가. 청구인은 2004.1.8. 청구인의 형 OOO(이하 “전소유자”라 한다)가 소유하던 OOO(합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 임의경매로 낙찰 받아 보유하던 중, 2013.10.14. 청구인의 누나 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 매매계약(이하 “쟁점매매계약”이라 한다)을 체결하고, 이를 원인으로 소유권이전등기 한 후, 2013.10.18. 쟁점토지에 대하여 8년 이상 자경 감면과 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세 OOO원 전액을 감면하는 것으로 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 감사원으로부터 청구인이 2009.8.5. 쟁점토지에 대하여 한국농어촌공사와 농지임대수위탁계약을 체결하였다는 한국농어촌공사에 대한 감사결과를 통보받고, 청구인이 쟁점토지를 직접 경작하지 않고 위탁경영한 것으로 보아 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조 제1항의 감면을 부인하는 한편, 쟁점토지가 비사업용토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하여 2017.4.7. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.3. 이의신청을 거쳐 2017.12.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부동산매매계약 체결 후 소유권이전등기를 경료하였다 하더라도 매매대금의 지급의무를 이행하지 아니하여 매매계약을 해제하였다면, 매매계약의 효력은 소급하여 상실되므로 이 건 과세처분은 부당하다.

(1) 쟁점토지는 청구인의 부친이 1957년 취득한 후 1980.8.25. 「부동산등기에 관한 특별조치법」에 의하여 청구인의 형인 OOO 명의로 소유권 이전등기 한 집 앞 텃논으로 청구인의 부친에게는 소중한 생계수단인 농토이다. 그러나, 2003.7.1. OOO의 채무 불이행으로 경매가 개시되었고, 부친을 위해 청구인이 2004.1.15. 경매로 취득하였다가, 이후 청구인이 운영하던 농산물 도·소매업의 운영악화 및 이혼 등으로 가정형편이 어려워지자, 부친의 걱정을 덜어드리고자 청구인의 누이인 OOO가 시세보다 높은 가격(시세는 평당 20～25만원이나, 평당 30만원 선에서 결정)으로 매입하였던 것으로, 매매대금 정산을 통해 소유권을 온전히 취득하였다기 보다는 청구인이 자금이 필요할 때마다 자금을 융통하는 식으로 정산하여 왔던 것이며, 이러한 이력을 알기에 본인도 정산을 요구하지는 않았다.

청구인은 OOO와 2013.10.8. 법무사사무실을 방문하여 매매대금을 계약 당일 일시에 지급하는 것으로 부동산 매매계약서를 작성하였으나, 2013.10.10.부터 2016.7.14.까지 총 OOO원만을 수령하였다.

(2) 청구인은 매매대금 미지급을 사유로 2017.2.8. OOO와 쟁점매매계약을 해제하기로 합의하고, 매매대금으로 수령한 OOO원을 전액 반환하였는바, 이는 당사자 사이의 새로운 약정에 의하여 계약의 효력을 소멸시키는 약정해제가 아닌 당사자 일방이 계약의무를 이행하지 아니함으로 인하여 발생한 법정해제권에 해당하며 법정해제권의 행사로 인하여 계약이 해제된 경우 매매계약의 효력은 소급하여 상실되는 것이므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다.

처분청은 ① 매수인이 재산세를 납부한 사실, ② 이자를 수령하지 아니한 사실, ③ 잔금납부에 대하여 청구하지 아니한 사실과 남매사이의 거래인 점 등을 이유로 매매대금이 청산되었다는 의견이나, OOO원이 채 안되는 소액의 재산세를 납부하였다고 소유권을 온전히 취득하였다는 것은 과잉추정이고, 이자를 수령하였다면 매매대금이 소비대차로 전환되어 매매대금이 정산되었다는 것이므로 이는 청구사건에서 매매대금이 정산되지 않았다는 반증에 해당하며, 처분청의 의견과 같이 남매지간에 이루어진 쟁점매매계약은 비합리적이고, 매매대금 잔금이 정산되지 않았음이 객관적으로 확인되는바, 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 매매한 것으로 보아 이루어진 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지를 양도하고, 양도소득세 신고를 하였다가 처분청의 과세자료 해명안내문을 받은 후 당사자간 합의해제 형식을 빌려 매매계약 해제 및 소유권을 환원한 것으로 보이므로 이 건 과세처분은 정당하다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후, ① 양도대금 중 일부를 수령하였고, ② 소유권이전등기와 쟁점토지에 설정된 모든 근저당 설정등기를 말소한 점, ③ 청구인 스스로 쟁점토지가 8년 자경감면대상에 해당한다고 보아 양도소득세 신고를 한 점, ④ 2014년 ～ 2016년 귀속분 재산세 부과내역에 의하면 양수인이 납세자로 나타나는 점 등으로 볼 때 쟁점매매계약은 정당하다.

(2) 청구인과 매수인과의 관계는 남매지간이며, 전체 거래대금 OOO원이 지급되었는바, 쟁점토지의 기준시가에 의함 평가액은 OOO원으로 나타나므로 「상속세 및 증여세법」상 평가액 이상의 금액이 지급된 것을 알 수 있다.

청구인은 2014년 말까지 잔금수령이 없었음에도 별도의 채무이행을 최고한 사실이 없고, 쟁점토지 매매거래는 남매지간의 거래로 직접적인 금융거래내역 없이 현금 및 채무변제 등 다양한 방법으로 대금지급이 이루어질 수 있으며, 설령 나머지 금액을 지급하지 않았다 하더라도 적법한 절차에 의하여 소유권이전이 이루어진 상태에서 잔금을 청구하지 아니한 것으로 볼 때, 잔금을 포기한 것으로 볼 수 밖에 없어 쟁점토지 매매거래는 실질적인 양도행위로 보아야 함에도 이를 매매계약이 해제된 것으로 보아 이 건 양도소득세 과세처분을 취소하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

매매계약을 합의해제 하였으므로 양도가 없었던 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(3) 소득세법 시행령

제151조【양도로 보지 아니하는 경우】① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기한·변제방법등에 관한 약정이 있을 것

제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 자료에 의하면 쟁점토지 매매 및 양도소득세 과세와 관련한 진행상황은 아래와 같다.

(2) 청구인이 2013.10.8. OOO와 체결한 쟁점매매계약서는 아래 <표2>와 같고, 쟁점토지에 대한 등기사항전부증명서에 의하면 2013.10.14. 매매를 원인으로 소유권이전등기 하였다가 2017.2.8. 매매계약 해제를 원인으로 2017.2.10. 소유권이전등기를 말소한 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표5>와 같다.

(4) 청구인은 매수인으로부터 OOO원 외에 나머지 금액을 지급받지 못하였고, 이를 이유로 2017.2.8. 매매계약 해제증서를 작성한 후 2017.2.15. 및 2017.2.18. 위 수령금액OOO을 반환하였다며 금융거래내역을 제출하였다.

(5) 한국농어촌공사 OOO이 2017.2.15. 처분청에 회신한「농지임대수위탁계약 확인서」의 내용은 다음 <표8>과 같고, 함께 회신해준「위탁자·임차인 계약내역」에서 쟁점토지의 위탁자는 청구인이고, 임차인은 청구인의 아버지인 OOO인 것으로 나타난다.

(6) OOO가 회신한 쟁점토지에 대한 재산세 부과내역은 다음과 같다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 매수인이 쟁점토지에 대한 매매대금의 지급의무를 이행하지 아니하여 계약을 해제하였는바, 매매계약의 효력은 소급하여 상실되므로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인과 매수인이 남매지간이고, 쟁점토지에 설정된 모든 근저당 설정등기가 말소된 점 등을 감안할 때 잔금 미지급 사실이 불분명해 보이지만 그 전에 이미 소유권이전등기가 경료된 점, 청구인은 매수인의 잔금 미지급을 이유로 바로 매매계약을 해제할 수 있었음에도 소유권이전등기 후 양도소득세 신고를 하였고, 처분청의 과세예고통지서를 수령한 후 매매계약 해제증서를 작성·교부한 것으로 나타나는 점, 합의해제를 원인으로 한 소유권이전등기 말소(환원)등기를 당초 등기일로부터 3년 4개월이 경과한 2017.2.10. 경료한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도가 없었다고 보기 어려우므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.