청구인 OOO, 같은 OOO, 같은 OOO, 같은 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO OOO OOOO에 거주하는 사람들로서, 청구인들이 서울특별시 서대문구 OOO동 OOOO O, O, O, O, O, OO, OO, OOOO O, OO, OOOO OO 대지 10필지 합계면적 1570.5평방미터(이하 “쟁점 토지”라 한다)를 주택 신축판매업자인 청구외 OO건설 OOO외 3인에게 양도한 후 88.5.31 이에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고를 하면서 쟁점 토지를 국민주택의 건설용지로 양도하였다 하여 양도소득세를 조세 감면 규제법 제62조 (국민 주택 건설용지에 대한 양도소득세등 면제)의 규정에 의하여 감면 신청(방위세는 할증하여 납부함)하였으나, 처분청은 쟁점 토지 위에 세워진 주택 10동의 준공 검사일자는 87.3.19-87.7.16 기간으로서 쟁점 토지 양도일인 87.8.8-88.6.29 기간 이전이므로 이는 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도에 해당될 뿐만 아니라 준공 검사필증이나 가옥대장상 국민주택 규모가 넘는 단독주택으로 되어 있으며, 쟁점 토지 소유권이 건축업자를 거치지 아니하고 주택분양자들에게 직접 등기되었다 하여 감면 신청을 배제하고 88.10.18 청구인 OOO에게 양도소득세 6,199,180원(동 방위세는 감액되어 563,560원의 환급 발생함), 같은 OOO에게 한 양도소득세 9,818,070원(동 방위세는 감액되어 892,550원의 환급 발생함), 같은 OOO에게 양도소득세 6,199,180원(동 방위세는 감액되어 563,560원의 환급 발생함) 및 같은 OOO에게 한 양도소득세 2,700,040원(동 방위세는 감액되어 122,730원의 환급 발생함)을 고지하자,

청구인들은 이에 불복하여 89.2.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인들은 86.8.23 쟁점 토지를 주택 신축 판매업자에게 주택이 건축된 후 그 분양되는 비율에 따라 토지대금을 받는 조건으로 매매계약한 상태에서 86.9.2 토지 사용승락을 하였기 때문에 토지 사용 승락 당시에는 나대지 상태였으므로 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도로는 볼 수 없고, 쟁점 토지 지상에 건축된 주택은 사실상 국민주택 규모인 다세대 주택으로 건축 구분 분양되어 독립적으로 사용되고 있기 때문에 국민주택 규모가 넘는 단독 주택등기에 불구하고 이는 국민주택으로 보아야 하며, 청구인들은 쟁점 토지를 미등기 양도한 바가 없기 때문에 설령 쟁점 토지 소유권이 주택신축업자를 거치지 아니하고 분양받은자에게 직접 등기되었다 하더라도 이는 청구인들의 귀책 사유가 아니므로 양도소득세 감면 신청을 배제하고 이 건 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

먼저 이 건 관련 법규정을 살펴보면, 조세감면 규제법 제62조 제1항에 “내국인이 토지(대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 주택 건설촉진법에 의한 국민주택 규모이하의 주택의 건설 용지로 양도하고 이를 취득한 자가 대통령령이 정하는 기한내에 국민주택을 건축한 경우에는 당해 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별 부가세를 그 토지를 양도한 내국인에게 환급한다. 다만 한국 토지 개발 공사법에 의한 한국 토지 개발 공사 기타 대통령령이 정하는 실수요자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 또는 특별 부가세를 면제한다”고 규정하고 동법 시행령 제50조 제1항에 “법 제62조 제1항에서 ‘대통령령이 정하는 토지’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다.

1. 건축법에 의한 건축물이 정착되어 있는 토지.

2. 소득세법 제70조 제7항에 규정하는 미등기 양도토지.

3. 실수요자가 새로 건설한 국민주택에 부수되는 토지로서 당해 건물 연면적의 2배를 초과하는 토지.

4. 법 제60조의 규정을 적용받는 토지”라고 규정하고 있는바, 청구인들이 쟁점 토지를 87.8.8-88.6.29 사이에 양도하였고 쟁점 토지 위에 세워진 주택의 준공 검사일자는 양도일 이전인 87.3.19-87.7.16 기간이므로 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도에 해당될 뿐만 아니라 준공 검사필증이나 가옥대장상 국민주택 규모가 넘는 단독 주택으로 되어 있으며, 이 건 토지의 소유권이 건축업자를 거치지 아니하고 주택 분양자들에게 직접 등기 이전된 점으로 보아 감면 배제한 당초 처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

쟁점 토지 양도가 조세감면 규제법 제62조에 의한 양도소득세 감면대상이 될 수 있는지의 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 쟁점 토지 양도가 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도인지의 여부에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점 토지 양도일이 87.8.8-88.6.29 로서 쟁점 토지 위에 건축된 주택의 준공 검사일인 87.3.19-87.7.16보다 늦다 하여 쟁점 토지 양도가 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도행위로 보았으나, 청구인들은 86.8.23 쟁점 토지를 주택 신축 판매업자인 OO 건설 OOO외 3인에게 양도하는 계약을 한 상태에서 86.9.2 토지 사용 승락을 하여 주었기 때문에 토지 사용 승락 당시에는 나대지 상태였으므로 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도로는 볼 수 없다고 주장하고 있는바,

우선 청구인들이 주택 신축 판매업자인 OO 건설 OOO외 3인에게 쟁점 토지를 양도한 사실관계를 살펴보면, 청구인들은 86.8.23 전시인들에게 쟁점 토지 위에 주택이 건축된후 그 분양되는 비율에 따라 토지 대금을 받는 조건으로 쟁점 토지를 427,520,000원에 양도하는 매매계약을 한 후 86.9.2 토지 사용 승락을 하여 주었고, 토지 대금을 일부 받은 상태(86.8.23 계약당일 계약금으로 40,000,000원, 87.5.15 1차 중도금 20,000,000원, 87.10.30 2차 중도금 55,000,000원, 87.11.6 3차 중도금 82,026,000원 및 87.11.30 잔금으로 230,474,000원 합계 427,500,000원을 계약대로 전액 받음)에서 신축 주택이 준공(87.3.19-87.7.16)됨에 따라, 신축된 주택의 분양이 이루어 지는 대로 토지 소유권을 87.8.8-88.6.29 기간중 전시 주택 신축 판매업자가 지정하는 신축 주택을 분양받은 OOO외 39명에게 지분별로 이전한 사실이 청구인들이 당심에 제출한 매매계약서, 토지 사용 승락서, 매매대금 수수사실을 알 수 있는 관련자료(계약금 일부 금융자료, 매수자의 매매대금 지급 사실이 기장되어 있는 현금 장부 및 매수자의 88.5.25 대금 지급 확인서등), 건물·토지 등기부등본, 건축물 관리대장등에서 알 수 있다.

위의 사실 관계에서 쟁점 토지 지상에 신축된 주택 10동의 준공 검사가 쟁점 토지의 양도일 보다 앞서는 결과가 되었음을 확인할 수 있다.

조세 감면 규제법 제1항에서 “내국인이 토지 (대통령령이 정하는 토지를 제외한다)를 주택건설 촉진법에 의한 국민주택 규모이하의 주택(이하 “국민주택”이라 한다)의 건설 용지로 양도하고 이를 취득한 자가 대통령령이 정하는 기한내에 국민주택을 건축한 경우에는 당해 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별 부가세를 그 토지를 양도한 내국인에게 환급한다. 이하 생략”고 규정되어 있고, 동법 시행령 제50조 제1항에서는 “제62조 제1항에서 ‘대통령령이 정하는 토지’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 토지를 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “건축법에 의한 건축물이 정착되어 있는 토지”는 양도소득세 또는 특별부가세 환급을 배제하는 근거 규정을 두고 있는바, 처분청은 위의 사실관계 및 전시 규정에 따라 청구인들이 건축물이 정착되어 있는 토지의 양도로 보고 이 건 과세를 하였음을 알 수 있으나, 사전에 토지 사용승락이 있은 경우 토지 양도일 보다 건물 준공이 앞설 수 있고 이 건의 경우 이에 해당된다고 볼 수 있는데, 사전에 토지 사용 승락에 의하여 취득자의 사실상 사용이 가능한 시점에 나대지였고 청구인들이 건물을 건축하지 않았음이 객관적인 자료에 의거 확인되고 있다 하겠으므로 양도소득세 환급 요건에 해당되는 것으로 볼 수 있다 하겠다. (국심 85서 1384, 84.10.30 및 국심 86서 757, 86.8.16 동지)

다음으로, 쟁점 토지위에 신축된 주택이 사실상 국민주택 규모인지의 여부에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점 토지 위에 신축된 주택 10동이 국민주택 규모가 넘는 단독주택인 것으로 보았으나, 청구인들은 주택 신축 판매업자가 다세대 주택 10동을 신축하여 1동에 4가구가 독립적으로 구분 사용할 수 있도록 하되 그 규모에 있어서 국민주택 규모 이하로 하여 40세대분을 분양하였기 때문에 단독 주택 등기에 불구하고 이를 국민주택으로 보아야 한다고 주장하고 있는 바,

이 건 사실관계를 살펴보면, 쟁점 토지 위에 10동의 단독 주택이 건축되어 별도 등기되어 있고 1동에 4세대가 주택을 지분별로 분할하여 독립적으로 사용하고 있고, 대지도 지분별로 분할하여 소유하고 있음을 알 수 있다. 분양받은 40인에 대한 주택 지분을 보면, 쟁점 토지중 OOOOO에서 1층 OOOO 102.47평방미터 지분을 소유하고 있는 OOO(대지 지분은 74.46평방미터)과 2층 및 옥탑 108.59평방미터 지분을 소유하고 있는 OOO(대지 지분은 74.46 평방미터)을 제외하고는 38인에 대한 지분이 국민주택의 범위에 해당되는 85평방미터 이하임이 제출된 건물, 토지 등기부등본, 건축물 관리 대장 및 주택 신축 판매업자의 결산서등에서 알 수 있는바, 이와 같은 사실관계를 볼 때를 지상 주택은 국민 주택 규모가 넘는 단독주택 등기에 불구하고 사실상의 다세대 주택으로 건축되어 이를 각 지분 소유자가 전시 주택 신축 판매업자로부터 분양받아 별도의 세대를 구성하여 구분 사용하고 있고, 관할 서대문 구청에서도 사실상의 국민 주택 규모인 다세대 주택으로 보고 면적 기준으로 지방세를 부과하고 있음을 확인하고 있으므로 이를 볼 때에 조세 감면 규제법 제62조 제1항에서 규정하고 있는 국민주택에 해당된다 할 것이다.

끝으로, 쟁점 토지 소유권이 주택 신축 판매업자를 거치지 아니하고 다세대를 분양받은 실수요자에게 직접 등기 이전되었다 하여 양도소득세 환급 신청을 배제할 수 있는지의 여부에 대하여 살펴본다.

우선 전시 조세감면 규제법 시행령 제50조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 “미등기 양도 토지”의 주체가 누구인지에 대하여 보면, 전시 조세 감면 규제법 제62조 제1항의 규정 내용으로 보아 양도자가 토지를 양도할 당시 양도하는 토지가 양도자 명의로 등기되어 있는지의 여부를 그 판단의 기준으로 볼 수 있겠으므로 이 건의 경우 청구인들이 그 주체가 될 수 있겠고 따라서 청구인들이 쟁점 토지를 미등기 양도하였는지의 여부가 그 쟁점이 된다 할 수 있겠는바,

이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인들은 쟁점 토지를 아버지 또는 남편으로부터 상속받아 전시 주택 신축판매업자에게 이를 양도하였으므로 청구인들의 쟁점 토지 양도행위는 설령 매매계약한 주택 판매업자에게 그 소유권이 이전되지 않고 다세대 주택을 분양받은 OOO 외 39인에게 이전되었다 하더라도 전시 법에서 규정하고 있는 미등기 양도 토지에는 해당되지 않는다 하겠으므로 처분청은 청구인들이 미등기 양도한 것으로 본 것은 잘못이 있다 하겠는바,

위의 사실들을 종합하여 볼때,

청구인들이 쟁점 토지를 주택 건설 촉진법에 의한 국민 주택 규모 이하의 주택의 건설 용지로 양도하였고, 이를 취득한 주택 신축 판매업자는 전시 조세감면 규제법 제62조 제1항에서 규정하고 있는 건축기한인 3년내에 주택을 신축하였을 뿐만 아니라 청구인들의 양도소득세 환급 신청도 조세 감면 규제법 시행령 제50조 제9항에서 규정하고 있는 소정의 기한내인 88.5.31 하였으므로 절차상의 잘못도 발견할 수 없다 하겠으므로 처분청이 청구인들의 이 건 양도소득세 환급 신청을 배제하고 이 건 과세한 당초 처분은 그 잘못이 있다 하겠다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.