가. 청구인은 OOO라는 상호로 OOO 업을 영위하고 있는 개인사업자로, OOO로부터 경기도 OOO 일원의 근린생활시설 신축공사를 수급한 주식회사 OOO이라 한다)과 2009.2.5. 하도급계약(부지조성 관로공사 및 건축공사)을 체결하고, 2011.7.5. OOO원을 OOO 소유의 경기도 OOO 임야 2,963㎡’(이하 “쟁점토지”라 한다)로 대물변제 받아, 소유권이전등기를 하지 아니한 채 2011.7.5. 주식회사OOO이라 한다)에 개발 및 토목공사를 해주는 조건으로 양도가액 OOO원에 매매하는 계약을 체결하고, 2012.2.3. 쟁점토지에 대하여 OOO 간에 매매계약을체결하도록 하였다.

나. 처분청은 2013.1.7.∼2013.2.8. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인의 쟁점토지 양도는 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 2013.12.9. 청구인에게 2012년 귀속 종합소득세(매매업 사업소득) OOO원, 미등기 양도세율 70% 적용) 과세하였다가, 청구인이 이에 불복(OOO원은 건설업 사업소득으로 주장)하여 제기한 이의신청 결정을 통하여 쟁점토지의 양도차익은 양도소득에 해당하는 것으로 판단하고 필요경비 OOO원을 인정하여 2014.6.11. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 대물변제로 취득할 당시 자금압박을 심하게 받고 있는 상태여서 매매차익은 생각하지 않고 공사대금을 회수할목적으로 쟁점토지를 개발할 의사 없이 취득가액에 그대로 양도하려 하였으나, 매수자인 OOO에서 토지개발을 요청하여 매매계약서에는 편의상 3.3㎡(평)당 OOO원으로 하여 2,963㎡(900평)에 대한 매매가액을 OOO원으로 기재하였으나, 토지매매 대금은 OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)은 토지공사에 대한 공사대금이다.

(2) 청구인은 2011년도 종합소득세 결산시 쟁점토지에 대한 공사와 관련하여 미성공사 잔액으로 OOO원을 계상하고 있었으며, 미성공사 내역은 원재료, 인건비 등으로, 처분청이 쟁점토지의 총 공사대금 OOO원만 필요경비로 인정하였으나 이는 터무니없이 부족한 금액이다.

따라서 쟁점토지 매매계약서상 매매대금 OOO원은 공사대금이므로 사업소득으로 과세되어야 하고, 토지 양도 대금은 OOO원으로 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구인은 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후 매수자인 OOO과 별도의 토목공사 계약을 체결하고 토목공사를 하여 공사대금으로 OOO원을 수령한 것이 아니라, OOO과 쟁점토지에 대하여 매매가액을 OOO원으로 하는 매매계약을 체결하고 청구인이 직접 쟁점토지를 개발한 후 양도하였으므로 쟁점토지매매계약서상 매매가액을 양도가액으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 2011년 종합소득세 결산시 위 공사에 대한 미성공사 잔액으로 신고한 OOO원은 원재료 및 인건비로 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하나, 이의신청 심리 중 국세청 전산망에서 확인되는 중기대여비, 주유비, 인건비 등 OOO원은 이미 필요경비로 인정하였으므로 지출증빙이나 일용근로지급명세서 제출내역이 확인되지 않는금액에 대하여 필요경비를 인정하지 않은 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점토지의 양도차익이 공사대금으로 받은 사업소득 수입금액이라는 청구주장의 당부

(2) 쟁점토지 개발을 위하여 지출한 인건비 등 추가로 인정할 필요경비가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사종결보고서 및 관련자료에 의하면, OOO는 종중토지인 경기도 OOO 일원을 근린생활시설 부지로 개발하기 위하여 2008.11.15. OOO원에 개발공사계약을 체결하였고, 공사대금 OOO원은 공사완료 후 대지로 지급하되 대지단가는3.3㎡당 OOO원으로 하기로 약정한 것으로 나타나며, 청구인은 OOO에 따라 OOO 개발사업에 참여하고 공사대금 중 OOO원에 대하여 개발토지 일부인 쟁점토지를 대물변제로 받은 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 OOO이 2011.7.5. 체결한 쟁점토지 양도계약서에는 대지면적 : 2,963㎡, 가격 :OOO원으로 하고, 단서조항에 잔금 중 OOO원은 2011.9.30.까지 지급하며, 토목 및 경계측량은 매도자가 하는 것으로 약정되어 있으며, 청구인은 쟁점토지에 대하여 미등기 상태에서 양도계약을 체결한 후, OOO과 3.3㎡당 OOO원에 매매계약서를 작성해줄 것을 요구하였으나 거절당하자, 결국 당초 약정대로 3.3㎡당 OOO원으로 하여매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약을 체결하게 되었고,OOO이 이에 대하여 항의하자 차액 OOO원에 대하여 공사비로 처리하기로 하고 2012.2.22. 청구인이 OOO에 쟁점금액에 대한 세금계산서를 교부하였고, 청구인은 쟁점금액 세금계산서를 매출액으로 신고하였으나 OOO은 법률상 문제가 있고 실제 공사비보다 부풀려져 있다는 이유로 매입세액으로 신고하지 않은 것으로 조사되어 있다.

(3) OOO은 쟁점토지를 취득한 후 3필지로 분필(같은 곳 290-9, 같은 곳 290-14, 같은 곳 290-15)하여 당초 필지는 OOO으로 등기이전 하였으나 나머지 2필지(같은 곳 290-14, 같은 곳 290-15)는 미등기 양도한 것으로 조사되어 있다.

(4) 처분청의 이의신청결정서를 보면, 처분청은 청구인이 쟁점토지 개발을 위하여 지출하였다고 주장하는 경비 OOO원 중 아래 <표1>과 같이 당초 사업소득 필요경비로 인정해 준 토목설계비 등 OOO원 외에 중기대여비와 주유비 및 인건비 중 일부 OOO원을 추가로 필요경비 인정한 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 쟁점토지 개발 관련 공사비를 사업소득으로 신고한증빙으로 제출한 2012년 귀속 종합소득세 신고서를 보면, 2012년 총 수입금액 OOO원으로 신고되어 있으며, 첨부된 손익계산서에는 해당연도 공사수입금을 OOO원으로 계상한 것으로 나타나며, 공사원가명세서에 기초 미완성공사가액으로 OOO원이 기재되어 있으며, 쟁점토지 공사와 관련한 증빙으로 제출한 세금계산서(사본)에는 청구인이 2012.2.22.OOO에 토목공사 등 OOO원을 공급한 것으로 하여 발행된 것으로 나타난다.

(6)청구인은 처분청이 필요경비로 인정하지 아니한 인건비에 대한사실인정 증빙으로 아래 <표2>와 같이 인부들의 임금수령 확인서 등과OOO 구입 등 관련 세금계산서 사본을 제출하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

청구인은 쟁점토지의 매수자인 OOO에서 토지개발을 요청하여 매매계약서에는 편의상 3.3㎡(평)당 OOO원으로 하여 2,963㎡에 대한 매매가액을 OOO원으로 기재하였으나, 토지매매 대금은 OOO원은 토지공사에 대한 공사대금이라고 주장하나, 청구인과 OOO 간에 작성된 쟁점토지 매매계약서상에 총 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 쟁점금액에 대하여 별도의 공사계약을 하거나 공사내역에 대한 시방서 등이 작성된 사실이 나타나지 않는 점, 쟁점토지는 OOO의 일부를 청구인이 공사대금의 대물변제로 취득한 것으로 취득당시 상당히 개발이이루어진 상태로 보이는 점, 청구인이 쟁점금액에 대하여 발행한 세금계산서를 OOO이 문제가 있는 것으로 보아 매입세금계산서로 세무신고를 하지 않은 것으로 조사되어 있는 점 등에 비추어 청구주장만으로 쟁점금액을 사업소득 수입금액인 공사대금으로 보기는 어렵다 하겠다.

(8) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 2011년 종합소득세 결산시 위 공사에 대한 미성공사 잔액으로 신고한 OOO원은 원재료비 및 인건비로 쟁점토지 개발의 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 처분청이 이의신청 심리 중 국세청 전산망에서 확인되는 중기대여비, 주유비, 인건비 등 OOO원은 이미 필요경비로 인정한 점, 청구인은 하나토건의 하수급자로 수기리청주한씨종중의 토지개발 사업을 수행하여, 청구주장 인건비가 쟁점토지의 취득 후 공사 관련 비용인지 불분명 한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지 개발과 관련한 지출증빙이나 일용근로지급명세서 제출내역 및 관련 금융증빙 등을 제출한바 없이 청구주장만으로쟁점토지 개발과 관련하여 추가로 인정할 필요경비가 있다고 보기어렵다하겠다.

따라서, 쟁점토지의 양도차익을 청구인의 양도소득금액으로 보고 증빙으로 확인된 필요경비를 인정하여 한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 국세기본법 제14조 (실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. (단서 생략)

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

(이하 생략)

(3) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(중 략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (이하 생략)