청구인은 대구광역시 동구 OO동 OOOO 대지 177㎡ 및 상가·주택용 건물 310㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 89.5.10 청구외 OOO으로부터 취득하여 93.6.21 청구외 OOO에게 양도한 후 93.7.30 양도 및 취득시 실지거래가액이 각각 220,000,000원, 180,000,000원인 것으로 자산양도차익 예정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 계산해서 1994.7.18 청구인에게 1993년도분 양도소득세 45,251,570원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 94.9.15 심사청구를 거쳐 94.12.20 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 쟁점부동산 양도시 양수인 및 중개인의 권유로 취득세와 양도소득세를 줄이기 위하여 양도가액을 220,000,000원으로 신고하였으나 처분청이 조사를 통하여 실지양도가액을 240,000,000원으로 확인하였고 그 가액은 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되므로 동 조사금액을 실지거래가액으로 하여 과세하여야 하는데도 기준시가로 과세함은 부당하다.

나. 국세청장 의견

처분청은 쟁점부동산의 매수인 청구외 OOO에 대한 조사를 실시하여 그 양도가액이 240,000,000원이라는 진술을 받아 청구인이 신고한 가액이 실지거래가액이 아니라는 사실을 확인하였을 뿐 동 가액을 실지거래가액으로 인정한 사실이 없고, 달리 실지거래가액을 인정할만한 객관적인 증빙도 없으므로 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없기 때문에 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

이 건 심판청구는 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부에 다툼이 있다.

소득세법 제23조 제4항에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.』고 하고 그 제1호에서 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고, 같은 법 제45조 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다.』고 규정하고 제1호에서 『취득가액』을 열거하고 그 가목에서 『제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제170조 제4항에서는 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고 그 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우』를 열거하고 있다.

처분청의 과세내용을 보면, 처분청은 거래가액 조회에 의하여 취득가액이 180,000,000원인 것으로 조사하고, 양도가액에 관하여는 거래상대방인 청구외 OOO을 상대로 직접조사를 하여 거래가액이 240,000,000원이라는 진술을 받고 확인서를 징취하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실이 아님을 확인하고 기준시가에 의하여 과세한 사실이 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

한편 청구인은 양도소득세를 줄이기 위하여 실지거래가액을 사실과 다르게 신고 하였음을 시인하면서 처분청이 조사한 취득가액 180,000,000원과 양도가액 240,000,000원을 실지거래가액으로 하여 과세할 것을 주장하고 있다.

살피건대 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호의 경우 처분청이 실지거래가액을 확인하여 그 가액으로 과세할 수 있는 것과는 달리 제3호의 규정은 양도자가 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액 적용대상으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도차익 결정원칙인 기준시가에 의하여 그 거래가액을 결정할 뿐 처분청이 조사를 통하여 확인한 가액을 실지거래가액으로 하여 과세할 수는 없는 것으로 해석되며(국심 91과2452, 92.1.25 같은 뜻) 이 건의 경우 설사 처분청이 조사한 거래가액이 실지거래가액이라 하더라도 그 가액에 의하여 과세할 수 없을 뿐아니라 처분청이 그 가액을 실지거래가액이라고 인정한 근거도 없으며, 또한 청구인은 자산양도차익 예정신고를 한 후 과세표준확정신고기한까지 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 바도 없어 청구인이 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.

그렇다면 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 정당한 반면 실지거래가액에 의하여 과세할 것을 주장하는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.