액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOO에 주소를 두고 있는 자로서, 1988.9.18 청구외 OOOO건설(주)로부터 서울특별시 노원구 OO동 OOO 및 OOOOO 소재 OOOO상가(지하 2층 및 지상 6층으로서, 건물 5,272.54㎡, 대지 1,207.3㎡) 중 201호(건물 60.04㎡, 대지 20.19㎡, 이하 건물을 “쟁점건물”, 대지를 “쟁점토지”라고 하고, 양 물건을 “쟁점부동산”이라 한다)를 81,893,400원(토지 14,657,000원, 건물 67,236,400원)에 분양받았다가 쟁점건물이 1995.8.23 서울지방법원 북부지원의 경매에 의하여 청구인의 친동생 청구외 OOO에게 45,200,000원에 경락되었고, 쟁점부동산중 청구인의 취득등기 지체로 인하여 위 경매처분당시 경매대상에서 빠졌던 쟁점토지를 1996.3.27 청구외 OOO에게 소유권이전등기하였다.

처분청은 쟁점부동산중 쟁점토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 부과함에 있어서 1997.1.16 그 양도차익을 기준시가(취득가액 35,280,672원, 양도가액 70,665,000원)에 의하여 계산한 다음 96년도 귀속분 양도소득세 8,177,750원을 청구인에게 결정고지하였다.

청구인은 위 처분에 불복하여 쟁점토지의 양도소득에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액의 확정신고기한일 이전인 1997.2.26 심사청구를 하여 1997.4.11 기각 결정을 받고 1997.5.8 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인이 81,777,500원에 취득한 쟁점부동산중 쟁점건물이 45,200,000원, 쟁점토지가 25,000,000원에 각각 양도됨으로써 쟁점부동산의 거래와 관련하여 청구인은 손해를 보았음에도, 처분청이 쟁점토지의 거래와 관련하여 청구인에게 차익이 발생한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점토지를 양도한 후 예정 및 확정신고를 이행한 바 없고, 이 건 양도소득세의 결정일 이전까지 처분청에 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출하지 아니하였는 바, 그렇다면 이 건의 경우 그 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 쟁점은 (1) 과세관청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 데 대하여 납세자가 그 확정신고기한일이 도래하기 이전에 심사청구를 제기하면서 실지거래가액에 의한 과세를 주장하는 경우로서 그 실지거래가액이 진정한 것이라면 동 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 하는지 여부와 (2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지양도가액을 진정한 거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관계법령

소득세법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서, 동 법 시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면, “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 그 양도소득금액을 결정한다”고 되어 있고, 동 법 제109조(자산양도차익의 결정)제1항을 보면, “거주자가 자산양도차익예정신고 또는 자산양도차익예정신고자진납부를 하지 아니하였거나 그 신고한 양도차익이나 납부한 세액에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 즉시 양도차익 또는 세액을 결정하거나 경정하고 대통령령이 정하는 바에 의하여 거주자에게 통지하여야 한다”고 규정되어 있으며, 동법 제110조(양도소득세 과세표준 확정신고)제1항에 “당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월1일부터 5월31일까지 대통령령이 정하는 방법에 의하여 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다”고 규정되어 있고, 동 법 제113조(양도소득과세표준과 세액의 결정시기)제1항에는 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제110조의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 대하여는 당해 연도 과세표준과 세액을 다음 연도 7월31일까지 결정한다”고 규정되어 있다.

(2) 사실관계 및 심리판단

(가) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 자산양도차익예정신고를 이행한 바 없고, 처분청의 이 건 양도소득세 예정결정전까지 그 실지거래가액에 관한 증빙서류를 처분청에 제출한 사실이 없으나, 처분청이 쟁점토지의 양도소득에 대한 확정신고기한(97.5.31) 이전인 1997.1.16에 이 건 양도소득세를 기준시가에 의해 예정결정고지한 데 대하여, 동 처분에 불복하여 1997.2.26 심사청구를 하면서 쟁점토지의 실지거래가액에 관한 증빙(취득당시의 계산서 및 양도당시의 검인계약서)을 제출한 바 있다.

(나) 위 관련규정과 사실관계 및 양도소득세의 결정에 관한 절차 등을 종합해 볼 때, 이 건의 경우 비록 처분청이 1996.3.27 양도한 쟁점토지의 양도소득세를 이미 결정한 바 있다 하더라도 청구인은 그 확정신고기한일인 97.5.31까지 쟁점토지의 거래에 따른 실지거래가액에 관한 증빙을 제시하여 처분청에 확정신고를 할 수 있고, 동 신고를 받은 처분청은 그 이전에 이미 기준시가에 의하여 예정결정을 하였더라도 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르지 아니하는 한, 실지거래가액에 의한 청구인의 위 신고를 배척할 수는 없다 하겠다.

(다) 그렇다면, 청구인이 양도소득세 확정신고기한일 이전에 실지거래가액에 대한 증빙을 제시하면서 실지거래가액에 의한 과세를 주장하는 이 건의 경우, 만약 청구인이 제시한 실지거래가액에 신빙성이 있다면 처분청은 동 실지거래가액으로 과세함이 타당하다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여

(1) 관련법령

국세기본법 제14조(실질과세) 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에 의하면, “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있고, 소득세의 과세기간에 대한 소득세법 제5조제1항을 보면, “소득세는 1월1일부터 12월31일까지의 1년분의 소득금액에 대하여 과세한다”고 규정되어 있다.

(2) 사실관계 및 심리판단

(가) 청구인이 주장하는 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 진정한 것으로 인정할 수 있는지에 대하여

① 취득당시의 실지거래가액(14,657,000원)에 대하여

청구인이 취득당시 실지거래가액의 증빙으로 제시하는 자료는 쟁점부동산을 신축하여 분양한 청구외 OOOO건설(주)이 청구인에게 발행·교부한 ‘계산서’로서, 청구외 OOOO건설(주)은 대단위 상가인 쟁점부동산을 신축하여 분양하고 쟁점건물의 공급에 따른 세금계산서와 쟁점토지의 공급에 따른 이 건 “계산서”를 발행교부하고 이미 과세관청에 위 상가의 분양에 따른 신고를 이행한 것으로 보여지고 있으므로 동 ‘계산서’는 신빙성이 있는 증빙으로 보인다.

따라서, 동 계산서에 쟁점토지의 매매가액으로 기재된 14,657,000원은 청구인의 쟁점토지 취득당시 실지거래가액으로 인정함이 타당하다 하겠다.

② 양도당시 실지거래가액(25,000,000원)에 대하여

㉮ 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이 25,000,000원이라고 주장하면서 그 근거로 제시한 이 건 검인계약서는 청구인의 동생 청구외 OOO간에 작성된 것으로서 쟁점토지의 소유권이전등기를 위해 서로 담합하였을 가능성이 있고, 또한 거기에 기재된 매매가액 25,000,000원은 그 거래당시 기준시가 70,665,000원에 비하여 현저히 낮은 가액이어서 통상적인 경우 이를 진정거래가액으로 인정하기 어렵다 하겠으나,

㉯ 위 검인계약서에 그 매매가액이 25,000,000원으로 기재되어 있고 또한 동 가액에 대하여 그 매수인 청구외 OOO이 진정거래가액이라고 주장하는 데 반하여, 처분청은 위 가액이 그 기준시가 70,665,000원에 비하여 현저하게 낮아 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다고만 할 뿐 그 가액이 사실과 다르다는 점을 적극적으로 밝혀내지 못하였고,

㉰ 쟁점토지의 경우 대단위상가의 부속토지로서 그 지분이 상가전체토지의 약 1.67%에 불과하고, 또한 그와 결합되어 있는 지상건물이 1995.8.23 이미 법원의 경매(서울지방법원 북부지원 95타경OOOO)에 의하여 처분되었기 때문에 그 지상건물의 철거 전까지는 당해 토지만의 거래가 불가능한 상태에 있었다고 보아야 할 것인 바, 이와 같이 그 환가가능성 또는 재산가치가 적은 쟁점토지의 기준시가가 그 양도당시 70,665,000원으로 평가되고 있다 하여 동 가액과 청구주장의 실지거래가액을 비교하여 청구주장의 실지거래가액이 기준시가에 비하여 현저히 낮아 청구주장의 실지거래가액을 인정하기 어렵다 함은 사회통념에 비추어 합리성이 있다고 보기 어려우며,

㉱ 쟁점토지의 취득자 청구외 OOO은 쟁점토지가 그 지상건물과 결합된 것으로서 1995.8.23자 법원경매시 그 지상건물과 함께 당연히 취득되는 것으로 알고 있었다가 사후 은행대출 받기 위해 쟁점부동산을 담보 제공하는 과정에서 쟁점토지가 위 경매에서 누락된 사실을 알게 되었다고 주장하고 있는 데, 동 주장은 쟁점부동산과 같이 대단위상가의 일부가 거래되는 경우 토지와 그 지상건물이 서로 결합되어 통상 하나의 물건으로 거래되고 있는 점에 비추어 볼 때 사후 변명하기 위해 꾸민 것으로 보이지 아니하고,

㉲ 한편, 쟁점토지와 결합되어 있는 쟁점건물의 경매에 대한 서울북부지방법원 북부지원 작성 배당표에 의하면, 그 배당인이 청구인의 사업상 부도로 인하여 임금 및 퇴직금이 체불된 종업원 21人으로 되어 있고, 동 경매에 의해 배당된 금액(42,184,803원)이 위 체불임금 등 44,046,820원에도 미달하는 바, 이러한 사실과 청구인의 다른 부동산이 모두 경매 처분된 점으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 동생 청구외 OOO에게 그 대가를 받지 아니하고 무상으로 소유권이전등기를 경료한 것이 아니라는 청구인의 주장에 신빙성이 있다 하겠다.

㉳ 위의 사실 등을 종합해 볼 때, 쟁점토지의 경우 그 거래에 있어서 다른 정상적인 토지의 거래와 달리 제값을 받을 수 없었던 특별한 상황하에 있었음이 인정되고, 또한 청구인이 주장하는 양도당시의 실지거래가액은 그 거래당시 작성된 검인계약서에 기재된 것으로서 위 여러 정황에 비추어 다른 객관적인 근거 없이 동 매매가액이 사실과 다르다고 하기는 어렵다 하겠으므로 이 건의 경우 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 그 진정거래가액으로 인정함이 타당하다 하겠다.

(나) 사실이 그러하다면, 쟁점토지의 경우 그 양도차익의 계산에 있어서 취득가액을 14,657,000원, 양도가액을 25,000,000원으로 하여 그 양도차익을 계산함이 타당하다 하겠다.

(다) 한편, 청구인은 쟁점부동산을 81,777,500원에 취득하여 쟁점건물을 45,200,000원, 쟁점토지를 25,000,000원에 각각 양도함으로써 쟁점부동산의 거래와 관련하여 전체적으로 손해를 보았음에도 이 건 양도소득세 부과한 처분이 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점건물과 쟁점토지는 소득세법상의 1과세기간내에 그 양도가 이루어지지 아니하고 1995.8.23 및 1996.3.27 각각 양도되었기 때문에 그 과세기간에 차이가 있고, 이 경우 위 건물과 토지의 전체적인 양도차손익을 서로 통산하여 계산할 수 없으므로 이 부분 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

4. 결론

따라서 이건 심판청구는 청구주장에 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.