청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OOOO외 2필지 462.5㎡를 1985.8.10 취득하여 보유하다가 1990.12.5 지상에 지하 1층·지상 5층 건물 1,484.29㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축준공한 후 1991.12.26 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOOOO내의 지하상가(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)와 교환하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 교환한 후 양도소득세를 신고하지 아니하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997.3.4 청구인에게 1991년 귀속 양도소득세 78,707,830원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1997.5.21 심사청구를 거쳐 1997.8.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점주택은 쟁점외부동산과 시가 505,000,000원에 교환하였고 쟁점외부동산을 담보로 사채를 빌려 일부 채무를 상환하였으며 청구일 현재까지도 미상환채무가 100,000,000원 남아 있고 쟁점주택의 신축과정에서 빌린 채무에 대한 이자부담도 남아 있어 양도차익은 없으며, 처분청이 신고안내등의 소명의 기회도 없이 실지거래가액에 따른 필요경비를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하며 쟁점주택은 1세대1주택에 해당하므로 당초 처분은 부당하므로 세액이 재조정되어야 한다.

나. 국세청장 의견

양도소득세의 경우 특별한 경우를 제외하고 기준시가로 양도차익을 계산하도록 규정되어 있으며 청구인은 쟁점주택을 양도하고 신고하지 아니하였고 처분청에서 결정을 하기 전까지 실지거래가액을 인정할 수 있는 구체적인 증빙을 제시한 바가 없어 청구주장은 이유 없고, 쟁점주택의 토지를 취득하고 건물을 신축하는 과정에서 사채를 이용한 관계로 사실상 양도차익이 발생된 바 없다고 주장하며 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장도 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

처분청이 쟁점주택의 양도(교환)에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

구 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서, 같은법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제170조 제1항 및 같은조 제4항 제1호 내지 제3호의 규정을 모두어 보면, 자산의 취득가액 및 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 결정하도록 되어 있으나 양도자가 법 제95조(자산양도차익예정신고) 또는 법 제100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있도록 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 양도(교환)한 후 자산양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니하였으며, 또한 처분청의 양도소득세 과세표준과 세액의 결정일 이내에 증빙자료를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되며,

(2) 구소득세법시행령 제94조 제5항에 의하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 기준시가에 같은 항 제1호에 규정된 필요경비(취득당시의 지방세법상의 과세시가표준액)를 가산한 금액으로 하는 바, 이 경우 청구인이 쟁점주택을 신축하는 과정에서 부담한 사채이자는 필요경비로 고려될 수 없으며, 한편 청구인은 쟁점주택 신축한 후 1년뒤에 양도(교환)하여 3년 거주요건을 충족하지 못하였고 또한 법령의 규정에 의하여 동 요건의 예외사유인 부득이한 경우에도 해당되지 아니하여 쟁점주택의 양도가 1세대1주택의 비과세 규정의 적용대상이라는 청구주장은 이유 없다고 판단된다.

라. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.