청구인은 88.6.3 전라남도 나주시 OO동 OOOOO 외 대지 4,905.25㎡ 및 건물 1,411.2㎡(이하에서 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 OO신탁은행으로부터 연불조건으로 취득하여 90.11.24 부금을 납입하던 중 중도에 청구외 OOO에게 이를 양도하고 91.5.18 취득가액을 190,100,000원, 양도가액을 220,600,000원으로 하여 실지거래가액에 의해 양도소득세 과세표준확정신고를 필 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 청구인의 위 신고내용을 부인하고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 96.5.16 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 170,088,170원 및 동 방위세 34,225,650원을 결정·고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.5.21 심사청구를 거쳐 96.8.16 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산에 관하여 할부매매대금의 납입회수 10여회중 일부(6회) 회수만 납입하고 소유권이전등기 경료전에 그 권리를 포기한 후 실질거래내용대로 실지거래가액에 의해 양도소득세를 자진 신고·납부했음에도 정당한 이유도 없이 이를 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 것은 실질과세의 원칙을 위반한 것이고 따라서 당초 처분은 위법한 처분으로 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견

처분청의 관계기록에 의하면,

첫째, 청구인은 쟁점부동산을 OO신탁은행의 위탁·대리인인 OO공사 광주지점으로부터 10회분할 조건으로 갱개계약에 의하여 취득하였다가 중도에 양도한 사실이 확인된다.

둘째, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 91.5.18 실지거래가액에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 한 사실에 다툼이 없다.

위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 양도에 관하여 청구인 스스로 양도소득으로 신고한 사실이 있을 뿐 아니라 이 건과 같이 연불조건부로 부동산을 취득하여 완불전에 타인에게 양도한 경우에는 부동산에 관한 권리가 아닌 부동산의 양도에 해당되므로(국심 제81부1288, 82.4.1, 동지임) 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

다만 처분청이 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 것이 타당한지를 검토하면 소득세법상 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 결정하려면 신고한 실지거래가액이 확인되는 경우에 한하여 하도록 규정되어 있는 바 청구인의 경우 그 거래상대방이 소재불명이어서 실지거래가액의 확인이 불가능하고 또 청구인도 그 거래가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 입증이 없으므로 처분청이 청구인의 신고내용을 부인하고 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도소득을 결정한 데에는 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관계법령

1) 소득세법 제4조 제1항 제3호에 의하면 양도소득은 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 정의하고 있으며, 같은조 제3항에서 “제1항 제3호에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”라고 규정하고 있다.

2) 소득세법 제96조(양도가액) 제1호, 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1호 가목에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 필요한 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하되 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고,

3) 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제4항에서 “법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1호 내지 2호 생략)

4) 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에서 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. (제1호 생략)

5) 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있고, 같은조 제6항에서 “국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 이 건 양도의 성격에 대하여

이 건 기록에 의하면 청구인은 88.6.3 부동산매매갱개계약에 의해 쟁점부동산을 최초 매입자인 청구외 OOO을 통하여 OO신탁은행으로부터 공매대금 10회 연불조건부로 취득하고 6회 중도금을 납입한 후 다시 갱개계약에 의해 90.11.24 청구외 OOO에게 양도한 사실이 확인되며 특히 청구인 자신의 청구이유에 의할지라도 청구인은 위 기간(88.6.3-90.11.24)중 쟁점부동산에 관하여 사용·수익상 하등의 제한도 받지 아니한 점이 인정되고 달리 반증이 없다.

그러므로 위 확인사실들의 전 취지를 종합하여 볼 때 청구인의 경우 쟁점부동산에 관하여 그 거래과정에 갱개계약이 개재되어있다 하더라도 쟁점부동산에 관하여 물권으로서의 사용·수익권을 당해기간 아무런 제약도 받지 아니한채 전면적으로 행사한 것이 분명한 이상 이 건 양도는 부동산에 관한 권리가 아닌 부동산의 양도에 해당한다고 판단된다. (국심 94서3645호, 94.9.5, 등 다수 동지임)

2) 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의해 확인되는지에 대하여

청구인의 경우 신고한 양도가액은 220,600,000원인 바 이는 쟁점부동산의 양도당시 시가(개별공시지가 등)의 21.15%에 불과함에도 주민등록 말소로 인해 거래상대방(위 OOO)으로부터의 실지거래가액의 확인이 불가능한데다 청구주장에 의할지라도 이 건 양도당시 부동산중개인이 있었음을 알 수 있는 바 당 심판일 현재 동 중개인을 통해 작성된 실지 매매계약서 등의 제시가 없고 기타 위 신고가액이 실지거래가액이라고 볼 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 이러한 사정아래서는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 할 것이고 따라서 처분청이 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 이 건 양도소득세를 과세한 데에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.