청구인은 OOOO시 OO구 OOO O번지 소재 OO아파트 114동 303호 대지 23.0083㎡ 및 아파트 75.05㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1997.11.13. 분양받아 계약금 및 6회 중도금까지 OO,OOO,OOO원을 불입한 상태에서 2000.5.10. 매수인 오OO에게 양도하고, 2000.6.12. 실지양도가액을 OOO,OOO,OOO원(분양대금 미불입잔금 OO,OOO,OOO원 포함), 실지취득가액을 OO,OOO,OOO원으로 하여 양도차익을 계산하고 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.

처분청은 양도소득세 실지조사를 한 후, 양도가액이 불분명하다는 사유로 양도가액을 쟁점아파트와 같은 동 803호(이하 “쟁점외아파트”라 한다)의 매매사례가액 OOO,OOO,OOO원으로 하여 2003.9.15. 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2003.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 매수인 오OO이 처분청의 조사에 응하지 않았다는 사유로 실지양도가액을 사실이 아니라고 보았으나, 청구인은 매수인 오OO으로부터 거래사실확인서에 인감증명서를 받아 매매계약서와 함께 적법하게 양도소득세를 신고하였으므로 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의 2 제1항에 규정하고 있는 매매계약서, 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분미비로 양도가액이 명백히 허위라고 볼 수 없으며, 청구인은 직업군인으로서 특수직에 근무하고 있는데 부동산투기와 관련하여 국세청의 조사를 받는다는 것을 직장에서 알 경우 좋지 않을 것으로 판단하여 조사자가 최소한의 은행금리 상당액은 프리미엄으로 받지 않았느냐는 유도 질문에 따라 양도소득세 OOOOOO원 정도만 부담하면 빨리 마칠 수 있지 않을까 하는 생각에서 은행금리 상당액인 O,OOOO원의 프리미엄을 받은 것으로 하여 확인서를 써 주었을 뿐이고,처분청이 양도소득세를 조사할 당시에는 쟁점아파트를 중개한 정보부동산 대표 윤OO은 개인적인 사정으로 잠시 휴업하였으나, 현재에는 동일한 장소에서 영업중에 있어윤OO이 청구인의 양도소득세 신고시 제출한 아파트 매매계약서가 실계약서임을 확인하고 있으며, 청구인은오랜 군생활로 사회물정이 어두워 쟁점아파트 양도당시 시세가 얼마인지도 모르는 상황에서 IMF사태까지 겹쳐 어렵게 찾은 매수자 오OO에게 OOO,OOO,OOO원에 처분한 것이 사실임에도 이를 믿지 아니하고 쟁점아파트와 분양계약조건과 층수가 다른 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

실지취득가액은 분양계약서에 의하여 OO,OOO,OOO원임이 확인되나, 실지양도가액에 관하여는 금융자료 등의 구체적인 증빙제시가 없어 확인되지 아니하므로 추계결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 매수인 오OO에게 양도가액 확인을 위해 공문을 발송하였으나 답변이 없고, 전화문의시에도 관련서류가 없다고 하며 질문조사를 회피하였으며, 매매계약서 상의 공인중개사사무소는 현재 휴업중으로 대표자 윤OO은 연락이 안되는 상태이고, 청구인 스스로 프리미엄은 O,OOOO원을 받았다고 확인서를 작성하였으며, 쟁점아파트 양도계약일(2000.3.6.) 당시 쟁점아파트와 같은 평수의 부동산잡지의 시세 등으로 볼 때, 청구인의 양도소득세 신고서상의 매매계약서는 실제 매매계약서가 아니라 할 것이므로 쟁점아파트와 양도시기(계약일 2000.3.6.), 양도물건지 및 규모(23평형)가 유사한 쟁점외아파트의 매매사례가액 OOO,OOO,OOO원을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트의 실지양도가액이 확인되지 아니한다 하여 쟁점외아파트의 매매실례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 적용한 처분의 당부

나. 관련법령

소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제 110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 당해 자산이 제96조 제 1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

소득세법 제100조【양도차익의 계산】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 의한 가액 및 제114조 제 5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제 97조 제 7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다.)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 실지취득가액은 OO,OOO,OOO원임이 확인되고, 쟁점외아파트는 쟁점아파트와 같은 동(棟) 803호로 OOO,OOO,OOO원에 거래(2000.1.5. 계약, 2000.2.17. 잔금)된 사실을 처분청이 확인하고 쟁점외아파트가 선택형에 해당함으로 인하여 분양가격에 가산된 금액 O,OOO,OOO원을 차감한 OOO,OOO,OOO원을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 양도가격으로 적용하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 확인되고 위 사실은 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트와 쟁점외아파트는 분양계약조건이 달라 아래와 같이 달리 책정되어 있어 분양가격면에 있어 O,OOO,OOO원의 차이가 있음이 확인된다.

(OOOO O OO)

또한, 쟁점아파트와 쟁점외아파트에 대하여 국세청장이 고시한 기준시가를 보면, 아래와 같이 쟁점아파트 거래시기와 가까운 최초고시일 현재 쟁점아파트의 가격이 쟁점외아파트의 87.5%에 불과하고, 위 고시된 기준시가도 1～3층은 최저가격군으로 분류된 반면, 8～14층은 최고가격군으로 분류되어 있음이 확인된다.

(OOOO O OO)

쟁점외아파트의 매매가액(OOO,OOO,OOO원)을 쟁점아파트와 같은분양계약조건인 기본형으로 정정하여 2001.7.1. 국세청장이 고시한 8층과 3층의 기준시가 대비 비율로 환산하면 OOO,OOO,OOO원【{OOO,OOO,OOO원 - O,OOO,OOO원 × (OOO,OOO,OOO원÷OOO,OOO,OOO원)} ×0.8750】으로 산출된다.

한편, 청구인은 1981년 10월부터 현재까지 직업군인(준위)으로 복무중이며, 청구인의 근무지역(서울)내에 주택취득시 위약금 등의 벌칙을 적용하도록 하는 군부대내의 군숙소 관리규정이 쟁점아파트 양도계약일(2000.3.6.) 직전인 2000.2.1.부터 개정, 시행된 사실이 청구인이 제시하고 있는 복무확인서와 위 군숙소 관리규정에 의하여 확인되는 바, 위와 같은 사정으로 쟁점아파트를 급매하게 된 것으로 보인다.

(3) 양도소득세 신고기간내에 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 매매계약서와 계약상대방의 인감증명서 등을 제출하였다면 취득과 양도사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가 상승률보다 현저히 낮다거나 세무서가 계약상대방으로부터 매매가액에 관한 확인을 받을 수 없다는 등의 사유만으로 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없다고 단정할 수는 없다 할 것이며(대법원93누2353, 1993.4.9. 등 다수 같은 뜻),

이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 양도가액으로 삼은 매매사례가액은 쟁점아파트와 같은 동(棟)에 위치할 뿐이지 분양계약조건(선택형 여부)이 다르고, 3층과 8층은 국세청 스스로 기준시가 산정에서 상당한 시세차이를 인정하고 있을 정도로 그 층별 위치가 달라 쟁점외아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하는 것이 불합리할 뿐만아니라, 청구인의 직업과 근무부서의 내규로 인하여 부득이 급매하게 된 사정을 감안할 때, 청구인이 신고한 실지양도가액이 신빙성이 있다 할 것인 바, 단지, 매수인이 조사에 협조하지 아니한다거나, 중개인이 휴업으로 확인이 불가하다는 등의 사유를 들어 청구인이 신고한 실지 양도가액을 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

4. 결 론

따라서 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.