청구인은 서울 관악구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 81.9.8 서울 강남구 OO동 OOOO 대지 130.3평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 86.6.26에 양도한 사실에 대하여 처분청은 이 건 양도토지가 양도당시 특정지역에 해당한다 하여 취득당시에는 특정지역에 해당하지 아니함에도(쟁점토지의 특정지역고시 83.3.8) 양도가액은 배율방법에 의하여 평가한 가액으로, 취득가액은 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 산출, 90.7.20 과세표준 및 세액결정통지(양도소득세 13,131,847원, 방위세 2,676,369원)를 하자 청구인은 이에 불복하여 심사청구를 거쳐 90.12.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

처분청에서 이 건 양도토지가 양도당시 특정지역에 해당한다 하여 취득당시에는 특정지역에 해당하지 아니함에도(쟁점토지의 특정지역고시 83.3.8) 양도가액은 배율방법에 의하여 평가한 가액으로, 취득가액은 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 양도차익을 구하여 과세함은 부당하니 지방세법상의 과세시가표준액에 따라 확정신고한 내용을 인정하여 이 건 양도소득세 6,916,850원과 동 방위세 1,099,280원, 합계 8,015,130원을 환급하여 달라는 주장이다.

3. 국세청장 의견

토지와 건물의 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정함에 있어 적용되는 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목에 의하면 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액을 그 기준시가로 결정하도록 규정하고 같은법 제115조 제3항은 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산가액을 취득당시의 기준시가로 하도록 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제56조의 5 제7항에서 “영 제115조 제3항의 규정에 의한 가액은 제5항의 규정을 준용하여 국세청장이 정하는 바에 의하여 환산한 가액으로 한다”하고 같은조 제5항은 그 환산방법을 규정하고 있다.

청구인은 이 건 토지를 81.9.8 취득하여 86.6.26에 양도하였는 바, 이 건 토지는 양도당시 국세청 고시로 지정된 특정지역으로서 전시한 법 규정에 의하여 양도당시 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액이 되고, 취득당시의 기준시가는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액이라 할 것이므로 이에 따라 과세한 처분은 타당하다는 의견이다.

4. 쟁점

양도가액을 배율에 의한 기준시가로, 취득가액을 환산가액으로 하여 과세표준 및 세액을 결정통지한 당초처분의 당부에 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분경위를 보면, 청구인은 81.9.8 쟁점부동산을 취득하여 86.6.26 양도한 후 양도가액은 배율방법에 의한 기준시가로, 취득가액은 환산가액으로 하여 자산양도차익예정신고(양도소득세: 12,783,729원, 방위세 2,556,745원)를 86.7.28 이행한 후 87.5.23 청구인은 86년 귀속 소득세 과세표준 확정신고시 취득 및 양도가액을 지방세법상의 과세시가표준액으로 계산하여 양도소득세 6,916,855원과 동 방위세 1,099,286원을 환급으로 신고한 사실에 대하여 처분청은 청구인의 위 확정신고내용을 부인하고 양도가액을 배율방법에 의한 기준시가로, 취득가액은 환산가액으로 양도차익을 산출하므로서 양도소득세를 13,131,847원, 동 방위세 2,626,369원으로한 과세표준 및 세액을 결정하고 그 사실을 90.7.28 청구인에게 통지한 건임을 알 수 있고,

이에 대하여 청구인은 위 확정신고내용을 인정하고 양도소득세 6,916,855원, 방위세 1,099,286원을 환급하여 달라는 주장이어서 양도차익계산방법을 어떻게 하는 것이 타당한가를 살펴본다.

자산양도차익을 계산함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액을 어떻게 결정할 것인가에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 제4항과 동법 제45조 제1항 제1호 및 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호의 규정을 종합하여 보면, 이 건의 경우처럼 토지를 양도한 후 자산양도차익 예정신고를 하지 아니한 경우에는 취득가액 및 양도가액은 기준시가로 결정하도록 되어 있고 소득세법 제60조와 동법 시행령 제115조 제1항 내지 제2항의 규정을 종합하여 보면, 특정지역에 있는 토지와 건물의 기준시가는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하고, 그 이외의 지역에 있는 토지·건물의 기준시가는 지방세법상의 과세시가표준액을 기준시가로 한다고 규정하고 있고, 배율방법이라 함은 양도·취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지 및 건물의 매매실례가액을 기준으로 하여 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다고 규정되어 있으므로 이 건 토지양도당시 시행되던 87.5.8 개정이전의 소득세법 시행령 제115조 제3항의 규정은 특정지역에 있는 자산으로서 취득당시 특정지역에 대한 배율이 없는 것에 있어서는 재무부령이 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 취득당시의 기준시가로 한다고 되어 있어 그 문면의 내용이 불분명하나 이 규정은 취득당시에도 특정지역에 속하였으나 배율의 정함이 없는 경우에는 환산가액에 의하도록 규정하고 있는 것으로 보는 것이 그 문면과 법적 안정성이 견지에서 타당하다고 판단되는바, 이는 대법원이 87.1.20 전원합의부 판결(86누OOO)이래 배율방법에 의하여 부동산의 양도차익을 계산하려면 그 부동산이 양도당시는 물론 취득당시에도 다같이 특정지역내에 소재하고 이에 대한 배율의 정함이 있어야 한다는 견해를 누차 밝혀온 것을 보아도 합당하다고 판단된다.

이 건의 경우 청구인이 이 건 토지를 양도할 당시에는 특정지역이었으나 취득시에는 특정지역이 아닌 것에 대해서는 다툼이 없으므로 이 건 토지의 양도로 인한 양도차익은 취득가액 및 양도가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 결정하여 계산하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 88서463, 88.7.26 외 다수 동지).

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.