청구인은 87.5.31 경기도 성남시 O OOO 임야 1,984평방미터와 같은곳 O OOOO 임야 2,380평방미터중 각 2분의 1지분을 취득하고 같은해 6.13 같은곳 OOOOO 전 555평방미터중 2분의 1지분을 취득한 후 89.10.19 이 건 토지를 OOOOOO공사에 123,165,000원에 양도한 사실이 있으며, 처분청은 청구인이 이 건 토지를 취득함에 있어 등기상의 소유자인 OOO으로부터 직접 취득하지 아니하고 청구외 OOO으로부터 취득하는 등 부정한 방법으로 이 건 토지를 취득하였다고 인정하여 “투기거래”로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 90.5.16 청구인에게 89년 귀속분 양도소득세분 방위세 10,174,090원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

청구인이 이 건 토지를 87.6.2 청구외 OOO으로부터 취득하였다가 89.10.19 청구외 OOOOOO공사에 수용당하고 89.11.23 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 적법하게 예정신고하였음에도 처분청에서는 투기거래로 인정하였으나 89.8.1 개정된 소득세법 시행령 제170조 제4항의 적용은 부당하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여야 하며, 특히 청구인의 경우 이 건 토지를 취득한 후 2년5개월만에 OOOOOO공사에 수용당하였으므로 소득세법상의 투기거래에 해당하지 아니하며, 따라서 본 과세처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

청구인은 도시계획구역내의 토지로서 자연녹지지역인 이 건 토지를 취득하는 과정에서 공부상의 전소유자가 청구외 OOO임에도 청구외 OOO에게서 87.6.15 취득하였는 바,

청구외 OOO은 취득에 대한 등기사실이 없는 미등기전매자로서 이 건 거래과정이 적법하지 아니함이 처분청의 과세근거자료로 확인되고 있고, 특히 청구외 OOO은 『청구외 OOO에게 양도하고도 인감증명을 청구인에게 발급하여 청구인 앞으로 소유권이전이 되도록 하였다』고 인감증명을 첨부하여 90.4.4 확인서를 작성하는등 청구인의 이 건 토지취득이 적법하지 아니하였고 국세청장이 정하는 일정범위이상의 토지에 해당하는 이 건 거래는 관련 법규에 의한 투기거래의 유형에 해당하므로 확인된 실지거래가액에 의하여 전시한 바의 양도소득세분 방위세를 과세한 처분은 달리 잘못을 발견할 수 없는 정당한 처분이라는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구는 청구인의 이 건 토지거래를 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 해당되고 투기성이 있는 것으로 인정하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 사실관계를 살펴보면, 청구인은 이 건 토지를 취득함에 있어서 등기상의 소유자인 청구외 OOO으로부터 취득하지 아니하고 청구외 OOO으로부터 취득한 사실은 인정하면서 이러한 취득거래에는 투기성이 없다고 주장하나, 취득당시의 매매계약서를 제시하지 아니하고 있어 실제의 인물인 청구외 OOO으로부터 직접 취득한 것인지 여부를 확인할 수 없을 뿐만 아니라 처분청이 제출한 매매계약서(청구외 OOO이 매수인으로 기재됨)를 보면, 청구외 OOO의 주소가 “강남구 OO동 OOO OO빌딩 OOOO”로 기재되어 있을 뿐 주민등록번호와 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하여 청구외 OOO이 실제의 매수자인지 또는 가공의 매수자인지를 밝힐 수 없으며,

한편, 등기상의 소유자인 청구외 OOO도 이 건 토지를 청구인에게 직접 양도한 사실이 없다고 하고 있는 바,

그렇다면, 이러한 사실에 미루어 볼 때 청구인이 이 건 토지를 취득함에 있어 이 건 토지의 실질소유자인 청구외 OOO과 직접 매매계약을 체결하여 취득한 것이 아니고, 중개인과의 담합하에 다른 사람명의의 사용 또는 허위계약서의 작성등에 의한 부정한 방법에 의하여 이 건 토지를 취득한 것으로 인정되며, 또한 이 건 토지가 도시계획구역안의 토지로서 녹지지역에 해당되는 사실에는 다툼이 없음을 알 수 있다.

한편, 이 건 관련법령인 소득세법 제23조(양도소득) 제4항 단서 및 제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호 단서와 동법 시행령 제170조(양도소득금액의 조사결정) 제4항 제2호 (마)목의 규정을 종합하여 보면, 양도소득금액의 계산에 있어서 원칙적으로는 기준시가에 의하는 것이나, 국세청장이 정한 일정규모이상의 부동산을 취득함에 있어서 다른 사람명의의 사용, 허위계약서의 작성등 부정한 방법에 의하는 경우는 투기성이 있는 것으로 인정되어 실지거래가액에 의할 수 있음을 알 수 있다.

따라서 이 건의 경우 앞서 본 바와 같이 청구인이 국세청장이 정한 기준면적(660평방미터)이상의 이 건 토지 2,459.5평방미터를 부정한 방법에 의하여 취득한 후 양도하였으므로 처분청이 전시 법령의 규정에 의하여 실지거래에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세분 방위세를 과세한 처분은 정당하다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.