청구인은 부산시 남구 OO동 OOO OOOO OO OOOO에 거주하는 사람으로서 『별지』 기호①-④ 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.2.24-9.4 취득하였다가 90.6.29 양도한 다음 90.7.31 실지거래가액에 의해 예정신고한 바 있는데,

처분청이 위 신고된 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세 318,718,230원 및 동방위세 63,745,640원을 91.3.12 결정고지하자,

청구인은 이에 불복하여 91.8.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 86.5.31 ①토지를 청구외 OOO으로 부터 10,180,000원에, 86.2.24 ②·③토지를 청구외 OOO등으로 부터 140,000,000원에 그리고 ④토지를 청구외 OOO으로 부터 5,800,000원에 취득하는 등 쟁점토지를 모두 155,980,000원에 취득한 다음 ①과 ②토지에 267,198,151원의 자본적 지출액을 투입하여 당초 임야이던 토지를 공장용지로 전환한 후 쟁점토지 전부를 청구외 OOO에게 705,048,200원에 90.6.29 양도하였는데 처분청이 이러한 실지거래가액 및 자본적 지출액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인이 예정신고시 제출한 매매계약서등을 살피건대,

별지 ②-③토지의 취득가액은 468,000,000원으로 기재되어 있어 그 취득가액에 자본적 지출액이 포함되었다는 청구주장은 납득이 가지 아니하고 그렇다고 그 주장하는 취득 및 양도가액에 대한 금융자료등 객관적인 거증을 제시한바도 없으므로 이 건 토지의 양도차익을 기준시가에 의해 계산한 다음 취득당시 기준시가의 100분의 7에 해당하는 금액만을 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정한 당초 처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건은 예정 및 확정신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의해 과세한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위와 청구주장을 살펴보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 90.6.29 양도하고 90.7.31 실지거래가액으로 예정신고하면서 취득가액을 483,980,000원(①토지10,180,000원, ②·③ 토지468,000,000원, ④ 토지5,800,000원) 으로하고 양도가액을 705,048,200원으로 한 데 대하여, 이 건 ① ② 토지가 당초의 임야에서 공장 용지로 전환되는 과정에서 상당한 설비비 및 개량비가 지출되었음은 추정되지만 그 가액을 확인할 만한 증빙서류가 제시되지 않아 위 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 사실이 조사복명서등 과세기록에 의해 나타나 있고,

이에 대하여 청구인은 이 건 양도소득세가 91.3.12 과세되자 91.5.11 국세청장에 심사청구를 제기하는 한편 처분청에 확정신고하면서 양도가액은 예정신고시 신고한 바와 같은 금액(705,048,200원)으로 하였으나 취득가액은 예정신고한금액(483,980,000원)을 수정하여 취득가액 155,980,000원과 자본적지출액 267,229,151원으로 구분하여 (합계 423,209,151원) 양도차익을 계산하였으며 그 증빙으로 매매계약서, 공사계약서등을 제시하고 있어 예정 및 확정신고시 제출한 내용을 근거로 하여 이 건 취득 및 양도가액과 자본적 지출액을 살펴본다.

가. 취득 및 양도가액을 살피건대

먼저, 취득가액을보면, 청구인은 예정신고시 ①토지 취득가액 10,180,000원, ②③토지취득가액 468,000,000원, ④토지취득가액 5,800,000원 도합 483,980,000원으로 신고하였다가 확정신고시 토지취득가액 155,980,000원(①토지 10,180,000원, ②③토지 140,000,000원, ④토지 5,800,000원)을 신고하면서 계약서등 증빙자료를 제시한 사실이 확인되고 있는 바,

첫째, 이 건은 86년도 매매거래로서 비록 거래가액에 대한 금융자료의 제시는 없다하나 매매계약서(3건)가 지질, 보관상태등으로보아 거래당시 작성된 것으로 보여지고,

둘째, 매도인인 청구외 OOO(①토지), OOO(②③토지) 및 OOO(④토지)이 위 매매계약서상의 거래가액이 사실임을 확인하고 있을 뿐만 아니라,

셋째, 청구인이 확정신고한 위 취득가액과 처분청이 91.1.29～31 현지 중개업자를 OO로 조사한 가격(평당 30,000원)과 거의 일치하고 있음이 조사복명서등에 의해 확인되고 있는 점등 위 사항을 모아볼때 이 건 토지를 155,980,000원에 취득하였다는 청구주장은 상당한 이유가 있다 하겠다.

다음, 양도가액을 보면, 청구인 자신이 주주겸 감사로 되어있고 그의형(OOO)이 대표이사로 재직하던 청구외 주식회사 OO(위생수저 제조업)가 원목 수입 차질로 인한 수출계약 취소, 임금체불, 화재 발생등으로 경영이 악화되고 그에 따라 사채권자 및 대출은행(OOOO은행)등이 채권회수를 위해 쟁점토지등 담보부동산의 강제매각등 처분을 강구해오자 이러한 긴박한 상황을 타개하고자 쟁점토지를 부득이 매각하게 되었는데 청구인은 이 건 매매계약을 함에 있어 ③토지(1,091㎡)는 유지로서 공장용지로서의 사용이 불가하여 가격을 정하지 않았고 자본적지출액을 투입하여 조성한①②공장용지(25,488㎡)와 ④잡종지(482㎡)는 총면적이 25,970㎡로 7,850평정도이지만 축대, 제방등으로 실지 사용 가능한면적은 14,072㎡로 약4,300평에 해당되어 이를 평당175,000원으로 계산하여 750,000,000원 정도를 제시하였으나 매수인이 평당 10,000원 인하하여 제시한대로705,000,000원으로하여 매매계약을 체결하였다고 주장하고 있으나,

첫째, 처분청이 조사한 양도가액이 평당 100,000원 정도로 보고있는데 반하여 청구인 주장의 양도가액이 86,000원에 불과할 뿐만 아니라 이를 반증할만한 구체적인 증빙이나 정황이 제시되지 않고 있으며,

둘째, 또한 매수인인 청구외 OOO가 3차례에 걸쳐 전시 거래가액을 확인하고 있으나 청구인과 매수인 모두 그 거래대금의 수수를 확인할만한 금융자료를 제시 못하고 있는점등을 모아볼때 이 건 705,000,000원에 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있는것으로 보기는 어렵다 하겠다.

나. 자본적 지출액을 살피건대,

청구인은 ①토지(임야 3,074㎡)를 86.5.31, ②토지(임야 22,817㎡) 및 ③토지(유지 1,091㎡)를 86.2.24 취득한 후 86.7.10 ①토지와 ②토지를 합병한 다음 86.8.14 토지형질변경허가 및 86.12.10 준공허가를 받고 이를 86.12.19 공장용지등록전환 승인을 득한 사실이 있는 바,

첫째, ①·②토지의 지목 및 등급변동을 보면 취득당시 지목은 임야로서 31등급(75.6원)에서 86.12.30자에는 지목이 공장용지로서 126등급(2,090원)으로 급상승된 사실

둘째, 이 건 공장용지로 조성하기 위해 청구인이 투입했다는 267,198,151원의 자본적 지출액(세금계산서를 수취한 가액 53,943,151원, 세금계산서를 수취하지 못하고 영수증·확인서등을 제시하고 있는 부지조성공사비145,000,000원, 조경공사비 50,000,000원, 인건비 18,255,000원등)에 대하여 부지조성공사자인 청구외 OOO(진주시 OO동 OOOOO OOOOOOOO) 및 조경공사자인 청구외 OOO(부산시 OO동 OOO)가 위 공사가액을 처분청에 91.4.월 기히 확인 하였음이 인감첨부된 사실확인서등에 의해 확인되고 있을뿐 아니라 당심의 조회에 대한 회신에서도 위 공사가액을 확인하는 한편 공사대금과 관련하여 추후 부과될 수 있는 제세를 책임질 것을 각각 인감첨부하여 확인하고 있는 점.

셋째, 청구인이 이 건 토지형질변경 허가신청시 첨부하였던 합동토목측량공사의 조경·부지 조성비예산서(견적서)에서도 부지조성비를 143,338,000원으로 조경공사비를 60,050,000원으로 기재하고 있는 사실등을 모아볼 때 청구인이 주장하는 부지조성공사비(145,000,000원)및 조경공사비(50,000,000원)는 비록 세금계산서를 수취하지 못하였어도 위 공사금액 또한 실지투입한 비용으로 인정되므로 이 건 공사비로 267,198,151원의 자본적지출액을 투입했다는 청구주장 역시 상당한 이유가 있다고 하겠다.

다. 따라서 상기 “가”와 “나”를 종합하여 살피건대,

예정 및 확정신고에 의거 취득 및 양도가액과 자본적지출액이 신고된 이 건 제시된 취득가액 155,980,000원과 자본적지출액 267,198,151원은 그 가액이 확인된다 하겠으나, 양도가액 705,048,200원은 그 가액이 확인된 가액으로 볼 수 없다고 하겠는 바,

사실이 이러하다면, 소득세법 시행령 제170조 제1항에 의거 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 결정함이 타당하다 하겠고 이에반하여 실지거래가액으로 이 건 양도차익을 결정해야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

【별 지】

쟁 점 부 동 산

※ 측량결과 취득시보다 397㎡ 증가.