가. 청구인은 청구인 소유의 OOO동 476-41 잡종지 844㎡, 같은 곳 476-42 잡종지 521㎡, 같은 곳 476-43 잡종지 631㎡, 같은 곳 잡종지 476-45 269㎡ 합계 2,265㎡(이하 4필지 모두를 “쟁점토지”라 한다)가 2010.1.3. 한국토지주택공사에 양도(수용)되었으나, 이에 대하여 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. OOO지방국세청장은 OOO세무서에 대한 업무감사 시 OOO지구보금자리주택 택지개발사업토지수용과 관련하여 쟁점토지가 한국토지주택공사에 수용된 후 신고·납부하지 않은 고액의 보상금 수령자인 청구인의 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 조기과세 하도록 지시하였고, OOO세무서장은 처분청에 관련 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 양도가액을 OOO만원, 취득가액을 실거래가인 OOO만원으로 하여 2012.10.12. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 취득하여 양도하였지만 「소득세법」제4조 제1항 제3호 규정의 양도소득이 아니라 같은 법 제4조 제1항 제1호 및 구 「 소득세법」제19조 제1항 제6호의 건설업(주택신축판매업을 포함함) 및 같은 법 시행령 32조에 따라 아래와 같은 이유로 사업소득 중 건설업의 주택신축판매업으로 이 건 과세는 종합득세가 과세되어야 하고, 관련 필요경비를 인정하여야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 전 주택사업의 준비단계로 2003.11.17. 쟁점토지의 인근지역인 OOO동 284-7에 주택건축허가권인 이축권(移築權)을 박OOO으로부터 매입하기로 계약하고계약금으로 OOO만원을 지불한 사실이 있으며, 동 이축권을 활용하여 쟁점토지에 다세대주택을 신축하기로 사전에 준비하였다.

(2) 2004.3.25. 쟁점토지를 전 소유자 김OOO과 매매계약한 후 전소유자의 사전 동의하에 OOO동 476-12 번지를 4필지로 분할 측량하여 OOO동476-41,42,43번지 3필지는 주택사업부지 용도로, OOO동 476-45 번지 1필지는 공용도로 용도로 사용하기 위해 잔금일인 2004.6.21. 분할 등기하였다.

(3) 쟁점토지에서 주택건축허가를 직접 받을 수 없는 개발제한지역인 상황에서 먼저 2004.5.7. OOO구청장으로부터 물건적치 허가를 받았고(동 허가서는 1차례 기간연장을 거쳐 2010.5.25.까지 유효함), 이러한 허가행위는 당시의 법률규정에 따라 개발제한지역 내에서 주택건축 허가요건을 만들기 위한 선제 조치로서, 2005.6. 청구인은 쟁점토지에 물건적치 허가목적의 가설건축물을 신축한 후 당시 주택사업의 사업장관할인 OOO세무서에 2005.9.27. 주택신축판매 등을 목적으로 하는 사업자등록OOO을 하였고, 주택사업을 진행하기 위하여 주택사업부지분할조성 및 주택건축허가를 받기 위한 사전조치 노력과 사업자등록까지 이행하였음에도 2005.12. 개발제한규정이 더욱 강화된 토지이용규제기본법이 신설되었고, 쟁점토지는 2006.6. OOO택지개발지구 내 지구지정에 포함됨에 따라 상당기간 쟁점토지에서 합법적인 주택사업을 추진하기 힘든 상황이 되었다.

(4) 2004.3. 주택사업을 위해 쟁점토지를 매입한 이후부터 「소득세법」제27조 규정의 각종 필요경비가 계속 지출되어 막대한 사업상 손실이 발생되고 있었음에도 토지이용규제가 완화되기를 기다리며 주택사업을 위한 노력은 계속 진행하였는데, 그 중 2008.6. 쟁점토지에 무허가 주택 1채를 신축하였다.

(5) 이 건 주택사업을 진행하고 있는 중에도 2008, 2009년에 쟁점토지 이외 지역인 OOO동에서 다세대주택인 OOO타운을 분양OOO하였고, OOO동 지역에서 역시 다세대주택인 OOO빌리지를 분양OOO한 사실이 있었으며, 이에 대하여 종합소득세 신고를 이행한 사실로 보아도 청구인은 주택신축사업자임이 입증된다.

(6) 쟁점토지 등을 2010.1.7. 한국토지주택공사와 공익목적사업으로 인한 매매(수용)계약을 체결하게 되었지만 동 매매대금은 전액 채권자들에게 지급되어 청구인은 한 푼도 매매대금을 받아보지 못한 채 막대한 손실만 보고 이 건 주택사업을 그만두게 되었고, 이러한 사업실패로 인한 정신적 물질적 고통으로 손실이 난 사업내용에 대하여는 종합소득세 신고를 이행하지 못하였다.

따라서 청구인은주택신축판매업의 사업자임을 알 수 있고쟁점토지 등은 주택사업을 목적으로 취득하였고 계속 주택사업 활동을 수행하면서 주택을 신축하였고, 매매는 부득이하게 공익목적사업으로 수용되었으므로 쟁점토지 등의 매매로 인한 소득은 토지의 일시적 보유에 따른 가치증가로 발생하는 소득 즉양도소득이 아니라 사업소득(건설업/주택신축판매)으로 분류되어야정당할 것이며, 2010년도 쟁점토지 등의 매매 즉, 주택신축판매업의 사업소득금액은 매출금액 OOO만원에서 상품원가 OOO만원 및 차입금의 이자비용 OOO만원 기타 필요경비 OOO만원을 공제한 결손금 OOO원이 되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지 중 일부인 OOO동 476-41에 2005.9.26. OOO건설OOO이라는 상호로 주업종을 도·소매/건축자재 부업종으로, 부동산/임대, 부동산 매매 및 컨설팅, 써비스/자재임대라는 사업자등록을 하였으며, 또한 OOO동 476-43에 2006.7.1. 부동산/점포(자기땅)의 사업자등록OOO을 하였다.

(2) 2004.6.21. 쟁점토지를 취득한 후 2010.1. 양도 시까지 건축자재 판매업을 주업종으로 하는 사업장으로 사용하고 있었고, 2004년 귀속 종합소득세 신고 시 대차대조표 등 재무제표에 재고자산(상품)으로 반영하지 아니하였고, 「소득세법」제69조 및 같은 법 시행령 제127조의 규정에 따라 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 신고하여야 하나 신고한 사실도 없고, 약 5년 7개월의 장시간 보유하면서 부동산의 가치를 증가시키는 개발행위 없이 매각한 것은 시세차익을 얻고자 취득한 것으로 양도소득에 해당하고, 쟁점토지에 대하여는 2004년 취득한 후 재고자산 등을 신고하지 않았으며, 2006년부터 2008년까지 토지임대부분에 대하여 임대소득으로 신고를 하였으며, 주택신축에 필요한 주택신축허가를 득하지 아니하고 방치하다 양도한 것은 개발행위 없이 시세차익을 얻으려고 한 것으로 추정된다.

(3) 위와 같이 쟁점토지의 양도는 양도소득에 해당되므로 토지취득에 소요된 금융기관 등으로부터 빌린 차입금에 대한 금융이자는 필요경비로 인정하여 줄 사항이 아니다.

(4) 청구인은 금융기관의 차입금 이자 지급 비용 및 주택사업과 관련된 비용이 지출되어 손실이 발생하였다고 주장하나, 이는 청구인이 OOO동 및 OOO동 지역에서 다세대 주택을 신축하여 분양하는 과정에서 발생한 비용일 가능성이 있으며, 이를 쟁점토지 양도와 관련한 필요경비일 가능성은 희박하다.

따라서, 「 소득세법」제19조 제1항 제12호 및 같은 법 시행령 제34조의 사업소득의 하나인 부동산매매업에 해당하기 위해서는 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하는 등 사업활동으로 볼 수 있을 정도의계속성과 반복성이 있어야 하는바, 청구인은 쟁점토지를 취득하여 일부는 건축자재 판매 사업장으로 일부는 토지 임대 사업장으로 사용하다가 양도하였으며,5년 7개월의 장기간동안 부동산의 가치를 증가시키는 개발행위 없이 시세차익을 얻으려한 것으로 볼 때, 당초 양도소득으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

토지매매로 인한 소득이 양도소득인지 사업소득인지 여부

나. 심리 및 판단

(1) 「 소득세법」제19조(사업소득) 제1항 제12호를 보면,사업소득은 당해 연도에대통령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득으로 하고, 제2항은사업소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 하고, 같은 법시행령 제34조(부동산 매매업의 범위)는법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산 매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(괄호생략) 및부동산공급업을 말하며, 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다고 규정되어 있고,제94조(양도소득의 범위) 제1항 제1호에서양도소득은 당해 연도에 발생한토지(괄호생략) 또는 건물(괄호생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득으로 하고 있다.

(2) 처분청이 제시한 양도소득세 결정결의서, 토지수용보상내역(양도), 부동산매매계약서(취득) 등을 보면, 처분청은 청구인이 사업시행자인 한국토지주택공사로부터 받은 쟁점토지수용보상가액인 OOO만원을 양도가액으로, 취득가액 OOO만원을 취득가액으로 하여 이 건에 양도소득세를 결정·고지한 것으로 나타난다.

(3) 처분청의 청구인에 대한 2004년 이후 종합소득세 신고현황 등은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO OOOOO OOOO O

(OO : OO)

(4) 청구인은 쟁점토지의 양도로 인한 소득이 양도소득이 아니라 사업소득에 해당된다며, 연도별 이자비용 및 여신거래내역, 주택신축사업지출내역 및 지출영수증, 건축허가권 매매계약서 및 영수증, 쟁점토지 지적도, 물건적치허가증 및 가설건축물 축조허가필증, 주택건축현황 및 견적서류, 2009년 종합소득세 신고서, 사업자등록증명원, OOO빌리지 사업자등록증, OOO타운 사업자등록증, 주거확인서 등을 제출하였다.

(가) 연도별 이자비용내역은 아래 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOO OOOOOO

(OO : OO)

(나) 청구인은 주택신축사업지출내역 및 지출영수증이라 하여 2004.4.10.부터 2009.5.13.까지 OOO엔지니어링 OOO만원, OOO감정원 감정료 OOO만원, 쟁점토지 진입도로 임대료 OOO만원 등 OOO천원 지출내역 및 영수증을 제출하였다.

(다) 청구인은 2003.11.17. 박OOO으로부터 OOO동 284-7 도로이축권을 OOO만원에 양수하였다는 계약서를 제출하였다.

(라) 물건적치허가증 및 가설건축물 축조허가필증(2004.5.7. OOO구청장)을 보면, 청구인은 2004.5.7. OOO구청장으로부터 쟁점토지 중 476-12 토지에 건축자재적치 허가(기간 2004.5.7.～2007.5.7.) 및 가설건축물축조허가(구조 : 컨테이너)를 득한 것으로 나타난다.

(마) 청구인은 2008.4.20. 쟁점토지 중 476-41 토지에 면적 10m × 8.1m 상당의 (무허가)주택을 건축하기 위해 OOO건재 이OOO로부터 OOO만원의 견적서를 받은 후, 이에 대하여 2008.5.10. OOO만원, 2008.5.30. OOO만원을 각각 지급한 것으로 나타난다.

(바) 2009년 종합소득세 신고서를 보면, 청구인은 OOO동 206-10 OOO부동산컨설팅OOO에서 수입금액 OOO만원, OOO OOO OOO OO OOO-O OOOO(OOO-OO-OOOOO)에서 수입금액 OOO만원, OOO동에서 OOO수입금액 OOO만원 등 수입금액을 신고한 것으로 나타난다.

(사) 사업자등록을 보면, 청구인은 2005.9.26. 쟁점토지 중 476-41에 ‘OOO건설’이라는 상호로 업종을 도·소매/건축자재, 부동산/임대, 컨설팅, 서비스/자재임대로 하여 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은쟁점토지 중 476-41에 ‘OOO건설’이라는 상호로 업종을 도·소매/건축자재, 부동산/임대, 컨설팅, 서비스/자재임대로 하여 사업자등록을 하고 무허가 주택을 신축하였으나, 상당기간 임대 등 다른 용도로 사용한 것으로 보아 주택신축판매업이라고 인정할 수 있을정도의 계속성과 반복성이 없는 것으로 보이는 점,쟁점토지가 사업시행자인 한국토지주택공사에 수용되어 청구인이 자산손실보상이나 영업보상 등 사업관련손실 등의 보상일 경우 사업소득으로 볼 수 있을 것이나 사업시행자로부터 토지보상금만을 받은 점에서 이는 양도소득으로 보이고, 나아가 연도별 이자비용내역 등을 보면 청구인은 가계자금용도로 대출을 받은 것으로서 이 또한 쟁점토지와 관련성이 없어 이자비용을 필요경비로 보기도 어려워 보인다.

따라서 처분청이쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.