가. 청구인은 2004.5.11. 경기도 평택시 팽성읍 OOO 공장용지 530㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2012.1.5. 신OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 이를 양도하고 양도소득세 등을 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 양수인의 모친과 청구인이 작성한 매매계약서 및 부동산등기부에 등재되어 있는 OOO억 OOO만원을 양도가액으로 보고, 취득가액도 청구인이 제출한 토지 매매약정서에서 쟁점토지의 지분에 해당하는 금액에 취·등록세를 합산한 OOO억 OOO만원으로 보아 2018.5.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점토지를 실제 취득한 금액은 OOO억 OOO만원이고 한편, 쟁점토지 취득 후 건축공사에 투입한 자본적 지출액 및 금융비용 등을 별도로 산출하여 합산한 OOO억 OOO만원이 부동산등기부상 거래가액에 기재된 것에 불과하므로 건축공사 투입비용 등을 제외한 순매도가액인 OOO억 OOO만원을 실제 양도가액으로 산정하는 것이 타당하다 할 것이어서 쟁점토지의 양도로 인한 양도차익은 없으므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인 명의로 작성된 부동산매매계약서, 부동산등기부 등재내역 및 양수인의 신고내역에 의하면 쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO억 OOO만원으로 확인되는 점, 쟁점토지의 취득가액 또한 청구인이 제출한 매매계약서에 기재된 거래금액 중 쟁점토지의 지분에 해당하는 금액에 취·등록세를 합산한 금액(OOO억 OOO만원)으로 산정한 점, 청구인이 제시하고 있는 자본적 지출액(OOO만원) 및 건설이자(OOO만원)의 진위 여부를 확인할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약서 등에 기재된 금액에 의하여 양도차익 등을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 대한 처분청의 주요 조사내용은 아래와 같다.

(가) 청구인 등 6명은 아래 <표> 내역과 같이 2004.5.11. 경기도 평택시 팽성읍 OOO 공장용지 3,461㎡(쟁점토지 530㎡ 포함, 이하 “분할 전 토지”라 한다) 및 산21-3 임야 503㎡를 취득하였다.

<표> 토지 취득내역

OOO

(나) 서인천세무서장의 양도소득세 조사내용에 의하면 분할 전 토지의 경우 김OOO이 청구인 등 6명과 매매계약서를 작성하였으나 미등기전매자인 황OOO에게 양도(양도가액 OOO백만원)하였고, 황OOO은 이OOO(OOO백만원)에게, 이OOO는 청구인 등 6명에게 OOO백만원에 각 미등기전매한 사실이 확인된다.

(다) 청구인이 제출한 토지매매 약정서에 의하면 청구인 등 6명은 OOO백만원에 분할 전 토지를 취득한 것으로 기재되어 있는바, 처분청은 위 토지매매 약정서에 기재된 거래가액 중 쟁점토지의 지분에 해당하는 금액에 취·등록세를 합산한 OOO백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하였다.

(라) 처분청은 청구인과 방OOO(양수인의 모친)이 작성한 매매계약서 및 합의서(2005.6.13.)에 의하면 매도금액이 OOO백만원으로 기재되어 있는바, 위 금액은 쟁점토지(OOO백만원)와 청구인의 OOO 지분(OOO백만원)금액이 포함된 금액인 것으로 확인되고 있는 점, 등기사항정부증명서에 의하면 쟁점토지의 양도가액은 OOO백만원으로 등기되어 있는 점, 양수인은 2014.11.4. 쟁점토지 등을 매도하면서 취득가액을 OOO백만원으로 신고한 점 등을 근거로 쟁점토지의 양도가액을 OOO백만원으로 산정하였다.

(마) 건축물대장에 의하면 쟁점토지 지상에 3층 다가구주택이 신축(착공일자 2005.2.20., 사용승인일자 2014.9.25.)되었는데 건축주 및 시공자는 양수인으로 등재되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 3자 합의사항(2.26.)에 의하면 청구인이 OOO백만원을 부담하기로 합의한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 강OOO에게 계좌이체한 금액 OOO천원 및 현금지급액 OOO천원, 합계 OOO천원이 자본적 지출액(건축공사비)으로 지출되었고, 건설자금이자로 OOO천원이 지급되었다고 주장하면서 이자계산내역 등을 증빙자료로 제출하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지 취득가액의 경우 청구인이 제출한 토지매매 약정서 등에 의하면 청구인 등은 분할 전 토지를 OOO백만원에 취득한 것으로 기재되어 있고 처분청은 위 가액 중 쟁점토지에 해당하는 금액에 취·등록세를 합산한 금액으로 쟁점토지의 취득가액(OOO백만원)을 산정한 것으로 나타나는 점,

쟁점토지 양도가액의 경우 청구인과 양수인의 모친이 작성한 매매계약서 및 합의서에 의하면 쟁점토지의 양도가액이 OOO백만원으로 기재되어 있고 부동산등기부에 거래가액으로 등재된 거래가액 및 양수인이 신고한 내용 또한 이와 동일한 것으로 확인되고 있는 점, 청구인은 자본적 지출액으로 OOO백만원, 건설자금이자로 OOO백만원이 각 지출되었다고 주장하나 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료가 보이지 아니한 반면, 건축물대장에 의하면 양수인이 쟁점토지 지상에 다가구주택을 신축한 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 매매계약서 및 부동산등기부 등을 통하여 확인되는 취득 및 양도가액에 따라 양도차익 등을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.