청구인은 경기도 용인군 수지면 OO리 O OOOO 임야 1,099평(이하 “쟁점토지”라 한다)을 87.10.30 청구외 OOO로부터 평당 15,000원씩 16,485,000원에 취득하여 88.1.7 청구외 OOO에게 평당 60,000원씩 65,940,000원에 양도하는 과정에서 같은리 O OO 임야 180평(이하 “쟁점외 토지”라 한다)을 88.1.5 청구외 OOO으로부터 평당 120,000원씩 21,600,000원에 취득하여 미등기상태로 88.1.7 전시 OOO에게 평당 60,000원씩 10,800,000원에 함께 양도한 바 있다.

처분청은 쟁점토지의 거래가 87.1.26자 국세청훈령 제980호(재산제세조사사무처리규정) 제72조 제3항 제5호의 단기거래에 해당하고 거래가액 또한 조사과정에서 실지취득가액은 평당 15,000원씩 16,485,000원, 실지양도가액은 평당 55,000원씩 60,460,000원임이 확인된 것으로 보아 위 거래가액으로 양도차익을 결정, 92.2.17 양도소득세 26,340,430원 및 동 방위세 5,268,080원을 부과하였다(쟁점외 토지에 대하여는 조사결정한 바 없음).

청구인은 쟁점외 토지의 양도차손을 합산하여야 한다는 취지로 이 건 처분에 불복하여 92.4.17 심사청구를 거쳐 92.7.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장과 국세청장 의견

가. 청구인과 청구외 OOO은 쟁점외 토지가 쟁점토지와 도로사이에 소재한 줄 모르고 쟁점토지를 87.12.7 평당 60,000원씩 매도계약하였는데 그후 이 사실을 안 OOO이 위 2필지가 함께 거래되지 아니하면 쟁점토지를 매수하지 아니하겠다고 청구인에게 요구하기에 청구인은 부득이 쟁점외토지 180평을 청구외 OOO으로부터 평당 120,000원씩 21,600,000원에 매수하여 미등기상태로 OOO에게 평당 60,000원씩 10,800,000원에 쟁점토지와 함께 매도하므로서 쟁점외 토지의 거래에 대하여는 10,800,000원의 양도차손이 생기게 되어 결국 38,656,000원의 양도차익을 얻은 것에 불과한데도 처분청이 쟁점토지만 양도하였다 하여 과세한 당초처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장은 청구인의 경우 쟁점외토지의 거래로 인한 양도차손 12,600,000원을 쟁점토지의 양도차익에서 공제해야 한다고 주장하고 있으나 매매계약서 및 거래사실확인서와 대금지급 및 영수에 관한 구체적인 증빙서류의 제시가 없을 뿐만 아니라 공부상에도 청구인이 취득 및 양도한 사실이 없고, 또한 쟁점외토지의 취득가액인 평당 120,000원은 주변토지의 가격과는 너무 차이가 있다고 보아지므로 청구인의 주장은 신빙성이 없는 바, 쟁점토지의 양도차익에서 쟁점외토지의 양도차손을 공제하지 아니하고 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

이 건은 쟁점외토지의 양도차손(10,800,000원)을 인정할 수 있는지를 가리는데 그 다툼이 있다.

가. 관계법령

소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호를 모아보면 자산양도차익의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 위 “대통령령이 정하는 경우”를 구 소득세법시행령 제170조 제4항 각호에서 열거하고 있는 바, 제2호는 국세청장이 지역에 따라 정하는 일정규모이상의 거래, 기타 부동산 투기의 억제를 위하여 필요하다고 인정되어 국세청장이 지정하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있으며, 87.1.26자 국세청훈령 제980조 제72조 제3항 각호에서 전시 “국세청장이 지정하는 거래”의 유형을 열거하고 있는 바, 동 제5호에 의하면 “부동산을 취득하여 1년이내 양도한 때”라고 규정하고 있다.

이상을 모아보면 전시 제5호에 의거 단기거래에 해당하는 이 건의 경우 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인만 된다면 동 거래가액으로 양도차익을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

나. 이 건 양도차손(10,800,000원)을 인정할 수 있는지 여부

청구인의 경우 쟁점외 토지를 미등기전매하는 과정에서 10,800,000원의 양도(전매)차손이 발생하였다고 주장하면서 취득가액(21,600,000원)을 입증하는 자료로서 88.1.5자 영수증, 양도가액(10,800,000원)을 입증하는 자료로서 88.1.7자 매매계약서를 각각 제시하고 있으나,

첫째, 이 건 쟁점외거래가 매등기전매거래에 해당할 뿐만 아니라 정상적인 거래형태가 아닌 점(평당 120,000원에 매수하여 평당 60,000원에 매도하였다는 점 등)을 감안할 때 그 거래대금의 수령 및 지급관계를 직접 거증할만한 금융자료 등이 제시되지 않고 있어 위 증거자료만으로는 진정한 거래가액이 얼마인지를 구체적으로 확정하기가 어렵다고 보이고,

둘째, 가사 청구인이 주장하는 가액대로 거래가 이루어 졌다 하더라도 쟁점토지는 양도일 88.1.7로서 그 귀속년도가 88년도인데 반하여 쟁점외토지는 양도일이 87.12.8로서(계약서상 일시불잔금일은 88.1.7이지만 이미 그 이전인 87.12.8 양도되었음이 등기부상 확인됨) 귀속년도가 87년인 바, 서로 귀속년도를 달리하는 이 건의 경우 쟁점토지의 양도차익에서 쟁점외토지의 양도차손을 공제할 성질의 것은 아니라 할 것이다.

이상을 종합할 때 위 2필지(쟁점토지 및 쟁점외토지) 양도에 대한 귀속년도를 달리할 뿐 아니라 쟁점외토지의 거래가액이 구체적으로 확인된다고도 보기가 어려우므로 처분청이 쟁점토지에 대하여만 양도차익을 결정한 당초처분에는 달리 잘못이 없어 보인다.

다. 따라서 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.