가. 청구인은 1989.5.4. OOO동 352-19 토지 179.2㎡ 및 지상 근린생활시설(지층, 1, 2층 각 89.6㎡ 및 주택 3층 89.6㎡, 이하 위 토지 및 지상 근린생활시설을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2004.5.31. 김OOO에게 양도하고 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 당시 관할 세무서인 OOO세무서에 양도소득세를 신고·납부하였고, OOO세무서장은 청구인이 필요경비 산입을 청구한OO,OOO,OOO원 중 취·등록세(OOO원)을 제외한 나머지 금액을 필요경비 부인하여 2007.12.1. OOO원을 경정·고지하였다.

나. 이후 OOO지방국세청장은 교차감사 결과 쟁점부동산의 실제 양도가액이 OOO원임을 확인하여 당시 관할 세무서인 OOO세무서에 과세자료를 통보하였으며, 관할 세무서가 다시 변경됨에 따라 OOO세무서장(처분청)은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2012.8.6. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원인 점에는 다툼이 없으나, 취득가액은 청구인이 신고한 OOO원이 아니라 실제로는OOO원인바, 청구인이 심판청구시 제출한 매매계약서는 매도인인 윤OOO의 주민등록번호와 쟁점건물의 대지 지번이 잘못 기재되어 있는 것인데(취득가액은 청구주장과 같은 OOO원으로 되어 있다), 이는 1989.3.25. 매도인 윤OOO의 형이 윤OOO을 대리하여 작성하는 과정에서 착오로 잘못 작성한 것으로, 그로부터 1주일 후 윤OOO은 위 매매계약서에 본인의 주민등록번호와 대지 지번이 잘못 기재되었다는 것을 발견하고 주민등록번호, 대지 지번을 바로잡아 매매계약서를 다시 작성하였으며(다만 현재 이 매매계약서는 분실되었다), 본 건 심판청구시 청구인은 위와 같이 잘못 작성된 매매계약서를 착오로 잘못 제출한 것이나 매매계약 당시의 중개업자(김OOO)을 수소문하여 그로부터 확인서를 받아 제출하였는바 이 확인서와 매매대금 영수증을 통하여 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원임이 확인되고, 쟁점부동산의 취득시부터양도시까지의 기준시가 상승률(131.1%)과 실제 거래가액 상승률(151.1%)을 비교하여 보더라도 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 점이 간접적으로 확인되므로, 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 당초 신고한 OOO원으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 쟁점부동산 보유기간 동안 화장실 보수공사, 누수공사, 배수공사, 보일러설치공사 등으로 지출한 자본적 지출액 OOO원과 취득세 OOO원·등록세 OOO원 및 중개수수료 OOO원을 필요경비로 인정하여야 하는바, 특히 중개수수료의 경우 쟁점부동산의 취득시 중개수수료는 1989.5.4. 김OOO이 작성한 영수증에 의하여 김OOO에게 OOO원을 지급한 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 양도시 중개수수료에 대하여는, 당시 청구인과 매수인측 중개사가 달랐던바 청구인은 본인의 중개사인 박OOO에게 그 중개수수료 OOO원을 지급하였으나 단지 매매계약서 작성을 매수인측 중개사인 박OOO이 하였기 때문에 중개수수료 영수증의 발행자와 매매계약서상 중개인이 다르게 된 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 당초 신고시 제출한 OOO백만원이 아닌 OOO백만원이라고 주장하면서 매매계약서, 전 소유자(윤OOO)의 영수증, 기준시가 계산내역을 제출하고 있으나, 청구인이 제출한 매매계약서상 부동산소재지 기재내역과 전 소유자(윤OOO)의 주민등록번호가 상이하여 믿을 수 없고, 위와 같은 처분청의 답변에 대하여 청구인이 추가로 제출한 중개인 김OOO의 확인서에 대하여는, 2012.10.17. 17:20경 처분청의 조사담당공무원이 중개인 김OOO과 통화하여 본 바 청구인의 요청에의하여 확인서를 작성하였고 작성내용은 어렴풋한 기억에 의존하였다고진술하고 있으며, 청구인은쟁점부동산의 취득시부터 양도시까지의 기준시가 상승률과 실제 거래가액 상승률을 비교하여 보더라도 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 점이 간접적으로 확인된다고 하면서 쟁점부동산 중 토지의 양도시 기준시가OOO의 계산근거로 2005.5.31. 공시된 OOO원/㎡을 적용하였으나, 양도일(2004.5.31.) 전에 공시된 개별공시지가(OOO원/㎡)을 적용함이 타당한 등 그 계산근거도 미비하므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인의 필요경비 산입 주장에 관하여는, 최초 필요경비 경정시 청구인이 신고한 필요경비(OOO원) 중 취·등록세(OOO원)을 제외한 필요경비(OOO종합수리의 공사분 OOO원)를 부인하였던 것으로서, 취·등록세 부분은 이미 필요경비로 산입하였으므로 청구주장은 이유 없고, 제출된 견적서상의 공사업체 중 OOO종합수리(사업자번호 216-24-1××××, 청구금액 OOO천원)의 경우 1994.11.1.자로 폐업상태일뿐만 아니라(견적서 작성일자는 폐업일 이후이다) 청구인이 최초 신고시 제출한 위 업체의 견적서와 본 건 심판청구에 이르러 제출한 견적서가 동일한 내용이나 작성일자가 상이하여 믿을 수 없으며, 위 업체를 제외한 나머지 공사내용은 부품교체 및 페인트공사 등 소액공사로서 자본적 지출로 볼 수 없고, 청구인이 양도시 중개수수료의 증빙으로 제출한 영수증상 발행인(박OOO)과 매매계약서상 중개업자(박OOO)가 상이하므로 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점건물의 실제 취득가액이 OOO백만원이라는 청구주장의 당부

② 청구주장의 공사비, 취득세·등록세, 중개수수료를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 사실관계 및 판단

(1) OOO세무서장 작성의 양도소득세 조사(종결)보고서(2011년 7월)에 의하면, 쟁점부동산의 취득가액에 관하여는 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서를 확인한바, 중개는 김OOO사무소(205-22-×××××,1990.7.12. 폐업)에서 이루어졌고, 취득계약서의 중개대상물 확인·설명서 등을 검토한바, 계약서는 실제 계약서이며 신고한 OOO천원(임대보증금 OOO천원 포함)은 적정한 것으로 판단된다고 되어 있으며,필요경비에 관하여는, 청구인 주장의 필요경비 지출 금액은 OOO원이고 이 중 1996.4.10. OOO종합수리(216-24-1××××)에게지출한 금액은 OOO천원으로 하여 필요경비를 공제하였으나, OOO종합수리는 1994.11.1.로 직권폐업되었기에 청구인이 신고한 경비는가공의 경비로 확인되는바, 당초 신고시 청구인이 공제한 필요경비 중 취득세 및 등록세를 제외한 경비는 가공경비로 부인하고 가산세 포함하여 양도소득세 OOO천원 고지하고 조사 종결하고자 한다고 되어 있고, 청구인이 당초 과세관청에 제출한 류OOO 운영의 OOO종합설비(견적서 및 영수증상 상호는 “OOO종합설비”로 되어 있으나 사업자번호는 216-24-1××××로 위 OOO종합수리의 그것과 동일하다)의 견적서(1996.4.10.)를 보면, 합계금액(공급가액 및 세액)은 OOO천원으로 되어 있고 1996.4.16.자 금액 OOO천원의 영수증을 첨부하였으며,국세통합전산망의 OOO종합수리에 대한 사업자기본사항조회에 의하면, 상호는 OOO종합수리, 대표자는 류OOO, 사업자번호는 216-24-1×××××이고, 1993.11.3. 개업하였다가 1994.11.1. 폐업한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서(1989.3.25.)에 의하면, 부동산의 표시는 OOO OOO OO동 352-19, 건물 약 108평, 대지 약 54평, 매매대금은 OOO원,매도인은 윤OOO, 매수인은 청구인, 중개업자는 공인중개사 김OOO으로 되어 있다.

(3) 청구인이 본 건 심판청구에 이르러 제출한 부동산매매계약서(1989.3.25.)에 의하면, 부동산의 표시는 OOO동 35-19 건물 108평, 대지 54평(쟁점부동산 주소와 상이하다),매매대금은 OOO원, 매도인은 윤OOO(OOO, 처분청 제시 매매계약서상 매도인의 주민등록번호와 상이하다), 매수인은 청구인, 중개인은 김OOO으로 되어 있고, 청구인은 중도금 OOO원, 발행일 1989.4.26., 발행인 윤OOO으로 된 영수증 1매와, 잔금 OOO원, 발행일 1989.5.4., 발행인 윤OOO으로 되어 있는 영수증 1매를 함께 제출하였다.

(4) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 공사내역·영수증·견적서상의 내역은 다음 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOO OO OOOOO OOOO

(OO : O)

(5) 1989.5.4.자 매매수수료 영수증(금액 OOO원)에는 “OOO동 352-19 매매수수료, 발행인 김OOO”으로 되어 있고, 2004.5.31. 매매중개료 영수증(금액 OOO원)에는 “OOO동 352-19 매매중개료, 발행인 박OOO”이라고 되어 있으며, 김OOO의 확인서(2012.9.28.)에 의하면, ‘본인은 1989년 2∼3월경 쟁점부동산을 청구인에게 소개한바 있고, 쟁점부동산은 당초 매도인 윤OOO의 형과 청구인 사이에 매매계약을 체결하였다가, 며칠 후 윤OOO이 매매계약서상의 본인의 주민등록번호와 쟁점부동산의 지번이 잘못 기재되었다고 지적하여, 매매계약서를 재작성한바 있으며, 그 매매가액은 당초 계약시 합의대로 OOO백만원에 이루어진 것으로 기억한다’고 되어 있고, 청구인은 그 외에 주장사실을 입증하기 위한 자료로 등록세 영수증, 청구인 진술서, 진단서 2부, 양도소득세과세표준신고 및 자진납부계산서, 쟁점부동산 소재 토지 기준시가(1990.1.1. 기준 OOO원, 2005.1.1. 기준 OOO원), 2005.1.1. 기준 주택공시가격(OOO원)을 제시하고 있다.

(6) 「소득세법」제96조 제1항 단서 제6호는 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 제1항은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라고 규정하고 있으며, 「소득세법 시행령」제163조 제3항은 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액, 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액, 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용,제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것이라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제1호는법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세라고 규정하고 있다.

(7) 위와 같은 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대,쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOOOOOOOOO OOOOO OO(OOO)O OOO OO,OOOO OOOOO OOO OOO OOOOOO OOOO OO OOOO OOOOO OOOOOO OO OOO, OOOOOO OOOOO OOOOOO OOOO OOO, O OOO(OOOO)O OOOOOOO OOOO, OOOO O OOOOO OOO OOOOO OO OOO OOOOOO OOOO OOOOO OOOOOOO OO OOOOOO OOO O OOO OOOOOO OOOOOO OOOOOO O OOO OOOOOO OOOO OOO OO, O OO OOO OOO OOOOO OOOO OO OOOOOO O OOO OOO OOOOOO OOOOO OOOOO OOO OOO OOOOO

(O) OOOO OOOO OOOO OOO(OOOO), OOOOOOO(OOO,OOO,OOO원), 중개수수료(OOO원)를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(쟁점②)에 관하여 보면,취득세·등록세(OOO원)는 처분청이 본 건 과세처분 당시 이미 필요경비로 산입하여 고지하였으므로 청구주장은 이유 없다고 하겠다.

청구주장의 공사비(OOO원)에 대하여는, 제출된 견적서상의 공사업체 중 OOO종합수리는 견적서 작성일 이전인 1994.11.1.자로 폐업되었고, 최초 제출된 견적서(1996.4.10.자)와, 위 견적서는 폐업일자 이후 작성된 견적서라는 처분청의 의견 제시 이후 청구인이 본 건 심판청구에 이르러 제출한 견적서(2000.9.25.자)를 비교하여 보면, 시공업체도 동일하고 시공내역도 동일함에도 작성일자가 상이하며, 위 OOO종합수리의 시공내역도 건물을 사용하면서 발생한 하자를 유지·보수하기 위한 공사로 볼 여지가 많아 자본적 지출로 볼 수 있는지 여부도 불분명하고, 청구인이 공사대금을 지급하였다는 금융거래증빙, 현장사진 등 실제로 시공이 이루어졌다는 점을 인정할 만한 객관적 증빙이 불충분하며, 나머지 견적서 내지 영수증에 나타난 공사내용도부품교체 및 페인트공사 등의 소액공사로서 용도변경·개량이 아닌 유지·보수공사인바 수선비 성격으로 보여 자본적 지출로 볼 수 없고 실제 시공사실을 입증할 수 있는 객관적 증빙도 불충분하여 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

다만, 쟁점부동산의 취득·양도시 중개수수료(OOO원)에 관하여는, 쟁점부동산 취득시의 중개수수료(OOO원)는 영수증이 존재하고 영수증 발행인인 김OOO이 확인서를 통하여 중개사실을 인정하고 있으며, 쟁점부동산 양도시의 중개수수료(OOO원)도 영수증상 발행인과 매매계약서상 중개업자가 다른 면이 있으나, 통상 거래시 양도인·양수인에게 각각 다른 중개인이 중개하는 경우가 많아 매매계약서상 중개인과 영수증상 발행인이 일치하지 않는다는 것만으로 중개수수료 지출을 부정하기는 어렵고, 양도계약시 중개인의 중개에 의한 거래가 이루어진 점, 취득·양도시 중개수수료의 액수, 청구인의 구체적 진술 등 제반 사정을 고려하여 볼 때 그 지출사실을 인정할 수 있는 것으로 보이는바, 쟁점부동산의 취득·양도시 중개수수료를 필요경비에 산입하지 아니한 처분청의 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.