가. 청구인은 2003.1.2. OOO1,546㎡, 건물 1,250.1㎡(모텔 건물이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2003.7.23.김OOO에게 양도한 후 2003.9.8. 양도가액을 OOO백만원으로, 취득가액을 OOO백만원으로 하여 필요경비 OOO백만원을 차감한 후 양도소득세 예정신고를 하였다.

나.OOO세무서장은 청구인으로부터 부동산을 취득한 김OOO에 대한 상속세 조사를 하면서 청구인의 쟁점부동산 양도가액이 OOO백만원인 사실을 확인하고 OOO세무서장(이하 “조사청”이라 한다)에게 양도가액 과소신고 혐의자료를 통보하였고, 조사청은 통보된 자료를 근거로 2011.3.28.부터 2011.4.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후 양도가액을 OOO백만원으로 취득가액을 OOO백만원으로 하여 필요경비 OOO백만원을 공제한 후 양도소득세 결정결의서(안)을 처분청에 통보하였으며, 처분청은 2011.7.19. 통보된 결정결의서(안)에 따라 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2011.10.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산에는 채권최고액 OOO백만원의 근저당권이 설정되어 있었으며, 실제 채무액 OOO백만원을 청구인이 인수하는 조건으로 하고 추가로 OOO백만원을 지급하였으며, OOO백만원 중 OOO백만원은 취득시 중개업자인 김OOO에게 금융기관을 통하여 송금하였으며, OOO백만원은 자기앞수표로 지급하였음이 금융자료 및 수표사본에 의하여 확인되나 이에 대한 정확한 사실조사 없이 취득가액을 OOO백만원으로 결정한 처분은 부당하다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 영업을 개시하였으나, 시설이 낙후되고 환경이 열악하여 이자를 납부하기도 힘들어서 3~4개월 영업을 하다가 매물로 내놓았으나, 매수자가 없어 부득이 리모델링 공사를 한 후 양도하게 된 것으로 리모델링 공사비 OOO천원을 지급하였음이 공사자의 확인서, 견적서, 무통장송금영수증 등에 의하여 확인되며, 양도시 중개수수료를 수표로 OOO천원을 지급하였으나, 양도소득세 신고시 OOO천원만 신고한 것으로 추가분 OOO천원을 필요경비로 추가 공제하여야 하나 이에 대한 사실확인 없이 필요경비 인정하지 않고 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서의 계약일은 2003.1.5.로 기재되어 있으나, 청구인이 주장하는 취득대금중 OOO백만원은 2002.12.24. 무통장송금하였고 발행일이 2002.12.26.인 수표로 OOO백만원을 지급하였다고 하여, 대금 지급일이 계약서의 내용과 일치하지 않아 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였는지 불분명하며, 수표 OOO백만원은 수취인의 인적사항이 기재되지 않아 실제 매도인이 수취하였는지 여부가 불분명하므로 청구인 주장을 받아들일 수 없다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 리모델링 공사를 하였다고 주장하는 이OOO는 분양대행업외에 사업자등록 이력이 없으며, 청구인은 양도소득세 예정신고시 조OOO이 도배 및 바닥 타일공사, 이OOO이 화장실 보수공사를 한 것으로 신고하여 필요경비로 공제를 받았으므로 이OOO가 리모델링공사 일체를 하였다는 확인서의 신빙성이 없어 보이고, 공사계약서 등 공사관련 입증서류가 없어 필요경비로 인정할 수 없으며, 중개수수료로 실제 OOO백만원을 지급하였다고 주장하나 당초 신고한 OOO백만원 외에 중개수수료의 지급사실이 확인되지 않으므로 필요경비 인정하지 않은 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인의 쟁점부동산 취득가액이 OOO백만원이라는 청구주장의 당부

② 예정신고시 공제누락하였다는 쟁점부동산의 건물 공사비용 OOO천원 및 중개수수료 OOO천원의 필요경비 공제여부

나. 관련법령

(1)소득세법

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

(2)소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4.제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2.법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

다.사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.9.8. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 양도가액을 OOO백만원으로 신고하였으나, 실지 매매계약서에는 양도가액이 OOO만원인 것으로 나타나며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.

(2)청구인은 예정신고시 취득가액을 OOO백만원으로 신고하였으나 쟁점부동산을 취득하면서 작성한 매매계약서에는 매매대금이 OOO백만원으로 OOO은행 대출금 OOO백만원이 포함된 것으로 기재되어 있으며,청구인은 조사청의 조사당시 과세자료 소명안내문에 대한 답변서를 제출하면서 사실상 취득금액은 대출금을 포함하여 OOO백만원이라고 주장하면서 대출금을 제외한 OOO백만원의 지급증빙으로 2002.12.14. 쟁점부동산 매매중개인인 김OOO에게 OOO백만원을 송금한 무통장입금증과 2002.12.26. OOO은행 OOO지점에서 발행한 수표(발행번호 OO OOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOO 액면금액 OOO백만원 6매)의 사본을 제출하였는데, 조사청의 조사복명서에는 쟁점부동산의 취득시 계약일이 2003.1.5.로 계약일과 청구인이 주장하는 계약금 지급일이 상이하고, 수표는 이서내용을 확인할 수 없어 매도인이 수취하였는지 여부가 불분명하므로 매매계약서상의 취득가액인 OOO백만원으로 결정한 것으로 나타난다.

(3)청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득부대비용 및 자본적지출 내역은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO O OOOOO OO

(OO : O)

(4)청구인이 리모델링공사를 하였다고 주장하는 이OOO는 2001.11.17.부터 2005.5.18.까지 경기도 OOO에서 “OOO”이라는 상호로 분양대행업을 한 것으로 국세청 통합전산망의 개인별총사업내역에 나타난다.

(5)청구인은 리모델링공사와 관련하여 이OOO의 사실확인서와 대금증빙서류 등을 제출하고 있으며, 이OOO는 2008.11.25. 작성한 사실확인서에서 본인이 2003년 1월부터 3월 중 OOO백만원에 쟁점부동산의 리모델공사 일체를 하였으며, 대금은 금융기관을 통하여 3회 OOO천원을 받았고 잔금 OOO천원은 2003.8.10. 현금으로 받았음을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있으며, 증빙서류로 OOO천원을 입금한 무통장입금증 3매와 발주자가 확인되지 않는 OOO천원의 견적서 및 거래명세표를 제출하고 있는데, 조사청에서는 공사를 하였다고 주장하는 이OOO가 인테리어 관련 사업자등록을 한 사실이 없고 쟁점부동산의 리모델링 공사계약서 등 관련서류를 확인할 수 없으며, 당초 신고시 조OOO이 도배 및 바닥타일 공사를, 이OOO이 화장실 보수공사를 하였다고 하여 이OOO의 공사 관련성을 구체적으로 확인할 수 없어 필요경비로 인정하지 않았음이 조사복명서에 나타난다.

(6)청구인은 양도소득세 예정신고시 신고한 타일공사비 OOO천원 외에 추가로 OOO천원을 지급하였다고 주장하면서 조OOO에게 송금한 무통장 입금증을 제출하고 있는데, 조사청에서는 이 건 양도소득세 경정·고지시 동 금액을 추가공사비용으로 인정하여 필요경비에 산입하였음이 조사복명서에 나타난다.

(7)청구인은 쟁점부동산 양도시 중개수수료로 OOO백만원을 지급하였다고 주장하나, 양도소득세 예정신고시 제출한 OOO백만원에 대한 중개수수료 영수증 외에 증빙서류의 제출은 없으며, 조사청에서는 나머지 OOO백만원에 대한 대급지급증빙서류가 없어 필요경비로 인정하지 않은 것으로 조사복명서에 나타난다.

(8) 쟁점①에 대해 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO백만원이라고 주장하며, 금융기관 대출금 OOO백만원을 제외한 OOO백만원 중 OOO백만원은 부동산중개인에게 송금한 무통장입금증 사본을 OOO백만원은 수표사본을 제출하고 있으나, 청구인의 쟁점부동산 취득시 매매계약서는 쌍방합의로 작성되어 중개인의 존재여부가 확인되지 아니하고, 청구인이 매매대금으로 지급하였다는 수표 또한 이서내용 등이 없어 실제 매매대금으로 지급되었는지 여부가 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 다른 입증서류의 제출도 없으므로, 쟁점부동산을 OOO백만원에 취득하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

(9) 쟁점②에 대해 살펴본다. 쟁점부동산의 리모델링 공사와 관련하여 청구인은 타일공사를 제외한 리모델링 공사일체를 이OOO가 하였다고 주장하나, 이OOO는 공사와 관련된 사업자등록을 한 사실이 없고, 공사 관련 계약서 등이 없어 구체적인 공사내용이 확인되지 않으며, 사인간에 작성한 이OOO의 확인서만으로는 이를 인정하기 어렵다 할 것이고, 청구인이 제출한 양도소득세 예정신고서에는 도배·바닥교체공사 및 화장실(양변기 교체)공사, 간판설치 등은 다른 사업자가 한 것으로 나타나는 등 이OOO가 리모델링공사 일체를 하였다는 청구주장의 신빙성이 없어 보이고, 부동산중개수수료로 지급하였다는 OOO백만원도 영수증 등의 지급증빙이 없어 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 매매계약서에 의하여 확인되는 OOO천원으로, 쟁점부동산의 필요경비를 OOO천원으로 하여 과세한처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.