청구인은 OOO OOO OOO OOOOO OO OO OOOOO OOOO OOOO 외 4개의 주택을 매입(이하 “쟁점주택” 이라 한다)하여 5년 이상 계속 임대하던 중 2006.11.30. 경기도 OOO시 와부읍 덕소리 145-4 번지 소재 코오롱아파트 101동 904호를 양도한 후 조세특례제한법 제97조에 의해 양도소득세가 감면되는 장기임대주택을 양도한 것으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

처분청은 조세특례제한법 제97조의 규정을 적용받기 위해서는 국민주택 5호 이상을 ‘2000.12.31. 이전’에 임대를 개시하여야 하나, 쟁점주택 중 OOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOO OOOO의 임대개시일이 2001. 8.21.로 확인되어 장기임대주택에 대한 감면요건을 충족하지 않은 것으로 보아 조세특례제한법상 감면을 배제하고 2007. 7.13. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 7,285,720원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 8. 7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 임대주택법에 의한 임대주택사업을 하기 위하여 1997년중에 5가구를 분양 받았고, 그 중 4가구는 2000. 9.15.까지 임대를 개시하였으나, OOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOOOOOO는 1999년12월에 입주할 예정으로 분양계약을 체결하였으나,당초 시공사인 OOOOOO(주)의 부도로 인하여 시공이 지연되어 불가피하게 임대가 지연된 것이므로 조세특례제한법상 감면을 배제하고 양도소득세를 과세함은 부당하다

나. 처분청 의견

조세특례제한법 제97조의 규정을 적용받기 위해서는 국민주택 5호 이상을 ‘2000년 12월31일 이전’ 에 임대를 개시하여야 하나, 쟁점주택 중 OOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOO OOOO의 임대개시일이 2001년 8월 21일로 확인되어 2000년12월31일 현재 국민주택을 4호만 임대하고 있어 장기임대주택에 대한 감면규정 요건 중 하나인 5호 이상 임대할 것이라는 조건을 충족하지 못하였으므로 조세특례제한법상 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

2000.12.31. 이전에 분양계약은 체결하였으나, 시공사의 부도로 인하여 시공사가 변경됨에 따라 준공이 지연되어‘2000.12.31. 이전’ 에 국민주택 5호 이상 임대를 개시하지 못한 경우에도 장기임대주택에 대한 양도소득세를 감면할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ①법 제97조제1항 각호외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

②법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.

③법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 「임대주택법」 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2000.12.31. 현재 국민주택 4호만을 임대한 사실에 대하여는다툼이 없는 이 건의 경우 청구인이 임대주택법에 의한 임대주택사업을 하기 위하여 1997년 5가구를 분양 받았고, 그 중 4가구는 2000. 9.15.까지 임대를 개시하였으나, OOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOOOOOO는 1999년12월에 입주할 예정으로 분양계약을 체결하였으나,당초 시공사인 OOOOOO(주)의 부도로 인하여 시공이 지연되어 불가피하게 임대가 지연된 것이므로 조세특례제한법상 감면을 부인하고 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가)청구인의 쟁점주택보유 및 임대 개시 현황은 아래표와 같이 나타난다.

- 아 래 -

(단위 : ㎡)

(나) OOO OOO OOO OOOOO OOOOO OOOO OOOO는 당초 1999년12월 입주할 예정이었으나, 시공사인 OOOOOO(주)가 1998.10.12. 부도로 삼성중공업(주)가 1999. 9.13. 승계 시공하기로 계약을 체결한 사실이 삼성아파트 공급변경계약서에 의하여 확인되며, 2001. 7.20. 사용승인을 한 사실이 김포시장이 발행한 임시사용승인서에 의하여 확인된다.

(다) 청구인은 임대주택법에 의해 구리시에 1999. 8.25. 임대사업자등록을 하였고, 1999. 8.27. OOO세무서에주택임대사업자등록을 하였음이 구리시와 OOO세무서에서발행한 임대사업자등록증 및 사업자등록증에 의하여 각각 확인되나, 청구인이 보유한 쟁점주택 임대에 대한 수입금액을 신고한 사실은 확인되지 않는다.

(라) 조세특례제한법 제97조 제1항의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정에서 ‘임대주택의 성립요건’으로 다음 3가지를 모두 충족하여야 한다고 정하고 있다. 첫째, 임대사업자는 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자이어야 하고, 둘째, 임대사업용 주택의 건축시기 및 규모는 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택이어야 하고, 셋째, 임대사업의 개시시기는 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후, 양도하는 경우의 당해 주택이다. 위 3가지 요건을 충족한 주택은 1세대 1주택의 양도소득에 대한 비과세 해당 여부 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로 조세특례제한법 제97조 제2항에서 규정하고 있다.

(2) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 법령을 해석함에 있어서 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나, 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것인 바(대법원 1983. 6. 28. 선고, 82누142 판결, 대법원 2004. 5. 28. 선고, 2003두7392),

청구인이임대주택법에 의한 임대주택사업을 하기 위하여 1997년중 5가구를 분양 받았고, 그 중 4가구는 2000. 9.15.까지 임대를 개시하고, 나머지 1가구는당초 시공사의 부도로 인하여 시공이 지연되어 불가피하게 임대가 지연된 것은 인정되나, 관련법령에 의하면 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정을 적용받기 위해서는 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우라고 규정되어 있는 반면에, 관련법령에 건설업자의 부도 등으로 주택의 완공이 지연되는 등 부득히 한 이유로 2000.12.31. 이전에 임대하지 못한 경우에 대하여 이를 조세특례제한법 시행령 제97조에서 정한 임대주택수에 포함한다 라고 예외규정을 둔 바가 없다.

따라서 처분청이 2000.12.31. 현재 청구인이 국민주택을 4호만 임대하고 있어 장기임대주택에 대한 감면규정 요건 중 하나인 5호 이상 임대할 것이라는 조건을 충족하지 못한 것으로 보아 조세특례제한법상 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2008년 2월 22일

주심국세심판관 허 종 구

배석국세심판관 이 영 우

김 재 구

서 희 열