가. 청구인은 2006.4.20. OOO토지 796㎡(그 중 356㎡는 2006.11.17. 573-9로 분할되었으며, 전체 토지를 이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하고 2006.11.21. 573-7 토지 440㎡ 위에 2층의 근린생활시설(각 층 면적은 각 246.46㎡이며, 이하 “이 건 건물”이라 하고, 이 건 토지와 합하여 “이 건 부동산”이라 한다)을 신축하였으며, 2018.6.16.까지 1층을 사업장 소재지로 하여 식품접객업(일반음식점, OOO)을 영위하였다.

나. 청구인은 2018.9.3. 이 건 부동산을 양도하고 건물 중 2층 246.26㎡를 주택으로, 토지 796㎡ 중 2분의 1에 해당하는 398㎡를 주택부수토지로 보고 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 양도소득세 OOO신고․납부하였다.

다. OOO지방국세청장은 2019.6.26.부터 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 ① 건물(음식점) 양도분 부가가치세를 신고누락하였고, ② 실제 주택으로 사용한 면적은 155.18㎡, 주택부수토지는 138.52㎡로 하여 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 청구인에게 2019.9.6. 2018년 제2기 부가가치세 OOO2019.9.17. 2018년 귀속 양도소득세 OOO각각 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 건물은 매매계약을 체결할 당시부터 매수인이 철거하기로 되어 있었고, 2018.9.3.(잔금청산일) 양도 이후 실제로 2018.12.27.(멸실등기일) 철거되었다. 철거가 예정된 건물의 부가가치는 매수인 입장에서는 OOO이고 그 가치가 없으므로 처분청이 양도가액을 상가건물에 배분하고 이에 대하여 부가가치세를 부과한 것은 부당하다. 양도당시 철거가 예정된 건물은 양도시점 이후에는 부가가치세 과세사업에 더 이상 제공되지 아니하므로 양도 시점에 청구인의 폐업시 잔존재화로 과세하는 것이 타당하다.

(2) 당초 한 필지(573-7) 상에 건물을 신축하였는데, 관할구청이 도로공원용지가 필요하다는 이유로 그 일부를 분할(573-9)한 것이므로 573-7 토지만 건물(상가 및 주택) 부수토지로 인정하고, 573-9 토지는 상가의 주차장으로 사용되었다고 보아 1세대 1주택 비과세를 배제한 처분은 타당하지 않다. 이 건 건물은 출입구가 하나이므로 2층 주택으로 가기 위해서는 573-9 토지를 거치지 않을 수 없고, 청구인 가족도 그곳에 주차를 하므로 동 토지도 건물의 부수토지로 보아야 한다. 따라서 그 면적 중 주택면적에 비례하는 면적은 주택부수토지로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 양도당시 이 건 건물을 철거할 예정이었다면 매도인인 청구인 책임하에 철거하고, 매매계약서에는 토지와 건물 가액을 구분하고 건물가액은 없는 것으로 표시하여야 할 것인데 그러한 내용은 전혀 없다. 청구인은 양도건물의 부가가치세 신고 여부에 소명서를 제출하였는바, 매수인은 계약당시 식당을 운영할 예정이었지 철거할 의도는 없었음을 알 수 있다. 이 건 건물은 신축한지 12년이 안되는 건물로서, 매수인이 당초 음식점으로 사용할 의도가 있었고, 매매계약서에도 건물 가치를 OOO으로 표시하지 않았으며, 2018년 제1기 과세표준이 OOO2018년 제2기(∼8.16.) 과세표준이 OOO이르는 점으로 볼 때 매수인 입장에서 건물의 부가가치가 OOO이라는 주장은 사실과 다르다. 이 건은 계약체결일인 2018.6.12. 이 건 부동산의 거래가액이 확정되어 폐업일인 2019.8.16. 전에 건물에 대한 부가가치세를 상대방에 전가시킬 수 있었다 할 것이므로 폐업일 이후인 2018.9.3. 재화의 공급시기가 도래하여 폐업일인 2019.8.16.을 공급시기로 하여 실지 거래가액을 기준으로 부가가치세 과세표준을 계산하는 것이 당연하다.

(2) 분할필지(573-9)는 실제 음식점의 전용주차장으로 사용되었으므로 그 일부를 주택부수토지로 볼 수 없다.

(가) 건축물대장을 보면 청구인은 2006.6.2. 착공허가를 받았고 당시 573-7 토지 796㎡ 중 440㎡만 건축물의 부속토지로 허가받은 것으로 확인된다. 또한 건축물현황도를 보면 573-7 내에는 별도의 주차공간(4대, 46㎡)이 확인되므로 청구인 가족이 사용하기에 충분한 것으로 판단된다. 청구인이 운영한 음식점은 맛집으로 소문이 나서 실제 음식점의 주차장으로 사용한 573-9 토지만으로도 부족한 실정인데, 573-7 내에 주차장이 있음에도 굳이 청구인 가족이 573-9 토지를 주차장으로 사용하였다는 것은 합리적이지 않다.

(나) 573-9 토지가 음식점의 전용주차장으로 사용되었음은 다음과 같이 다수의 인터넷 블로그(후기 및 사진 등)를 통해 확인할 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점건물은 계약당시 철거가 예정되어 있었으므로 부가가치세 과세대상으로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

② 573-9 토지 중 일부는 주택부수토지로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법

제9조【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

제10조【재화 공급의 특례】⑥ 사업자가 폐업할 때 자기생산ㆍ취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다.

제15조【재화의 공급시기】① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때

제29조 부가가치세법【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

(2) 부가가치세법 시행령

제28조【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】 ① 법 제15조 제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다.

⑨ 제1항부터 제8항까지의 규정에도 불구하고 사업자가 폐업 전에 공급한 재화의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

(3) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(4) 소득세법 시행령

제154조【1세대1주택의 범위】③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO지방국세청장은 양도소득세 조사결과, 청구인이 부가가치세 과세대상인 음식점 건물(사업용 자산)을 양도하였음에도 신고누락하고, 주택 및 주택부수토지 면적을 과다신고함으로서 양도소득금액을 과소신고한 것으로 보았는바, 이 건 부동산의 현황은 다음과 같다.

(가) 청구인은 2006.11.21. 573-7 토지 440㎡ 위에 1층 246.46㎡, 2층 246.46㎡의 근린생활시설을 신축하였으며, 1층 전부와 2층 중 91.28㎡를 음식점OOO으로, 2층 나머지 155.18㎡를 주택으로 사용하였다.

(나) 573-7 토지 440㎡ 중 상가부수토지는 301.48㎡이고, 주택부수토지는 138.52㎡이며, 573-9 토지 356㎡는 건물부수토지와는 무관한 별도의 토지로서 실제 음식점의 주차장으로 사용된 것으로 확인된다.

(다) 건축물관리대장 등에 의하면 건물 신축시 573-7 토지 중 440㎡만 건물 신축토지로 허가되어 지목이 답에서 대지로 변경되었고, 573-9 토지 356㎡는 당초 지목(답)대로 573-7에서 분할된 것으로 확인된다.

(2) 처분청은 OOO지방국세청장의 조사내용에 따라 청구인의 신고내용을 다음과 같이 경정하였다.

(단위: ㎡)

(3) 청구인은 이 건 건물은 철거예정이었으므로 재화의 공급으로 볼 수 없고, 573-9 토지도 건물의 부수토지이므로 주택 면적에 해당하는 면적은 주택부수토지로 비과세하여야 한다면서, 부동산 매매계약서, 토지이용계획 확인원, 건축물현황도 등을 증빙으로 제출하였다. 매매계약서에 의하면 매도인(청구인)과 매수인OOO2018.6.12. 이 건 부동산을 토지와 건물가액 구분 없이 총 OOO매매하기로 매매계약을 체결하였으며, 특약에는 “건축물내 집기, 비품 등은 매도인이 모두 철거후 명도하고, 계약 체결후 건축물의 멸실, 신축, 기타 인허가에 대한 모든 책임은 매수인에게 있다”고 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인과 매수인은 이 건 부동산을 토지와 건물 구분없이 일괄 거래하였는바, 매매계약서에는 매매목적물이 토지와 건물로 되어 있고, 청구인도 양도금액 OOO토지가액으로, OOO건물가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 세무조사 당시 제출한 소명자료를 보더라도 매수인이 당초 건물을 철거할 의도는 없었던 것으로 나타나므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 건축물대장에 의하면 이 건 건물(음식점 및 주택)은 573-7 토지 상에 건축되었고, 건물 전면에 위치한 573-9 토지는 동 건물의 부수토지가 아닌 별개의 토지로서 사실상 음식점을 방문하는 고객의 주차장으로 사용된 것으로 나타나므로 이 청구주장 또한 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.