청구인은 2007.2.26. OOOO OOO OOO OOO번지 대지 636㎡중 청구인 소유지분 318㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 동소상의 목공소건물 198.82㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 양도 후 2007.3.5. 실지거래가액으로 환산한 180,097천원(토지분 30,352천원, 건물분 149,744천원)을 취득가액으로 하고 실지거래가액 280,000천원(토지분 200,000천원, 건물분 80,000천원)을 양도가액으로 하여 양도차익 169,050천원(토지분 169,050천원, 건물분 0)을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다가 2007.5.1. 토지와 건물의 양도차익을 통산하여 해당세액을 환급하여 줄 것을 경정청구하였다.

처분청이 이에 대하여 2월이내에 경정청구에 대한 결과통지를 하지 아니하였다가 2007.8.22. 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 당해 금액은 양도가액을 초과할 수 없는 것으로 보아 위 경정청구를 거부하였다.

청구인은 이에 불복하여 2007.7.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물의 경우 취득시기로부터 15년 내지 20여년이 지나 실지 취득가액을 알 수 없어서 취득가액을 결정하기 위하여 기준시가에 의하여 환산할 수 밖에 없었고 공인된 기준시가의 증감비율에 따라 환산한 취득가액에 의하여 양도차손익을 산출하였다면 양도차익은 물론이고 양도차손에 실제와 부합하지 아니하는 어느 정도의 가공수치가 포함되어 있더라도 결국 적법한 것이므로 환산취득가액에 의하여 산출한 건물부분 양도차손(△70,436,719원)이 따로 분리하여 양도할 수 없는 자산으로서 토지부분의 양도차익 169,050,581원과 통산하여 양도소득세를 계산하여 경정하여야 한다.

(2) OOO OO(OOOOOOOOO, 2006.9.27.)가 취득가액을 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정하기만 하면 그에 따른 양도차손은 통산하지 않도록 하는 예규라면 과세표준액의 결정에 지대한 영향을 미치면서도 소득세법 제102조 제2항 및 동법시행령 제167조의 2의 규정 또는 어떤 법령의 위임을 받지 아니하여 조세법률주의에 위배한 무효의 예규이다.

나. 처분청 의견

OOOOO(OOOOOOOOO, 2006.9.27.)에 따라 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 취득가액을 환산하여 산정하는 경우 당해금액( 동법 제97조 제3항 제2호에 따라 필요경비 포함)은 양도가액을 초과할 수 없으므로 당초 양도소득세 예정신고에 대한 과세표준 및 세액의 결정은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

토지와 건물을 양도시 환산 취득가액으로 산정하여 계산된 건물분 양도차손을 토지분 양도차익과 통산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. 다음 각목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식 등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (“각호생략”)

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (“각호생략”)

(2) 소득세법 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

(3) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

(4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

(5) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(6) 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】 ① 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득

2. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 소득

② 제1항의 규정에 의하여 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 감안하여 대통령령으로 정한다.

소득세법시행령 제167조의 2 【양도차손의 통산 등】

① 법 제102조 제2항의 규정에 의한 양도차손은 다음 각호의 자산의 양도소득금액에서 순차로 공제한다.

1. 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액

2. 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액. 이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제한다.

② (생 략)

(7) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

소득세법시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호생략)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ☓{취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)}

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점건물을 양도 후 실지거래가액으로 환산한 180,097천원(토지분 30,352천원, 건물분 149,744천원)을 취득가액으로 하고 실지거래가액 280,000천원(토지분 200,000천원, 건물분 80,000천원)을 양도가액으로 하여 양도차익 169,050천원(토지분 169,050천원, 건물분 0)을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다가 추후 토지와 건물의 양도차익을 통산하여 해당세액을 환급하여 줄 것을 경정청구한 데 대하여 처분청은 취득가액을 환산가액에 의하는 경우 당해 금액은 양도가액을 초과할 수 없는 것으로 보아 위 경정청구를 거부처분한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 경우 취득시기로부터 15년 내지 20여년이 지나 실지 취득가액을 알 수 없어서 취득가액을 결정하기 위하여 기준시가에 의하여 환산할 수 밖에 없었고 공인된 기준시가의 증감비율에 따라 환산한 취득가액에 의하여 양도차손익을 산출하였다면 쟁점토지의 양도차익과 쟁점건물의 양도차손을 통산하여 양도소득세를 계산하여 경정하여야 한다고 주장한다.

(3) 우리원이 청구인이 주장하고 있는 쟁점토지의 양도차익과 쟁점건물의 양도차손이 정당한지 여부에 대하여 처분청에 질의한 바, 처분청은 청구인이 기 신고한 양도소득세계산내역(대지분 양도차익 169,050,581원, 건물문 양도차손 △70,436,719원)이 정당하다고 회신하고 있다.

(4) 양도소득금액의 구분계산 등에 대하여 규정하고 있는 소득세법 제102조 제1항에 의하면, 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산하고 각호에서 발생한 결손금은 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다고 규정하면서, 제1호에 토지 및 건물의 양도소득, 부동산에 관한 권리의 양도소득, 기타자산의 양도소득을, 제2호에 주식 등의 양도소득을 규정하고 있고, 또한 같은 조 제2항에 의하면, 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각호별로 당해 자산외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다고 규정하고 있는 바, 이는 제1호(또는 2호)의 자산양도와 관련하여 양도차익과 양도차손이 발생한 경우에는 서로 통산하는 것이고, 제1호의 자산에서 발생한 양도차손과 제2호의 자산에서 발생한 양도차익을 통산할수 없다(또는 제1호의 자산에서 발생한 양도차익과 제2호의 자산에서 발생한 양도차손을 통산하지 않는다는 규정)는 규정이라고 보아야 할 것이고,

관련법령상 양도한 자산(건물)의 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우, 환산취득가액이 높아서 발생된 양도차손(결손금)에 대하여 이를 다른 자산(토지)의 양도차익에서 차감하지 않는다는 규정은 발견되지 아니하는 점으로 볼 때 동일한 과세기간 중에 각각 양도하여 양도차익과 양도차손이 발생하는 경우 그 양도차손의 발생원인에 관계없이 서로 통산하여 양도소득금액을 산정하는 것이 타당하다고 할 것이므로(OO OOOOOOOOO, 2007.10.8. 같은 뜻임), 처분청이 쟁점건물에서 발생한 양도차손(결손금)을 쟁점토지의 양도차익에서 차감할 수 없는 것으로 하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.