가. 청구인은 1994.12.22. OOOOO OOO OOO OOOOOO OOO OOOO OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구인의 처 최OO와 각각 1/2의 공유지분으로 취득하였다가 2006.3.20.1,260,000천원(청구인의 지분 해당액630,000천원)에양도하고실제 취득가액을 확인할 수 없다 하여 소득 세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액인1,159,896천원(청구인의 지분 해당액 579,948천원)을 취득가액으로 산정하여 2006.5.20. 양도소득세 1,226,570원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택을 청구인에게 분양공급한 OOOO주식회사(이하 “OOOO”이라 한다)로부터 당시 분양금액으로 확인한 714,000천원(청구인의 지분 해당액 357,000천원)을 쟁점주택의 실지 취득가액으로 보아 2006.12.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 19,339,940원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 등기부상으로는 청구인 부부가 OOOO으로부터 직접 분양받은 것으로 되어 있으나, 실제는 박OO으로부터 매수한 것으로 OOOO이 1993.7.15. 아래 <표>와 같이 건축용지(1,658.1㎡)를 매입하는 과정에서 당해 토지매입비용으로 토지소유자들에게 OO빌라의 분양권을 대물로 공급하였으며, 다른 토지소유자는 각 1채의분양권을 받은데 비하여 박OO은 그 소유대지면적이 다른 소유자들의2배이어서 쟁점주택(902호)과 402호 2채의 분양권을 대물로 공급받아 402호는 자신이 거주하고, 쟁점주택은 대리인 김OO을 통하여 청구인들에게 매도한 것이었다.

<표> OOOOO OOO OOOO OOOO OO

당시 청구인은 OO빌라의 모델하우스에서 박OO의 대리인인 김OO으로부터 쟁점주택을 소개받았고, 박OO의 인감증명서와 주민등록등본을 소지하고 있는 김OO과 매매계약을 체결하였으며, 쟁점주택이 다른 주택에 비하여 조망권 등이 뛰어나 분양가액에 추가로많은 프리미엄을 주고 매입하였는 바, 청구인이 이와 같이 쟁점주택을박OO으로부터 매입하였다는 사실은 OOOO의 박OO에 대한 쟁점주택의 분양계약서, OOOO 대표이사 최OO의 “902호(쟁점주택)는 대지비로 대물공급되는 물건으로 분양금액은 전액완납된 것으로 간주된다”는 내용의 확인서, 사용용도가 “902호 계약위임용”으로 되어 있는박OO의 인감증명서와 주민등록등본 원본, 박OO의 대리인 김OO으로부터 수령한 영수증 등에 의하여 확인된다.

그러나,당시 박OO의 대리인 김OO과 작성한 매매계약서는2006년 3월 이사과정에서 분실하여 없고 매입대금도 당시 은행온라인 거래가 활성화되지 않던 때라 박OO의 대리인 김OO에게 직접 지급하였으나 증빙자료로 첨부한 영수증 외에 다른 영수증은 분실하여 찾을수가 없었던 관계로 박OO에게 도움을 요청하였으나, 박OO은 76세의고령자로 쟁점주택과 같이 대물지급 받은 OO빌라 402호의 명의신탁문제로 세무조사를 받은 적이 있어서 그런지 청구인의 요청에 대하여 쟁점주택을 대지비로 대물지급받은 사실뿐 아니라 청구인에게 매도한 사실도 부인하면서추가 세부담이 없음에도 불구(부과제척기간 만료사실을 설명하면서 도움을 요청)하고 사실확인을 해주지 아니하였다.

이에 쟁점주택의 취득가액이 객관적으로확인되는 입증자료가없는청구인으로서는근거과세의원칙에 따라 쟁점주택의 취득가액을 소득 세법 제97조제1항 제1호 나목에 정한 환산가액을 적용하여 신고할 수 밖에 없었으므로 이 건처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점주택을 분양업체인 OOOO이 아닌 박OO으로부터 직접 매입하였다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 매매계약서, 대금지급 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 실제 매도자로주장하는 박OO은 쟁점주택을 청구인에게 양도한 사실이 없다고 확인하고 있으며, 또한 분양업체가 1994년 9월에 OO빌라 19세대에 대한 분양을 시작하여 1999.10.6. 501호를 끝으로 분양완료한 사실 등으로 볼 때 청구인들이 분양가액에 프리미엄을 추가지급하고 쟁점주택을 취득하였다는 주장은 설득력이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택의 실제 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로취득가액을 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득 세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만,제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음각 호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다

(2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만,거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호가목본문의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(3) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

(4)소득세법시행령제176조의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 OOOO으로부터 직접 분양받지 아니하고 박OO으로부터 매수하였으나 당시쟁점주택의 실제 취득가액이객관적으로 확인되지 아니하므로 소득 세법 제97조 제1항 제1호 나목의규정에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정할 것을주장하면서 쟁점주택의 등기부등본·토지대장 5부·분양공급계약서 사본, OOOO 대표이사 최OO의 확인서, 박OO의 인감증명서·주민등록등본 원본, 박OO의 소유인 OO빌라 402호의 등기부등본·건축물관리대장 및 영수증 사본 등을 증빙자료로 제출하였으므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점주택의 분양공급계약서에 의하면, 1999년(월일 미기재) 매도인인 OOOO 대표이사 최OO과 매수인인 박OO이 쟁점주택의 분양가액 714,000천원으로 하여 분양공급계약을 체결한 것으로 계약금, 1～6회 중도금 및 잔금 란은 공백으로 되어 있고, OOOO 대표이사 최OO의 확인서(1993.7.)를 보면, OOOO OOOOOO OOO 지상에 건립되는 공동주택 902호(쟁점주택)는 대지비의 대물로 공급되는 물건으로 분양금액 전액이 완납된 것으로 간주된다”고 확인하고 있으며, 박OO의 인감증명서 발급원본을 보면, 1994.6.23. OOOOO OOO OO OOOO이 발급한 것으로서 사용용도란에 “맨숀 902호 계약용(위임용)”이라고 기재되어 있고, 동 인감증명서와 쟁점주택의 분양공급계약서상의 박OO의 인감은 동일한 것으로 보여지고, 영수증을 보면, 1994.9.14. 청구인이 OOO OOO OOOOOO OO OOOOOOOOO OOOO의 계약금으로 70,000천원을 지급하고 영수인 란에 김OO이 박OO의 대리인으로 인감을 날인하고 영수한 것으로 되어 있는 등으로 볼 때, 쟁점주택은 박OO이 OOOO으로부터 최초 분양받았다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.

(나) 그러나, 국세청전산자료에 의하면 OOOO이 1994년 9월 쟁점주택을 포함한 OO빌라 19세대의 분양을 시작한 이후 5년 여의 기간이 지난 1999.10.4.에 501호의 분양을 끝으로 분양완료된 점, 당시 국내 주택건설경기가 침체되어 있었던 점, 박OO이 본인 소유이던 토지매각대금을 OO빌라 402호 및 쟁점주택으로 대물지급받고 OO빌라 402호는 직접 거주하고 쟁점주택은 일부 토지대금을 회수하기 위하여 청구인에게 양도한 것으로 보여지는 점 등으로 보면 청구인이 쟁점주택의 분양가액에 추가로 많은 프리미엄을 지급하였다고 보기 어렵다.

(다) 또한, 청구인이 증빙자료로 제시한 영수증을 보면 청구인은 쟁점주택의 계약금으로 70,000천원을 지급한 것으로 확인되고, 통상적으로 부동산의 매매계약시 계약금은 총 매매대금의 10% 수준을 초과하지 아니하는 사실 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인의 쟁점주택취득가액을 분양가액인 714,000천원으로 본 과세근거는 타당해 보이는반면,

청구인은 쟁점주택의 분양가액에 많은 프리미엄을 추가로 지급하였다는 입증자료를 제시하지 못하고 있으며, OOOO과 박OO이 체결한 분양계약서 사본, 박OO의 인감증명서 및 주민등록등본 원본 등 타인의 계약서 사본 및 계약위임서류는 보관하고 있으면서 정작 중요한 쟁점주택의 매매계약서는 분실하였다는 것과 본인이 취득한 쟁점주택의 실제 취득가액을 알지 못한다는 것은 일반적인 사회통념 및 상관행상 납득하기 어려우므로쟁점주택의 실제 취득가액을 소득 세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산가액으로 하여 산정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 실제 취득가액을 당초 분양가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.