 있던 주식으로, 실명전환유예기간(1998.12.31.)내 실명전환된 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점주식을 상속재산으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(3) 조사 당시 청구인에게 피상속인의 OOO계좌를 포함한 총 9개 예금계좌에서의 2010.12.3.～2012.8.7.까지 예금인출액 OOO원에 대하여 청구인이 OOO원을 소명하고 나머지 OOO원에 대하여 소명하지 못함에 따라 OOO을 추정상속재산으로 보아 과세한 것이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①쟁점아파트를「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가로 평가한 처분의 당부

②쟁점주식을 피상속인이 명의수탁받은 것으로 보아 상속재산에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

③쟁점금액을 사용처 불분명한 추정상속재산으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : 〈별지〉참조

다.사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점아파트의 분양계약서 및 토지대장의 기재내용을 보면, 피상속인은 1978.4.16. OOO(주)(분양법인)로부터 쟁점아파트를 아래와 같은 조건으로 분양받고, 분양대금 납부는 대지권이 포함되어 있는 분양계약서를 근거로 전액 납부하였으며(1979.8.1. 시행사 보존등기, 1979.8.6.자로 1979.5.22. 매매를 원인으로 하여 피상속인 명의로 등기필하였으나 쟁점아파트의 등기사항전부증명서(집합건물)에는 대지권의 목적인 토지의 표시 부분만이 등기되어 있고, 대지권의 종류, 비율 등 대지권의 표시 부분의 등기는 이루어지지 않았다), 서울특별시 OOO의 토지대장의 대지권등록부상 쟁점아파트의 대지 지분 면적은 피상속인의 대지권지분 비율이 111.6/150,015로 표시된 사실과 피상속인은 쟁점아파트의 재산세 중 토지분에 대하여「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가를 과세표준으로 하여 재산세를 납부한 것을 처분청이 확인한 사실이 이의신청결정서에 나타난다.

(나) 쟁점아파트에 대한 대지권 등기 및 청구인의 상속세 신고내역을 보면, 청구인은 2012.12.7. 쟁점아파트에 관하여 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하는 과정에서 대지권의 표시 등기가 되지 아니한 사실과 최근 쟁점아파트 단지의 대지들에 관한 등기사항전부증명서(토지)를 발급받아 이를 확인하는 과정에서 쟁점아파트에 상응하는 대지지분에 관하여 피상속인에게 지분소유권이전등기가 경료되어 있는 않은 사실을 확인하고, 상속개시일 이후 시행사[OOO(주)]를 피고로 하여 1979.5.22.자 매매를 원인으로 소유권지분이전등기절차이행을 청구하는 소송을 제기하여 2013.11.21. 승소판결(서울동부지방법원 2013.11.21. 선고 2013가단29883 판결 : 쟁점아파트 단지내 전체토지 중 150,015분의 232.425의 지분을 1979.5.22.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라)을 받아 다른 65평형의 아파트 토지지분(111.6/150,015) 중 정상적인 지분(111.6㎡)이전 받으려 하였으나, 아래〈표1〉과 같이 현재 서울특별시 OOO 토지의 잔여면적이 남아있지 않고, 나머지 3필지 중 남아 있는 지분도 총 3.441019㎡에 불과함에 따라 3.441019㎡만을 확보(110.13732㎡ 부족)한 것으로 나타나고 있으며, 상속세 신고시 아래〈표2〉와 같이 쟁점아파트의 건물만을 2개의 감정기관이 감정평가한 가액의 평균액(평가기준일 2013.4.22.)인 OOO원으로 신고한 것으로 확인된다.

〈표1〉쟁점아파트의 대지권 등기현황

〈표2〉청구인의 쟁점아파트 상속세 신고내역

(다) 청구인이 제시한 감정평가서상 감정평가시 같은 평형의 실지거래가액을 보면 2011.12.5. OOO로 나타나고 있으며, 상속개시일 현재「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가는 OOO원으로 나타나고 있는바, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 상증법상 보충적 평가방법인「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가를 적용하여 OOO원으로 평가하여 상속재산가액에 가산한 것으로 나타난다.

(라)「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 규정하고 있다.

(마) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없도록 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다할 것이고, 집합건물이 건축물대장에 등록되지 않았어도 구조상·이용상 구분되고 처분권자가 구분행위가 있었다면 건물의 대장등록이나 등기여부와는 무관하게 그 시점에 구분소유가 성립되고 구분소유권이 성립되면 아울러 그 시점에 대지사용권도 성립한다 할 것(대법원 2012.3.29. 선고 2011다79210 판결, 대법원 2013.1.17. 선고 2010다71578 판결, 대법원 2000.11.16. 선고 98다45652 전원합의체 판결)이므로, 공동주택 중 아파트의 경우는 단지내 전체대지 면적 중 각 평형별 아파트 전유면적에 따라 대지권이 부여되어 있는 점, 피상속인의 쟁점아파트 분양계약서 및 토지대장 등을 보면 같은 단지내 동일평형의 아파트와 같은 대지권을 취득하는 것으로 약정되어 있어 등기착오에 의한 과소면적을 등기한 것으로, 이후 재건축 등 일련의 재조정시점 등이 있는 경우 아파트단지에서 전체적으로 재조정을 통하여 추가확보할 대상이라고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액을 상증법상 보충적 평가방법인「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격의 기준시가를 적용 및 평가하여 상속재산가액에 가산한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 국세청 전산자료에 의하면 쟁점주식(상속개시일 현재 1주당 OOO원)의 발행법인인 OOO(주)는 1985.10.4. 설립되었고, 상속개시일 현재 OOO(주)의 주주명부상 쟁점주식이 피상속인 명의로 등재되어 있는 사실에 대하여 다툼이 없다.

(나) 청구인은 쟁점주식이 피상속인이 OOO으로부터 명의수탁받은 것이라고 주장하면서 OOO이 작성한 내용증명(2013.6.24. 작성, 수신인 청구인)과 OOO의 사실확인서(2013.9.3. 작성)를 제시하고 있어, 이를 보면 쟁점주식은 1985.8.27. 법인설립 과정에서 발기인정족수요건의 충족을 위하여 OOO에게 본인의 소유주식 1,000주를 명의신탁하고 업무를 개시하였으나, OOO 외 2인(내용증명서 작성일 현재 모두 사망한 상태임)이 건물신축과 관련하여 건설사 등과 리베이트 등으로 회사에 손해를 입혔기에 이들을 퇴사시키면서 명의신탁된 주식을 환수하여 1986.7.15. 사돈관계인 피상속인에게 명의신탁한 것으로, 수차례 명의환원을 하려 하였으나 피상속인의 병세가 악화되어 치료중이라 환원을 못하게 되었다는 내용이나, 쟁점주식의 명의는 현재가지 상속인들 명의로 명의변경되었을 뿐 명의신탁자라고 주장하는 OOO으로 명의개서된 사실은 없으며, 달리 명의수탁사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(다) 「상속세 및 증여세법」제45조의2 제1항에 의하면, 권리의 이전이나 그 행사에 등기등을 요하는 재산에 있어서 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는 「국세기본법」제14조의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 그 재산의 가액을 명의자가 실제소유자로부터 증여받은 것으로 보도록 규정하고 있으며, 동항 제2호에서 주식 또는 출자지분 중 1997년 1월 1일전에 신탁 또는 약정에 의하여 타인명의로 주주명부 또는 사원명부에 기재되어 있거나 명의개서되어 있는 주식 등에 대하여 1998년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)중 실제소유자명의로 전환한 경우에는 그러하지 아니하는 것으로 규정하고 있다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주식을 피상속인이 명의신탁받은 주식이라고 주장하나, 명의신탁주식에 대하여 1998.12.31.까지 실명유예기간을 정하여 명의를 실질소유자 명의로 변경하도록 권고한 사실이 있음에도 소유자 실명으로 개서하지 않은 점, 상속개시일 이후 현재까지 쟁점주식을 실소유자라는 OOO 명의로 개서한 사실이 없는 점, 청구인이 제시한 내용증명 및 OOO의 사실확인서는 상속개시일 이후 작성된 것인 점 등에 비추어 OOO이 피상속인에게 쟁점주식을 명의신탁하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주식을 상속재산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청의 사용처불분명재산에 대한 과세내역을 보면, 청구인에게 피상속인의 OOO계좌를 포함한 총 9개 예금계좌에서의 상속개시일로부터 2년 이내인 2010.12.3.～2012.8.7.까지 예금인출액 OOO원에 대하여 사용처를 소명요구하였는바, 이에 따라 청구인은 OOO원을 소명하고 나머지 OOO원에 대하여 소명하지 못함에 따라 OOO을 추정상속재산으로 보아 과세한 것으로 나타난다.

(나) 청구인이 주장하는 사용처 소명대상금액(총 인출액 OOO원)에 대한 내역을 보면 처분청이 조사시 인출된 것으로 본 명세서상 OOO에서 인출된 금액이 모두 누락되어 있고, 재입금액이라고 주장하는 금액OOO도 청구인과의 전화통화(2015.1.27. 11:20)결과에 의하면 피상속인 보유토지 중 서울특별시 OOO 소재 토지의 보상대금입금액이라고 진술하고 있는 등 청구인이 주장하는 총인출액과 재입금액이 실질적으로 정확한 것인지 불분명하고, 또한 청구인은 총 인출액 OOO원이 각종 증빙에 의하여 그 사용처가 소명되는 것으로 주장하고 있으나, 동 소명금액은 구체적인 증빙없이 처분청이 사용처로 인정한 OOO원이 감소된 것으로 나타나고 있다.

〈표3〉청구인 주장 사용처 불분명 금액 내역

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 주장하는 사용처 소명대상금액(총 인출액 OOO원)은 처분청이 조사·확정한 명세서상 OOO에서 인출된 금액이 모두 누락되어 있는 점, 재입금액이라고 주장하는 금액OOO도 청구인과의 전화통화(2015.1.27. 11:20)결과에 의하면 피상속인 보유토지 중 서울특별시 OOO 소재 토지보상대금의 입금액이라고 진술하고 있는 등 청구인이 주장하는 총인출액과 재입금액이 불분명한 점, 인출액 OOO원 중 사용처가 소명되는 금액이 OOO원이라고 주장하나 이는 구체적인 증빙 없이 처분청이 사용처로 인정한 금액보다 OOO원이 감소된 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점금액을 추정상속재산으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

〈붙임〉 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제7조【상속재산의 범위】① 제1조에 따른 상속재산에는 피상속인에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.

② 제1항에 따른 상속재산 중 피상속인의 일신(一身)에 전속(專屬)하는 것으로서 피상속인의 사망으로 인하여 소멸되는 것은 제외한다.

제9조【상속재산으로 보는 신탁재산】①피상속인이 신탁한 재산은 상속재산으로 본다. 다만, 타인이 신탁의 이익을 받을 권리를 소유하고 있는 경우 그 이익에 상당하는 가액(價額)은 상속재산으로 보지 아니한다.

② 피상속인이 신탁으로 인하여 타인으로부터 신탁의 이익을 받을 권리를 소유하고 있는 경우에는 그 이익에 상당하는 가액을 상속재산에 포함한다.

제15조【상속개시일 전 처분재산 등의 상속 추정 등】① 피상속인이 재산을 처분하였거나 채무를 부담한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 상속받은 것으로 추정하여 제13조에 따른 상속세 과세가액에 산입한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 상속개시일 전 1년 이내에 재산 종류별로 계산하여 2억원 이상인 경우와 상속개시일 전 2년 이내에 재산 종류별로 계산하여 5억원 이상인 경우로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

2. 피상속인이 부담한 채무를 합친 금액이 상속개시일 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 상속개시일 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

② 피상속인이 국가, 지방자치단체 및 대통령령으로 정하는 금융회사등이 아닌 자에 대하여 부담한 채무로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 상속인이 변제할 의무가 없는 것으로 추정되는 경우에는 이를 제13조에 따른 상속세 과세가액에 산입한다. <개정 2013.1.1.>

③ 제1항 제1호에 규정된 재산을 처분하여 받거나 재산에서 인출한 금액 등의 계산과 재산 종류별 구분에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

제45조의2【명의신탁재산의 증여의제】① 권리의 이전이나 그 행사에 등기등을 요하는 재산(토지와 건물을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 있어서 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는 「국세기본법」제14조의 규정에 불구하고 그 명의자로 등기등을 한 날에 그 재산의 가액을 명의자가 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 조세회피목적없이 타인의 명의로 재산의 등기등을 한 경우

2. 주식 또는 출자지분(이하 이 조에서 "주식등"이라 한다)중 1997년 1월 1일전에 신탁 또는 약정에 의하여 타인명의로 주주명부 또는 사원명부에 기재되어 있거나 명의개서되어 있는 주식등에 대하여 1998년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)중 실제소유자명의로 전환한 경우. 다만, 당해 주식등을 발행한 법인의 주주(출자자를 포함한다)와 특수관계에 있는 자 및 1997년 1월 1일 현재 미성년자인 자의 명의로 전환한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 타인의 명의로 재산의 등기 등을 한 경우와 제1항 제2호의 규정에 의한 유예기간중에 주식 등의 명의를 실제소유자명의로 전환하지 아니하는 경우에는 조세회피목적이 있는 것으로 추정한다.

③ 제1항 제2호의 규정은 주식 등을 유예기간중에 실제소유자명의로 전환하는 자가 당해 주식을 발행한 법인 또는 그 출자된 법인의 본점 또는 주된 사무소의 관할세무서장에게 그 전환내용을 대통령령이 정하는 바에 따라 제출하는 경우에 한하여 이를 적용한다.

④ 제1항의 규정은 신탁업법 또는 증권투자신탁업법에 의한 신탁재산인 사실의 등기등을 하는 경우와 비거주자가 법정대리인 또는 재산관리인의 명의로 등기 등을 하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

⑤ 제1항 제1호 및 제2항에서 "조세"라 함은 「국세기본법」제2조 제1호 및 제7호에 규정된 국세 및 지방세와 관세법에 규정된 관세를 말한다.

⑥ 제1항 제2호의 규정에 의한 특수관계에 있는 자의 범위는 대통령령으로 정한다.

제60조【평가의 원칙】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제11조【상속세 과세가액에 산입되는 재산 또는 채무의 범위】① 법 제15조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 재산의 처분금액 및 인출금액은 재산종류별로 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 합한 금액으로 한다.

1. 피상속인이 재산을 처분한 경우에는 그 처분가액 중 상속개시일전 1년 또는 2년 이내에 실제 수입한 금액

2. 피상속인이 금전등의 재산(이하 이 조에서 "금전등"이라 한다)을 인출한 경우에는 상속재산 중 상속개시일전 1년 또는 2년 이내에 실제 인출한 금전등. 이 경우 당해 금전등이 기획재정부령이 정하는 통장 또는 위탁자계좌등을 통하여 예입된 경우에는 상속개시일전 1년 또는 2년 이내에 인출한 금전등의 합계액에서 당해 기간 중 예입된 금전등의 합계액을 차감한 금전등으로 하되, 그 예입된 금전등이 당해 통장 또는 위탁자계좌등에서 인출한 금전등이 아닌 것을 제외한다.

② 법 제15조 제1항 제1호 및 제2호에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한 금전등 또는 채무를 부담하고 받은 금액을 지출한 거래상대방(이하 이 조에서 "거래상대방"이라 한다)이 거래증빙의 불비등으로 확인되지 아니하는 경우

2. 거래상대방이 금전등의 수수사실을 부인하거나 거래상대방의 재산상태등으로 보아 금전등의 수수사실이 인정되지 아니하는 경우

3. 거래상대방이 피상속인의 특수관계인으로서 사회통념상 지출사실이 인정되지 아니하는 경우

4. 피상속인이 재산을 처분하거나 채무를 부담하고 받은 금전 등으로 취득한 다른 재산이 확인되지 아니하는 경우

5. 피상속인의 연령ㆍ직업ㆍ경력ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 지출사실이 인정되지 아니하는 경우

③ 법 제15조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 상속인이 변제할 의무가 없는 것으로 추정되는 경우"란 제10조 제1항 제2호에 규정된 서류 등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실이 확인되지 아니하는 경우를 말한다.

④ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 동항 각호의 규정에 의하여 입증되지 아니한 금액이 다음 각 호의 1의 금액 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 추정하지 아니하며, 그 금액 이상인 경우에는 다음 각 호의 1에 해당하는 금액 중 적은 금액을 차감한 금액을 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 것으로 추정한다.

1. 피상속인이 재산을 처분하여 받은 금액이나 피상속인의 재산에서 인출한 금전등 또는 채무를 부담하고 받은 금액의 100분의 20에 상당하는 금액

2. 2억원

⑤ 법 제15조 제1항 제1호에서 "재산 종류별"이란 다음 각 호의 구분에 따른 것을 말한다.

1. 현금ㆍ예금 및 유가증권

2. 부동산 및 부동산에 관한 권리

3. 삭제 <1998.12.31.>

4. 제1호 및 제2호 외의 기타 재산

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」제64조의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적 지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.

⑦ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

제50조【부동산의 평가】① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목ㆍ이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

2. 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

② 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제61조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)"이란 국세청장이 해당 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액

가.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

나.「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

2. 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

⑤ 법 제61조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 배율"이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.

⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조 제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우

토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제20조【전유부분과 대지사용권의 일체성】① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

②구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.