부과처분은 그 소득금액을 계산함에 있어서 93귀속분은

160,081,832원, 94귀속분은 225,617,767원을 추가로 각각 필요

경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 건물 4,570.93㎡(지하1층～지상10층, 이하 “임대부동산”이라 한다. 위 면적은 청구인이 증축등을 하여 6,361.33㎡로 되었음)를 78.8.6 신축하여 이 사건 임대부동산의 각 임차인들과 임대차계약체결시 임대료외에 관리비도 지급받은 것으로 계약하는 한편 청구인과 청구외 (주)OO(이하 “청구외 법인”이라 한다)간에 이 사건 임대부동산의 관리대행계약을 체결하면서 청구외 법인이 임차인들로부터 직접관리비를 징수하도록 계약하여 청구외 법인이 아래와 같이 각 임차인들로부터 관리비를 지급받았으며

청구인은 임대부동산 건물 5개층(2층, 4～7층) 2,316.6㎡를 83.7.20부터 OO교육보험(주)에 임대(임대보증금 1,801백만원)하여 왔는데, 위 OO교육보험(주)가 영업국을 이전하게 되어 91.6.20 임대건물을 명도받고 91.7.4 同 임대차계약을 해지하였으나, 임대보증금 1,801백만원은 91.9.4부터 95.3.20까지 사이에 지급하면서 임대차계약서 제6조에 의한 연체이자상당액을 아래와 같이 지급한 후 위 관리비는 총수입금액에 불산입하고 연체이자등은 필요경비에 산입하여 종합소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인의 신고내용을 否認하고 쟁점관리비(840,061,144원)를 총수입금액에 산입하는 한편 위 연체이자등을 필요경비불산입하여 96.6.1 청구인에게종합소득세 합계세액 830,344,680원(91귀속분 99,874,090원, 92귀속분 263,550,590원, 93귀속분 218,470,420원, 94귀속분 248,449,580원)을 결정고지하였다.

[쟁점관리비는 청구인의 심사청구 과정에서 청구인의 임대수입금액에 대응되는 필요경비로 인정되어야 되고 92년 귀속분 연체이자 252,024,333원은 94.10.26 청구인 심판청구에 OO 국세심판결정(국심 94서5537, 95.4.21)에서 필요경비로 산입하도록 결정하였다 하여 필요경비로 산입하도록 심사결정하였음]

아 래

( 단위 : 원 )

청구인은 이에 불복하여 96.7.31 심사청구를 거쳐 96.11.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

처분청은 청구인이 출자금으로 계상한 3,214,574,369원을 가사관련 경비로 보고 있으나 청구인은 쟁점임대용부동산의 주된 토지인 서울특별시 서초구 OO동 OOOOO 소재 토지 1,088㎡를 父로부터 증여받아 임대용건물을 신축하면서 빚을 얻어 건물을 신축한 후 들어오는 전세금 등으로 건물신축대금을 지불한 것이지 이를 가사의 경비로 사용한 것은 아니고 청구인이 79년도 임대사업을 개시한 이후인 81.7.2 주차장용으로 공하고 있는 토지(같은 곳 OOOOO)도 새로이 취득하였고 임대용건물을 신축한 이후에도 8～10층과 옥탑등 1,077.28㎡를 증축하였으며 85.3.6에는 지층과 1～2층 713.12㎡도 준공하였는 바, 쟁점임대용 토지중 같은 곳 OOOOO 소재 토지와 OOOOO 소재 토지를 임대사업개시년도인 79년도 국세청 배율로 토지가액을 계산하면 375,349,276원이고 주차장용 토지인 같은 곳 OOOOO 소재 토지도 취득당시 국세청 배율로 계산하면 25,062,133원이 되어 토지의 합계금액이 400,411,409원이 되어 대차대조표상 토지가액 277,279,329원보다 많으며 이외에 이 건 임대용부동산을 신축한지가 오래되어 거의 매년마다 많은 수리비를 들여 건물보수를 하여 왔는데 청구인이 현재 가지고 있는 수리비 도급계약서에 의한 수리공사비용만으로도 332,300,000원이 되는등 많은 돈이 들어갔는데 그 실지의 비용을 토지나 건물가액으로 계상하여야 할 것을 당초 지방세법상 시가표준액으로 계상하고 그 차액을 회계처리 미숙으로 단지 출자금으로 계상한 것이므로 이를 가공으로 본 처분은 부당할 뿐만 아니라 92귀속분은 국세심판소 결정에 의하여 필요경비로 산입하였음에도 93, 94년 귀속분 연체이자는 소비대차로 전환되었다는 이유로 필요경비불산입한 처분은 부당하다.

3. 국세청장 의견

1) 쟁점관리비는 비록 청구외 법인의 수입금액으로 계상되었다고 하더라도 청구인과 임차인들간에 체결된 임대차계약서에서 관리비도 청구인이 지급받는 것으로 계약되어 있으므로 일단은 청구인의 임대수입으로 봄이 타당하고, 한편 청구법인이 지급받기로 한 쟁점관리비 전액은 청구외 법인이 각 임차인들로부터 징수하여 임대부동산의 관리를 하도록 계약되어 있으므로 이는 수익에 대응되는 비용으로 필요경비로 산입함이 타당하다.

2) 쟁점지급이자는 임대보증금의 반환이 지연되어 금융기관 연체이율에 상당하는 이자를 수수하기로 한 약정(임대차계약서 제6조)에 의한 것인 바, 이는 임대보증금이 소비대차로 전환되었고, 동 연체이자는 지급이자로 보아야 하므로(소득46011-3906, 95.10.19) 처분청이 주장하고 있는 부동산임대업과 관련없는 지출로 볼 수는 없다 할 것이나, 청구인의 부동산임대사업 대차대조표상 자산항목중 투자자산 3,214,574,369원은 실제로는 인출금이며 부채항목의 임대보증금중 반환지연되어 소비대차로 전환된 임대보증금은 차입금으로 보아야 하므로 쟁점지급이자는 구 소득세법 제48조 제5호 및 같은 법 시행령 제97조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비로 산입할 수 없다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁 점

임대보증금을 임대차계약해지일 이후에도 반환하지 못함으로써 임대차계약서상의 조건에 의하여 지급하는 연체이자등이 필요경비산입대상인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제28조 제1항에서 거주자의 각 소득에 OO 총수입금액의 계산은 당해년도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제31조 제1항에서는 부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다고 규정하는 한편 제2항에서는 당해년도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해년도에 확정된 것에 대하여는 당해년도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해년도의 필요경비로 본다고 규정하고 있다.

한편 구 소득세법 제48조(필요경비불산입)에서는 거주자가 당해년도에 지급하였거나 지급할 금액중 다음각호에 게기하는 것은 부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다고 규정하고 각호중 제5호에서는 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”를 제14호에서는 “업무에 관련하여 고의 또는 중OO 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금”을 들고 있고,

위에서 언급하고 있는 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 ① 거주자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비 ② 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재무부령이 정하는 계산방법에 의하여 계산한 금액의 경비를 말한다고 같은 법 시행령(94.12.31 대통령령 제14467호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항에서 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제49조의 2 제1항에서는 위에서 규정하고 있는 “필요경비에 산입하지 아니하는 부채의 지급이자”를

로 규정하고 있다.

다. 사실관계

1) 청구인의 부동산임대사업과 관련하여 임대사업개시년도인 79년도와 ’93～’94년도의 대차대조표 주요내용은 다음과 같다.

다 음

라. 판 단

이 건의 경우에 있어서 처분청은 위 대차대조표상의 출자금 3,214,574,369원을 가공자산으로 보아 동금액을 자산총액에서 차감하고 또한 동 금액을 미지급금으로 보아 부채금액에 합산한 후 부채총액에서 자산총액을 차감한 초과인출금이 청구인 사업장의 93, 94년도 차입금을 초과한다하여 구 소득세법 시행규칙 제97조 제1항 제2호 산식의 적수를 생략하고 93, 94년도 이 건 연체이자 등 청구인이 지급이자로 신고한 전액을 否認(금융기관 차입금이자 포함)하고 이 건 과세처분을 하였으나

1) 당심에서 처분청에 이 건 출자금이 가공자산이고 또한 이를 미지급금으로 계상한 사유를 조회한 바 그 구체적인 내용을 제시하지 못하고 있는 반면 청구인은 쟁점건물 신축당시 빚을 얻어 신축한 후 들어오는 전세금 등으로 건물신축대금을 지불한 것이지 이를 가사의 경비로 사용한 것은 아니라고 주장하는 한편 79.6.22 개업이후에 81.7.2 주차장용으로 공하고 있는 토지(동소 OOOOO, 垈 148㎡) 취득비용이 소요되었음을 입증하는 토지등기부등본 ② 임대건물을 79.8.6 신축(면적 4,570.93㎡)한 후 81.6.24 이 건 부동산의 8～10층과 옥탑 등 1,077.28㎡의 증축비용과 85.3.6 지층과 1～2층 713,12㎡의 준공비용이 소요되었음을 입증하는 건축물 관리대장 ③ 노후된 임대용부동산 건물의 89.6.20～93.2.25까지 사이에 지급된 각종 수리공사비용(3억3,230만원)이 지출되었음을 입증하는 도급계약서 등을 제시하고 있고

2) 처분청과 같이 이 건 출자금을 인출금으로 보더라도 청구인이 쟁점건물 신축당시 청구인 연령이 만 26세인 점을 볼 때 대차대조표상 계상된 이 건 출자금을 건축물신축 비용으로 지출하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이고 또한 그 금액이 전액 가사의 경비로 사용되었다고 볼 거증도 없을 뿐만 아니라 이 건 출자금을 가공으로 볼 경우 93, 94년도 자산총액은 각각 1,035,888,528원과 992,254,894원으로서 그 금액은 93, 94년도 임대보증금 1,890,330,000원과 2,076,390,000원 보다 적게 산출되는 점등을 종합하여 볼때 이 사건 임대사업장의 경우 초과인출금이 발생되었다고 보기는 어렵다.

3) 설사 위 출자금을 가공으로 보아 초과인출금이 발생되었다고 하더라도 처분청이 이 건과세처분근거로 삼은 구 소득세법 제48조 및 동법시행령 제97조 제1항 제2호의 규정은 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달되는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 지급이자는 가사관련 경비로서 필요경비에 산입되지 아니하는 하나로

로 규정하고 있는데, 이는 정당한 차입금 지급이자는 필요경비에 산입하는 것이지만, 사업자의 과다한 인출이 없다면 시설자금이나 운영자금의 수요에 충당하기 위한 차입금이 없었을 것이라는 견지에서 사업자가 필요경비로 산입한 차입금지급이자 중 위 산식에 의하여 산출된 초과인출금에 상당하는 지급이자를 否認하기 위한 규정이라고 할 것(국심 86부928, 86.9.8)인바, 이건의 경우를 살펴보면

㉮ 쟁점연체이자 지급경위는 청구외 OO교육보험(주)가 쟁점건물을 임차 사용하면서 청구인 사업장의 토지·건물에 대하여 근저당권을 설정하고 영업국이전으로 계약기간 만료일(91.7.4)이전인 91.6.20 임차건물을 청구인에게 명도하였으나 명도된 건물이 일시에 임대되지 못하고 91.10.10～95.10.1까지 27개 임차인이 입주하고 그 임대보증금이 772,280,000원에 불과하여 청구인이 임대보증금 1,801백만원 전액을 일시에 반환하지 못하자 위 임차법인은 92.2.26 청구인에게 위 임대보증금과 임대차계약서 제6조(갑·을 간에 본계약을 해지함에 있어서 갑이 을에게 보증금 반환을 연체할 때에는 명도일로부터 반환일까지 금융기관 연체이자율을 적용하여 배상하여야 한다)에 의한 연체이자를 지급하라는 내용증명을 청구인에게 발송하는 한편, 92.4.21에는 서울지방법원 민사지원이 청구인 소유의 임대부동산에 OO 임의경매개시 결정문을 송달하여 청구인은 92.8.17 위 임차법인과 부동산경매에 대하여 취소 합의하고 각서와 상환계획서를 제출한 후 10회에 걸쳐 임대보증금과 연체이자를 상환하였음이 관계서류에 의하여 확인되고 있는 바,

㉯ 이와 같이 청구인이 쟁점건물 면적을 OO교육보험(주)로의 소유권 이전이 아닌 사용·수익을 전제로 하는 “임대차계약”을 체결한 후 청구인이 임대보증금을 일시에 미반환하게 됨에 따라 임대차계약서 제6조의 규정에 의하여 연체이자를 지불한 것이므로, 쟁점연체이자는 소비대차로 전환되어 지급된 이자라기 보다는 임대차계약에 약정된 지연손해금 이라고 보아야 할뿐만 아니라(국심 93서1838, 93.10.22 같은 뜻임) 이 건 미반환임대보증금이 금전소비대차로 전환되었다고 볼 아무런 거증도 없으므로 쟁점 연체이자를 위 산식의 차입금 지급이자로 보기도 어렵다.

4) 따라서 쟁점연체이자 등이 前示한 바와 같이 “수익·비용에 대응하는지의 여부”와 “업무에 관련하여 고의 또는 증OO 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금”인지의 여부를 살펴보면 총 수입금액은 업종별·사업장별 기준으로 판단하여야 하는 것이므로 청구인이 임대업을 폐업하지 아니하고 계속 영위하는 과정에서 임대보증금을 반환하지 못함으로써 임대차계약서상의 조건에 따라 지급하는 그 연체이자 상당액은 임대수입금액에 대응된다고 할 것이고,

이 사건 임대차계약서 제6조는 임대인이 자금이 없어 임대보증금의 반환이 지연될 수 있음을 예견하여 사전에 임차인과 합의하여 임대차계약시 그 지연이자를 약정한 것으로 이는 私계약상의 의무불이행으로 인한 것으로서 벌금이나 과료 및 과태료와 다를 뿐만 아니라, 구 소득세법 제48조 제14호에서 규정하고 있는 “고의 또는 중OO 과실”로 타인의 권리를 침해하였다고 볼수도 없다할 것(국심 94서3467, 94.11.30 국심 94서5537, 95.4.21 같은 뜻임) 이므로

청구인이 지급이자로 신고한 금액은 필요경비로 산입함이 타당하다. 다만 구 소득세법 제28조 제1항에서 거주자의 각 소득에 OO 총 수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다고 규정하고 있고 같은 법 제31조 제2항에서는 당해연도전의 총 수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 건에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다고 규정하고 있는바 이 건의 경우 OO교육보험(주)에 지급(91～95년)된 총 연체이자는 785,295,586원으로 확인되고 있는바 이를 연도별로 구분하고 청구인이 신고한 지급이자와 위 관련규정에 의하여 당해연도에 확정된 이자를 비교하면 다음과 같으므로 필요경비에 산입되는 93년도와 94년도 지급이자는 각각 160,081,832원과 225,617,767원으로함이 타당하다

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.