청구인은 경기도 안양시 만안구 OO동 OOOOOO 대지 106㎡, 겸용주택 310.35㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.6.30 양도하고 자산양도차익 예정신고한 바 있다.

처분청은 이 건 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인할 수 없다하여 기준시가로 그 양도차익을 산정하여 97.1.16 청구인에게 91년 귀속 양도소득세 19,105,240원을 부과 처분하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.1.24 이의신청, 97.4.1 심사청구를 거쳐 97.6.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점부동산의 대지 106㎡를 130백만원에 취득하여 주택 및 근린생활시설을 건축하여 거주하고자 하였으나 건물신축시 부채등으로 거주하지 못하고 230백만원에 양도하고 신고한 바 있다.

처분청은 쟁점부동산의 토지취득가액이 130백만원으로 당시 공지지가 대비 180.3%로 실거래가액과 상당한 차이가 있고 이건 관련부동산매매 계약서가 매도인의 날인이 없이 대리인의 날인만 있으며 또한 매도인에게 실지거래가액 조회한 바 회신이 없는 점 등으로 보아 청구인이 양도소득세 자진신고시 제출한 증빙서류를 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가로 양도소득세를 경정하였는 바 이 건 실지거래가액을 조사하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인이 제시한 양도계약서에 의하면 토지의 양도가액이 131,200,000원으로 되어 있으나 취득당시에 비해 개별공시지가가 177% 상승한 점에 비추어 보아 수긍이 가지 아니하고 신고시 제시한 취득·양도시 매매계약서를 살펴보면 취득시 매매계약서는 거래당사자의 날인없이 각각 대리인이 날인하여 작성한 매매계약서이며, 취득시 계약서상 중개인은 OO공인중개사이나, 중개수수료 지급 영수증상의 중개업소는 OO부동산으로 상이하여 신빙성이 없으며, 양도시 매매계약서는 고액거래임에도 일반적으로 기재하는 중개인의 표시가 없고, 계약당사자의 연락전화번호 등이 기재되지 않은 검인계약서로 실지매매거래시 작성된 계약서가 아니라 등기이전을 위하여 필요에 따라 작성된 것으로 보이고 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류라고 보기는 어렵다고 판단되므로 전시한 법령의 규정에 의하여 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 잘못이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제96조에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다”고 규정하고 있고 그 제1호에서 “법 제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가를 양도가액으로 한다. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 자산의 종류에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다 라고 규정하면서 그 제1호 가목에서 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가, 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다.

또한 같은법시행령 제166조 제4항에서 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다」고 규정하고 그 제2호에서 “단기매매차익을 목적으로 취득후 1년 이내의 부동산을 양도한 경우”로 규정하고 있고 그 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”로 규정하고 있으며 같은법시행령 부칙 제1조 제1항 및 제8조 제2항에서 전시한 “ 소득세법시행령 제166조의 개정규정은 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점부동산의 대지 106㎡를 130백만원에 취득하여 주택 및 근린생활 시설을 건축하여 거주하고자 하였으나 건물신축시의 부채등으로 거주하지 못하고 230백만원에 양도하면서 이 건 관련 자산양도차익 예정신고시에 취득가액 220,566,060원, 양도가액 230,000,000원을 신고하고 그 거증서류로 취득 및 양도에 관한 부동산 매매계약서를 제시하고 있으나, 취득시 매매계약서는 거래당사자의 날인없이 각각 대리인이 작성한 매매계약서이고, 양도시 매매계약서는 고액거래임에도 중개인의 기재도 없어 동 매매계약서가 실지거래가액을 확인할 수 있는 거증서류라고 보기 어렵고, 동 매매계약서 이외에 실지거래가액을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적 거증서류의 제시가 없어 취득 및 양도가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 판단되므로 처분청이 이 건 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

라. 결론

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.