청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OO OOOO 공장용지 11,711.9㎡중 36.64㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 88.11.23 OO중앙회 서울시지회 직장주택조합등 4개조합 명의로 신탁등기한 후, 89.7.13 이를 조합원 각자 명의로 신탁재산인계를 원인으로 지분등기를 경료하였고, 그 지상에 아파트를 신축하여 90.9.1 동아파트 3-303호 90.92㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인 명의로 소유권보존등기하여 92.10.15 양도하고 취득시기를 90.9.1, 양도시기를 92.10월로 보아 92.11.30 기준시가에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 쟁점토지와 쟁점아파트의 취득시기를 88.11.23 및 90.6.22, 동 양도시기를 92.10.15로 각각 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 96.3.16 청구인에게 92년도 귀속분 양도소득세 7,195,080원을 과세하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.4.4 이의신청 및 96.6.21 심사청구를 거쳐 96.10.12 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

(1) 직장주택조합의 조합원수가 미달하여 청구인은 89.7.1 동조합에 추가로 가입하였으므로 쟁점토지의 취득시기는 주택조합에 추가로 가입한 날인 89.7.1로 보아야 하고,

(2) 토지의 기준시가를 적용함에 있어서 89년 이전의 토지등급이 없는데도 처분청이 임의로 소급하여 양도소득을 계산하여 과세한 당초처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 주택조합의 경우 조합을 결성하여 조합원으로부터 조합비를 받아 토지를 취득한 후 아파트를 신축하여 조합원 각자의 명의로 소유권이전등기하는 것이 통상적인 관례로서, 이 건의 경우 처분청이 제시한 심리자료를 보면, 주택조합이 조합원으로부터 조합비를 받아 토지를 취득하여 88.11.23 OO중앙회 서울시지회 제1직장주택조합을 수탁자로 하여 등기하였고, 89.7.13 신탁재산인계를 원인으로 조합원 각자의 지분을 소유권이전등기한 사실이 확인되고 있는 바, 89.7.1자로 30,000원의 가입비를 납부한 청구인에게 불과 10일후에 신탁재산인계를 원인으로 주택조합이 청구인의 지분을 인정하여 소유권이전등기한 것은 이례적인 경우에 해당되고, 달리 입증자료를 제시하지 못하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 처분청이 88.11.23을 토지의 취득시기로 보아 과세한 처분은 잘못이 없으며,

(2) 토지등급을 적용함에 있어 89년 이전의 토지등급이 없는데도 이를 소급하여 추정하였다고 주장하고 있으나, 토지대장에 나타나 있는 토지등급을 보면, 88.11.23 현재 200등급임이 확인되고 있으므로 처분청이 이 토지등급을 적용하여 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 취득시기를 88.11.23로 볼 것인지, 아니면 89.7.1로 볼 것인지 및 기준시가로 과세함에 있어서 취득당시 토지등급의 적용이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

(1) 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항 제1호에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 예외적으로 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 한다. 다만, 잔급지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있고,

(2) 동법 제23조 제4항 본문, 제60조 및 동법시행령 제115조 제1항 제1호의 규정을 모아 보면, 양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의하며, 토지·건물에 있어서의 기준시가의 결정은 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 이외의 지역에 있어서는 지방세법상의 과세시가표준액에 의한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

다. 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되는지

이 건의 경우 쟁점건물의 취득가액에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 양도가액에 대하여 다툼이 있는 바, 청구인이 주장하는 실지거래 양도가액이 확인되는지 여부에 대하여 살피건대,

첫째, 청구인은 쟁점건물의 양도가액이 50,000,000원이라고 주장하면서 실지 매매계약서를 제시하지 못하고 검인계약서만을 제시하고 있으나, 금융자료등 객관적인 증빙제시가 없어 청구인이 제시한 검인계약서의 기재내용이 사실임이 확인되지 아니하고,

둘째, 양도당시 쟁점건물의 가액이 낮을만한 요인이 발견되지 아니함에도 청구인이 주장하는 쟁점건물의 양도가액은 기준시가(99,743,000원)보다 현저히 낮은 50.1%의 수준에 불과하며,

셋째, 처분청이 조사한 내용을 보면, 쟁점건물의 양수자 OOO은 쟁점건물을 청구인으로부터 80,000,000원에 매입하였다고 96.4.7 전화(OOOOOOOO)로 답변하고 있으며, 쟁점건물의 인근 부동산중개업소(OO부동산)에서는 91년도 당시 쟁점건물과 유사한 부동산이 90,000,000원에 거래된 적이 있다고 확인하고 있는 점등으로 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래양도가액(50,000,000원)을 신빙성이 있는 것으로 받아들이기는 어렵다.

따라서 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

라. 쟁점건물의 취득시기를 86.12.31로 볼 것인지, 아니면 88.11.30으로 볼 것인지

처분청이 쟁점건물의 취득시기를 86.12.31로 보아 과세한 사실이 관련자료에 의하여 확인되고 있는 반면, 청구인은 쟁점건물의 취득시기가 잔금청산일인 88.11.30 이라고 주장함으로써 그 취득시기에 대하여 다툼이 있는 바, 이를 살펴보면,

첫째, 등기부등본에 의하면, 쟁점건물은 86.12.31 OO산업(주) 명의로 소유권보존등기된 후 91.6.12 청구인 명의로 소유권이전등기(등기접수일) 되어 있는 바, 동 사실로 보아 86.12.31 OO산업(주)이 쟁점건물을 취득하였음을 알 수 있고,

둘째, 청구인이 제시한 쟁점건물의 분양계약서 및 분양금 입금내역을 보면, 청구인은 쟁점건물을 OO산업(주)로부터 39,284,000원에 취득하기로 88.4.16 분양계약을 체결한 후, 88.11.30 잔금 23,284,000원을 지급한 사실이 확인되고 있다.

위 사실관계에 비추어 볼 때, 86.12.31은 OO산업(주)이 쟁점건물을 취득한 날이 되고, 청구인은 잔금청산일인 88.11.30 쟁점건물을 취득한 것으로 인정된다. 따라서 청구인이 86.12.31 쟁점건물을 취득한 것으로 보아 과세한 처분청의 당초 과세처분은 부당하다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.