가. 청구법인은OOO(이하 “이 건 주택재건축사업”이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 법인으로서 2017.5.25. 준공인가 전 사용허가를 받고, 2017.7.19. 이 건 주택재건축사업 중 일반분양분 건축물(이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 신축비용인 OOO원을 과세표준으로 하고, 녹색건축 인증 건축물에 대한 감면세율(10%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계OOO을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2019.3.15. 당초 신고납부한 취득세 과세표준에서 사업비유이자대여금이자비용 등 합계OOO원을 제외하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 2019.5.13. 위 금액을 감액하면서 조합운영비, 감정평가수수료 등 합계OOO원(이하 “이 건 비용”이라 한다)의 금액을 증액하여 경정·결정 통지(이하 “이 건 처분”이라 한다)를 한 후, 그 차액(OOO)에 대한 취득세 등 합계OOO을 환급하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2019.8.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 비용 중 ① 조합운영비 OOO(이하 “이 건 조합운영비”라 한다), ② 이주비 금융비용 OOO원(이하 “이 건 이주비 금융비용”이라 한다), ③ 종후 감정평가수수료OOO(이하 “이 건 종후 감정평가수수료”라 한다) 합계 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(1) 이 건 조합운영비는 청구법인이 재건축조합 사무실 운영에 필요한 직원급여, 수당, 건물관리비, 사무용품비, 사무실임차료 등으로 구분되어 있고 이러한 항목은 기업회계기준상 ‘판매비와관리비’로 구분하여 공사원가와 구분하여 표시하고 있는바, 이 건 조합운영비는 건축물 건축여부에 관계 없이 매년 일정하게 발생하는 비용으로, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 정하는 간접비용과 관련이 없고, 조세심판원 심판례(조심 2011지891, 2012.3.30.)에서도 운영비는 쟁점아파트를 시공하는 현장에서 발생한 운영비가 아니라, 본 사업을 시행하는 OOO에서 발생한 임직원의 급여(공사 인부 임금은 제외), 차량유지비, 교통비, 통신비, 도서비, 접대비 등 건축행위 또는 쟁점아파트 취득과 관련 없는 비용이므로 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 합리적이라 하여 그 운영비는 취득세 과세표준에서 제외된다고 하였다. 한편, 처분청은 조세심판원 심판례(조심 2008지476, 2009.9.17.)를 근거로 재건축조합운영비를 취득세 과세표준에 포함하여야 한다고 하였으나, 이후에 진행된 행정소송인 OOO 2009구합5408 판결(2011.1.28. 선고, 대법원 판결 2012.1.16. 확정)에서는 “이 사건 조합운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등인 사실을 인정할 수 있는바, 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 ‘관리비’에 해당하는 비용이므로 건물취득과 관련이 없다”고 하여 조합운영비는 건축물 취득과 관련이 없다고 다시 판결하였다.

결국, 이 건 조합운영비는 건축행위와 관계없이 매년 발생하는 비용이며, 2개 이상의 여러 공사현장을 가지고 있는 일반 시행회사의 경우에는 운영비를 포함하지 않고 있어 재건축사업인 경우 세부담이 증가하게 되어 과세형평에 부합하지 아니한바, 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하지 않는 것이 타당하다.

(2) 이 건 이주비 금융비용은 청구법인의 조합원들이 필요한 이주비(전세보증금 등)를 조합원들이 직접 금융기관으로부터 대출받아 사용하되 이주비대출금에서 발생하는 이자는 청구법인이 부담하기로 하여 대출금융기관에 조합원을 위해 대납한 비용으로, 이러한 이주비 금융비용은 재건축사업 시행자인 청구법인과 시공사인 대림산업주식회사가 체결한 공사도급계약 제15조 및 제16조에 의해서 재건축사업 진행중에 시공사로부터 무이자로 대여받아 금융기관에 변제하고 이후 발생하는 일반분양수입과 조합원 추가부담금으로 정산하였는바, 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제3호에서 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”은 취득가격에 포함하지 않는다고 규정하였으므로, 이 건 이주비 금융비용은 조합원들의 이주목적으로 청구법인이 조합원들을 위해 이주비대출금에서 발생한 이자비용을 사업비용으로 대납한 것이고 이주비대출 원금을 청구법인이 직접 사용하지 않았으므로 이러한 비용은 이 건 건축물의 취득가격과 관련 없는 이주비에 해당한다고 할 수 있다.

(3) 이 건 종후 감정평가수수료는 재건축사업에서 감정평가업무는 종전자산평가, 종후자산평가, 법인세절감평가로 구분될 수 있는데, 종전자산평가는 재건축조합이 사업시행 인가를 기준으로 관리처분계획을 수립함에 있어서 조합원들이 기존에 소유하고 있던 재건축 전 아파트의 현물출자가액(비율)을 결정하기 위해 것이며, 종후자산평가는 관리처분계획 인가 이후 새로이 지어질 아파트가 완공될 것을 전제로 하여 향후 분양가액을 산정하기 위한 것으로 이 건 종후감정평가수수료는 건축물을 신축하기 위한 비용이 아니라 향후 분양가액을 정하기 위한 비용에 해당하므로 취득세 과세표준에서 제외되는 것이 타당하다. 이와 관련된 OOO 2009구합5408 판결(2011.1.28. 선고, 대법원 2012.1.16. 확정)에서도 이 사건 감정평가비는 일반분양분에 대한 종후자산평가에 소요된 비용인 사실을 인정할 수 있는바, 위 감정평가비는 분양을 위한 지출로 기업회계기준에서 ‘판매비’에 해당하는 비용이므로 건물 취득과 관련이 없다”고 하여 종후자산평가에 대해서는 취득비용이 아니라고 판단하였으므로 이 건 종후감정평가수수료는 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외되는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 이 건 조합운영비가 이 건 건축물의 건축 여부에 관계없이 발생하는 비용이므로 취득세 등의 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 취득가액의 산정은 사업의 시행을 위하여 투여한 사업비 전체, 즉 부동산을 취득하기 위하여 포기한 경제적 가치를 기준으로 하여야 하고, 사업의 시행을 위하여 지출하였거나 투입한 비용으로서 부동산을 취득하기 위하여 포기한 비용도 사업비에 포함시키는 것이 타당(대법원 2015두41616 판결, 2015.8.27. 선고)하다 할 것으로, 위 판례에서 조합운영비에 대한 이자비용을 취득가액에 포함한다는 취지로 판시하고 있음을 볼 때, 청구법인이 이 건 조합운영비를 판매비와 관리비로 회계처리를 하였다 하더라도 청구법인은 재건축사업 추진이 그 존립목적이라고 보아야 할 것인바, 이 건 조합운영비는 재건축사업의 추진과정에 필수적으로 수반될 수 밖에 없는 청구법인의 업무에 해당하는 비용이고, 재건축사업과 관련하여 건축물을 취득하기 위하여 포기한 경제적 가치로서 건축물 취득과 직접적인 관련이 있는 비용이라 할 것이므로 이 건 조합운영비는 이 건 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

(2) 청구법인은 이 건 이주비 금융비용이 「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호에서 규정한 ‘이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용’이므로 취득가격에 포함되지 않는다고 주장하나, 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙(대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결 참조)이고, 청구법인은 재건축사업인 이 건 건축물 건설공사를 시공사에 도급주면서, 위 시공사들이 우선 원고 조합원들에게 무이자로 이주비용을 대여하되, 순수한 공사비와 이주비 대여에 따른 금융비용을 합하여 도급공사금액을 정하고 금융비용이 포함된 공사금액을 지급한 사실을 인정할 수 있는바, 이 건 이주비 금융비용은 도급계약상 공사대금에 포함되었으므로 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다 할 것이다.

(3) 청구법인은 이 건 종후 감정평가수수료가 분양을 위한 지출로 기업회계기준에서 ’판매비‘에 해당하는 비용으로서 취득가격의 범위에서 제외되는 비용에 해당한다고 주장하나, 「도시 및 주거환경정비법」제48조 제1항ㆍ제5항ㆍ제6항에서는 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 포함한 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 하는 것으로 규정하고 있고, 종후 감정평가비용이라 하더라도 재건축사업의 관리처분계획의 승인을 받기위하여 지출된 비용으로서 재건축사업의 추진과정상 필수적으로 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이며, 자산의 공정하고 객관적인 평가를 통한 부담금 산정기준 등의 재건축사업의 관리처분계획의 추진을 위하여 지출하여야 할 비용에 해당한다 할 것이고, 또한, 이 건 건축물을 취득하기 전에 지출한 비용이므로 그 취득가격의 범위에 해당되는 것으로 보는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 이 건 주택재건축사업에 따라 취득한 이 건 아파트의 신축가격에 쟁점비용을 포함한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2018.4.30. 대통령령 제28841호로 일부개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 도시 및 주거환경정비법

제35조(조합설립인가 등) ① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 재개발사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

1. 정관

2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류

3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

③ 재건축사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

⑤ 제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다.

⑥ 조합이 정비사업을 시행하는 경우 「주택법」 제54조를 적용할 때에는 조합을 같은 법 제2조 제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 같은 법 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에서 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 청구법인은 2008.9.1. 이 건 주택재건축사업을 시행하기 위하여 설립된 주택재건축정비사업조합으로, 2017.5.25. 이 건 주택재건축사업의 준공인가 전 사용허가를 받아 2017.7.19. 이 건 건축물의 취득세 등을 신고·납부하였다.

(나) 청구법인은 2019.3.15. 당초 신고·납부한 취득세 등의 과세표준에서 사업비유이자대여금이자비용 등 합계OOO을 제외하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

(다) 처분청은 2019.5.13. 경정청구 결정통지를 하면서 위 금액을 감액하되, 이 건 조합운영비 등 이 건 비용 합계 OOO)에 대한 취득세 등을 환급하였다.

(라) 청구법인(갑)이 2013년 8월에 시공사인 OOO(을)와 작성한 ‘OOO공사도급계약서’의 주요 내용은 다음과 같다.

OOO

(마) 이 건 조합운영비와 이 건 이주비 금융비용(이주대여금 이자비용)은 위 시공사가 공사도급계약에 따라 청구법인에게 사업경비 명목으로 자금을 대여하고 청구법인은 이를 지출한 후 판매비와 관리비 등의 계정별원장 등을 작성하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법」 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하고, 그 취득가격의 범위는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료, 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 등과 이에 준하는 비용인 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제2항에서 제1항에도 불구하고 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용 등과 그에 준하는 비용에 대하여는 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있는바, 위 규정에서의 ‘취득가격’에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 2010.3.25. 선고 2007두15643 판결, 같은 뜻임)고 하겠다.

먼저, 이 건 조합운영비 및 이주비 금융비용의 경우, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제6항에서 조합이 정비사업을 시행하는 경우 「주택법」 제54조를 적용할 때에는 조합을 같은 법 제2조 제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 보도록 규정하고 있는바, 일반적으로 주택재건축조합은 해당 조합원들이 자신들의 주택재건축사업을 추진·운영하기 위하여 위「도시 및 주거환경정비법」에 따라 설립한 법인으로서 그 존립목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 해당 사업에 따라 신축하는 건축물의 취득가격에는 그 건축공사에 따른 도급공사비와 그 조합이 재건축사업을 추진하는 과정에서 지출한 일반관리비 및 기타 금융비용 등 일체의 직·간접 비용을 포함하는 것이 타당하다 하겠고, 해당 조합이 위의 일반관리비 등을 공사원가와 구분하여 회계처리를 하였다 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니라 하겠으며, 주택재건축조합이 지출한 이주비 금융비용의 경우, 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 그 조합이 이를 지원하는 성격으로 빌려준 대여금에 대한 이자비용으로서 「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서 규정한 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용과는 다르다고 보아야 할 것이므로 청구법인이 이 건 주택재건축사업을 추진하기 위하여 발생한 이 건 조합운영비 및 이주비 금융비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 하겠다.

다음으로 이 건 종후 감정평가수수료의 경우, 청구법인이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 자산의 공정하고 객관적인 평가를 통한 부담금 산정기준 마련 등 이 건 주택재건축사업의 관리처분계획 승인을 받기 위하여 필수적으로 지출된 비용이고, 이 건 건축물의 준공인가를 받기 전에 지출한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다고 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점비용을 이 건 건축물의 취득가격에 포함하는 것으로 보아 이 건 처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢지방세기본법｣ 제96조 제6항과 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.