청구인은 2001. 8. 7. OOOOO OOO OOO OOOO외 4필지 토지 1,232.2㎡(372.74평으로 이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOO, OOO, OOO(각 1/3 지분, 이하 “매도인들”이라 한다)로부터 2,700백만원에 취득하는 계약을 체결하고, 2001. 11. 1. OOO 지분(1/3)에 대하여는 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, OOO과 OOO 지분에 대하여는 이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 쟁점토지상의 건축물(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 철거하였다. 청구인은 2002. 3. 11. 쟁점토지상에 아파트 건축허가를 받아 건축공사를 추진하다가 2004. 8. 6. 쟁점토지를 OOO청장에게 4,464백만원에 양도한 후 실지거래가액을 기준으로 쟁점토지의 양도가액에서 취득가액 2,700백만원과 쟁점건물 취득가액 1,034백만원 및 필요경비 1,560백만원을 공제한 양도차손 830백만원으로 하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

OOOO국세청장으로부터 조사내용을 통보받은 처분청은 통보내용에 따라 쟁점건물취득원가 1,034백만원, 필요경비 1,400백만원, 설계비 97백만원, 합계 2,531백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 부인하고 쟁점부동산 양도차익을 1,701백만원으로 산정하여 2007. 2. 10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 1,277,459,330원을 경정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007. 3. 13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지에 설정된 채무액 1,500백만원을 승계하는 조건으로 쟁점토지를 2,700백만원에 취득하기로 부동산매매계약을 체결한 후 계약금 270백만원과 중도금 230백만원 중 80백만원을 지급하였으나, 사실상 채무액 1,500백만원을 승계하지 아니하고, 잔금도 지급하지 아니한 상태에서 3인의 공동소유지분 중 1/3 지분만을 등기이전한 후 쟁점부동산을 양도하였으므로 청구인이 취득시기가 도래하기 전에 쟁점부동산을 양도한 것은 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것임에도 처분청이 미등기 전매로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 2,700백만원을 지급한 이외에 쟁점토지의 가압류 말소비용 1,400백만원, 쟁점토지상의 건물 취득자금 1,034백만원, 신축아파트 설계비 97백만원을 지급한 후 쟁점건물을 철거하였으므로 쟁점토지의 취득자금은 5,134백만원임에도 처분청이 쟁점부동산의 취득원가를 2,700백만원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 2001. 8. 7. 쟁점토지 매도자가 쟁점토지상의 근저당 등의 설정권리를 해지하고, 지상건물을 명도하며, 매수자가 OOOO의 대출금 1,500백만원을 매매대금에 포함하여 승계하는 조건으로 쟁점토지를 취득하기로 계약을 체결하였고,

매도인들이 그 지상의 건물명도와 토지 하자정리 약정을 지연하자 청구인이 매도인들에게 지급할 쟁점토지의 중도금과 잔금으로 토지 하자정리를 직접 수행하기로 매도인 OOO와 추가 합의하고, 하자정리비용이 매매대금을 초과할 것에 대비하여 OOO의 처 명의의 OOOO OOO OOO OOOOO OO OOOOO OOOOOOOO호에 가등기담보를 설정토록 하였으며, 건물명도와 토지 하자정리 결과 중도금과 잔금으로 부족하여 위 가등기담보아파트의 경매실행으로 19백만원을 배당받았으며,

청구인이 OOOO의 대출금 1,500백만원에 대한 원금과 이자를 상환하였으므로,

청구인이 쟁점토지매매계약상 지급할 중도금 및 잔금이 미지급되었다고 볼 수가 없어 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조에서 규정하는 그 취득시기가 도래하였다고 할 것이고, 2004. 8. 6. OOO청에 양도한 쟁점부동산의 2/3 지분에 대하여는 부동산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 미등기 양도한 것에 해당한다.

(2) 청구인은 건물 취득원가 및 그 임대보증금으로 1,034백만원을, 쟁점토지 가압류 말소비용으로 1,400백만원을 지급하였다고 주장하나, 금융자료 등 객관적이고 구체적인 지출증빙을 제시하지 아니하며, 설사 청구인이 지급하였다 해도 쟁점부동산의 취득계약서상에 지상건물 명도 및 토지 제한물권 등의 하자정리를 매도인의 책임(구상권 행사 가능)으로 하고 있어 청구인에게 법적인 지급의무도 없고, 쟁점토지상에 새로운 아파트 건립을 위한 설계비용 98,020천원은 쟁점토지와 관련된 필요경비로 볼 수 없어 위 임대보증금, 말소비용, 설계비용을 부인하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 청구인이 3인 공동소유의 쟁점토지를 취득하기로 매매계약을 체결하고 취득대금을 정산하지 아니한 상태에서 1/3 지분을 등기이전한 후 쟁점토지 전체를 양도한 경우 나머지 2/3 지분을 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(2) 쟁점토지를 취득한 후 지급한 쟁점토지상의 가압류 말소비용과 쟁점토지상의 건축물의 취득원가 등을 쟁점토지의 취득원가로 볼 수 있는지 여부

나. 쟁점(1)에 대하여 본다.

(1) 관련법령

(가) 소득세법 제96조【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

(나) 소득세법 제100조【양도차익의 산정】①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(다) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】①거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

3. 미등기양도자산 : 양도소득과세표준의 100분의 65

③제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

(라) 소득세법시행령 제168조【미등기양도제외 자산의 범위 등】①법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호·제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

(마) 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(바) 소득세법기본통칙 94-1【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

2. 지방자치단체ㆍ한국토지공사가 발행하는 토지상환채권

3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권

4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리

(2) 사실관계 및 판단

(가) 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대하여 2004년 귀속 양도차손 830백만원으로 신고한데 대하여 아래와 같이 쟁점건물취득원가 1,034백만원, 필요경비 1,400백만원, 설계비 97백만원, 합계 2,531백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 부인하여 쟁점부동산 양도차액을 1,701백만원으로 산정하고 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 1,277백만원을 경정고지하였음이 처분청이 제시한 양도소득세 경정결의서에 의하여 확인된다.

양도소득세 경정내용

위 필요경비 62,928,300원은 취득세 등 11,176,000원, 등록세 등 24,633,000원, 가등기말소법무사비용 등 14,719,300원, 철거비 12,400,000원임

(나) 청구인은 2001. 8. 7. 매도인들로부터 쟁점토지를 27억원에 매입하는 계약을 체결하였고, 동 계약서에 의하면 계약금으로 270백만원, 2001. 10. 10. 중도금으로 230백만원, 2001. 12. 30. 잔금으로 700백만원을 지급하기로 하였고, OOOOOOOOOO OOO O,OOOOOOO OOO(OOO)O OOOO, OOOOOO OOOOO OOO O OOOOO OOOOO OO OOOO OOOOOOO OOO OOOO OOOOOO OOO OOOOOOO OOOOOOOOO OO(OOO)OO O OO OO(OOO)OO OOOO OOOOOOO OO OOOOOO OOOO OOOO(OOO OOO OOOO OOO OO) OOOOOOO OOOOO OOOOO OOO OOO OOOOO OOO OOOO OOO OOOOO

(O) OOOOOO OO OOOO OOOOO OOOOOO OOO OO OOOOO OOO OO OOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOOO OOOO OOOOO OOOO OOOOOO OO OOOOO OOOOOO OO OOOOO OOOO OOOO OO OOOO OO OOOO, OOOOO OOOOO OOOOO, OOOOO OO OOOOO OOO OOOO OOOOOO OO OOO OOO OOOO OOOOO OOOO O OOOO O OOOOO 소유인 OOOO OOO OOO OOOOO 소재 OOOOO OOOO OOO호를 가등기해 주었으며, 청구인은 실제로 명도비용이 900백만원을 초과하였다 하여 2004. 9. 23. 가등기해 준 아파트를 경매신청하여 2006. 3. 21. 경락금액 124,342,910원 중 19,072,160원을 배당받았다고 OOO가 2006. 7. 6. 진술하고 있고, 쟁점토지 매매계약시 쟁점토지를 담보로 OOOO에서 대출받은 1,500백만원을 양수인에게 승계토록 하였으나, 대출금 1,500백만원을 양수인에게 승계시키지 못하였다고 확인하고 있다.

(라) OOO는 매도인들이 쟁점토지를 담보로 제공하고 OOOOOOOO으로부터 받은 대출금 1,500백만원에 대한 이자를 청구인이 상환하였다고 확인하고 있다.

(마) 청구인은 아래와 같이 OOO 등으로부터 쟁점토지를 취득하여 2004. 8. 6. OOO청장에게 4,464,010,500원에 양도하기로 부동산매매계약을 체결하였으며, 동 매매계약서상 매도인들은 청구인, OOO, OOO이나 OOO, OOO가 청구인이 매매대금을 수령하도록 위임하여 청구인 명의의 예금통장으로 매매대금을 수령하였음이 쟁점부동산매매계약서, 위임장, 대금수령입금계좌명 등에 의하여 확인된다.

OOOOO OO OO

(마) 이상의 사실과 관련법령을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점토지를 2,700백만원(대출금 1,500백만원 포함)에 취득하여 계약금 270백만원, 중도금 230백만원 중 30백만원, 합계 300백만원을 지급하고, 대출금 1,500백만원을 인수하였으며, 양도인이 책임지기로 약정한 쟁점토지상의 지장물 명도비용으로 나머지 매매대금 900백만원을 지급하였고, 청구인이 양도인의 자산을 경매처분하여 위 900백만을 초과한 명도비용을 회수한 사실로 보아 청구인이 쟁점토지의 양수대금을 전액 지급하여쟁점토지를 매입한 것으로 보이고, 쟁점토지를 OOO청에 양도하기 전에 언제든지 소유권이전등기가 가능함에도 불구하고 청구인이 쟁점토지를 청구인 명의로 이전등기하지 아니한 상태에서 양도하였으므로 이는 미등기 양도에 해당하는 것으로 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여 본다.

(1)관련법령

(가) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(나) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】①법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

(2) 사실관계 및 판단

(가)청구인이 아래와 같이 쟁점토지 취득원가 2,700백만원, 쟁점토지상의 건물취득원가 및 필요경비 2,594백만원의 명세를 제시하면서 쟁점토지의 양도가액에서 공제하여 달라고 주장하고 있다.

쟁점토지 및 건물 취득원가 및 필요경비 명세

(단위 : 원)

(나)청구인이 쟁점토지의 취득원가 및 필요경비라고 주장하면서 제시한 위 취득원가 및 필요경비 명세중 취득세 등 11,176,000원, 등록세 등 24,633,000원, 가등기말소 법무사비용 등 14,719,300원,철거비 12,400,000원, 합계 62,928,300원에 대하여는 처분청이 이미 필요경비로 산입하였고, 나머지 명세에 대하여는거래사실 등을 입증할 금융자료 등 객관적인 증빙제시 없이 사제영수증을 제시하고 있고, 건축설계비 98,019,590원은 쟁점토지상에 새로운 아파트를 신축하기 위한 비용으로 쟁점토지의 취득원가와는 관련이 없는 비용이므로 청구인이 제시한 위 취득원가 및 필요경비가쟁점토지의 취득 또는 양도에 따른 필요경비라고 보기 어렵다고 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점금액중 필요경비에 산입한62,928,300원을 제외한 나머지 금액을 필요경비에 산입하지 아니하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

라. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.