[2] 경매주택에 대한 현황조사를 하는 집행관이 임대차관계의 확인을 위해 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있는지 여부(적극)

[3] 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관이 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭으로 전입신고된 세대주 외에 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있는지 여부(소극)

[4] 공동주택에 관한 경매절차에서 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관이 건축물관리대장에 표시된 공동주택의 명칭인 “시티빌리지”로 전입신고된 세대주의 주민등록만 확인하고 그 공동주택의 외벽에 표시된 명칭인 “씨티빌리지”로 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인하지 않아 집행법원이 현황조사보고서에 따라 매각물건명세서를 작성하면서 ‘조사된 임차내역 없음. 임대차관계 미상 현황보고서 참조’라고 기재함으로써, 경매절차에서 공동주택을 매수하여 소유권을 취득한 자가 “씨티빌리지”로 전입신고한 임차인에게 임대차보증금을 반환해 주는 손해를 입은 사안에서, 집행관에게 건축물관리대장에 표시된 명칭과 다른 명칭으로 전입신고된 세대주의 주민등록까지 확인할 주의의무가 없다는 이유로 국가의 배상책임을 인정하지 않은 사례

1. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 이 사건 건물은 부천시 소사구 (동명 및 지번 생략)에 위치한 공동주택으로 건축물관리대장상 명칭은 ‘시티빌리지’이지만 그 외벽에는 ‘씨티빌리지’로 표시되어 있는 사실, 소외인은 이 사건 건물 중 401호(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 그 소유자로부터 임대차보증금 4,300만 원에 임차한 후 2004. 2. 12. 전입신고를 하면서 ‘씨티빌리지’ 가동 401호로 전입신고를 마친 사실, 이 사건 부동산에 관하여 인천지방법원 부천지원 2004타경23474호 로 임의경매절차가 진행됨에 따라 위 법원 소속 집행관은 임대차관계 등의 현황조사를 위하여 3회에 걸쳐 이 사건 부동산을 방문하였으나 문이 잠겨 있어 점유자 등을 만나지 못한 사실, 위 집행관은 2004. 7. 16. 부천시 소사구 ○○동사무소에서 이 사건 부동산의 건축물관리대장상 주소인 ‘부천시 소사구 (동명 및 지번 생략) 시티빌리지 가동 401호’로 주민등록전입세대 열람을 신청한 결과 “해당 주소의 세대주가 존재하지 않음”이라는 내용의 주소별세대열람내역을 받은 사실, 위 집행관은 이 사건 부동산에 관한 같은 달 31일자 현황조사보고서에 “점유관계 : 미상. 기타 : 본건 현황차 수회 방문하였으나 폐문으로 인하여 거주자 및 이해관계인을 만날 수 없어 자세한 임대차관계는 미상이고 전세대 주민등록등본을 열람한바 주민전입자가 없습니다”라고 기재하면서 위 세대열람내역을 첨부하였고, 집행법원은 위 현황보고서에 따라 2005. 3. 8.자 매각물건명세서에 “조사된 임차내역 없음. 임대차관계 미상 현황보고서 참조”라고 기재한 사실, 원고는 위 경매절차에서 이 사건 부동산을 낙찰받아 소유권을 취득한 후 소외인에 대하여 이 사건 부동산의 인도청구를 하였으나 소외인의 위 전입신고가 그의 임차권을 공시하는 효력이 있어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다는 이유로 2007년 5월에 원고의 패소가 확정된 사실, 그리하여 원고는 같은 해 8월에 소외인에게 임대차보증금 4,300만 원을 반환한 사실을 알 수 있다.

이에 대하여 원심은 ‘시티빌리지’와 ‘씨티빌리지’는 외래어의 표기방법에 따른 차이로 일반적으로 동일한 명칭으로 인식되는 점, 이 사건 건물의 외벽에 ‘씨티빌리지’로 표시되어 있는 점 등 그 판시와 같은 사정을 들어 위 집행관으로서는 이 사건 부동산의 전입세대를 열람할 당시 ‘씨티빌리지’ 명칭으로도 열람을 하여야 할 주의의무가 있음에도 이를 다하지 아니하였다고 판단하여, 피고에 대하여 위 4,300만 원의 손해배상을 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용하였다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 이를 수긍하기 어렵다.

경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 매각물건명세서의 작성은 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 물건에 관하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 그 목적이 있다 ( 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조). 따라서 부동산현황조사를 하는 집행관은 집행법원에 대하여는 물론 부동산의 매수희망자에 대한 관계에서도 목적부동산의 현황을 가능한 한 정확하게 조사할 주의의무를 부담하고, 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상 행하여야 하는 조사방법을 채택하지 아니하거나 조사결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 아니하여 그 기재 내용과 목적부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 어려운 차이가 발생한 경우에는 집행관이 그 주의의무를 위반하였다고 인정할 수 있다.

한편 민사집행법 제85조 제1항 은 집행관에 의한 부동산현황조사의 대상으로 부동산의 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 임대차관계에 관한 사항을 포함하여 정하고 있고, ‘부동산 경매·입찰절차에서 현황조사시 유의사항’( 대법원 재판예규 제880호 )은 “현황조사의 대상이 주택인 경우 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다”고 정하고 있다. 그러므로 집행관은 주택에 대한 현황조사시 임대차관계의 확인을 위하여 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있다고 할 것이다.

그런데 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제9조 제3항 은 “공동주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계서류의 주소는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 공동주택의 명칭과 동·호수를 기록한다”고 정하고 있다. 그렇다면 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입신고가 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항 에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭과 동·호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지를 확인하면 족하고 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동주택의 외벽에 건축물관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 하여도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다.

그럼에도 불구하고 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 집행관이 관계 법령에 따라 이 사건 부동산의 주민등록전입세대 열람을 함에 있어서 외벽 표시에 좇아서도 열람을 할 의무가 있다고 판단한 것은 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관의 전입신고 세대주 주민등록 확인에 관한 주의의무에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다.

3. 결론

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.