청구인은 1981.11.17. OOO OOO OOO OOOOO번지 대지 132㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가 2007.5.25. 매매대금 80,000천원에 양도하고, 2007.5.31. 사업용토지의 양도로 보아 일반세율을 적용하여 2007년 귀속 양도소득세 7,853,730원을 예정신고·납부하였다.

처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여 2008.2.11. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 33,904,970원을 경정·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2008.4.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1981.12.17. 쟁점토지를 취득하여 그 지상의 주택에서 약 10년간 거주하였으며, 당시 OO시의 택지개발사업으로 인하여 주택이 철거된 후 재건축도 안 되는 쓸모없는 상태로 보유하다가 청구인의 개인적인 사정에 의하여 동 토지를 양도한 것인 바, 이는 투기목적 없이 장기간 보유하던 과정에서 공공택지개발에 따라 건물이 철거된 것이고, 건물철거 후 행정제한 및 건축여건이 열악하여 정상적인 건축행위를 하지 못하고 양도한 것인데도 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 취득일(1991.5.14.)부터 양도일(2007.5.25.)까지 26년간 보유하는 기간동안 OOO OOO OOO OO OOOOOO번지내 단독주택(37.26㎡)을 1983.4.15. 취득하여 2003.1.10.까지 소유하였고, OOO OOO OOO OOO OOOOOO OOOOO OO OOO호(66.27㎡)를 2003.4.21. 취득하여 2006.9.21.까지 소유한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되므로주택을 소유하지 않은 기간(3년)이사업용으로 보는 토지의 기간기준을 충족하지 못하고 있다.

청구인은 OO시의 토지개발사업으로 인하여 쟁점토지가 삼각형 절개지로 되고 진입로가 없어지는 등 재건축이 불가능하여 나대지 상태로 보유하다가 양도한 것이라고 주장하나, 해당 관청의 진정서처리 통보내용을 살펴보면 쟁점토지 상의 건축물이 현황도로(OOOOOO, OOO)에 접하고 있어서 건물만 철거 보상한 사실이 확인되는 바, 쟁점토지는 택지개발이전에도 다른 도로와는 접해 있지 않았으므로 택지개발로 인해 진입도로가 멸실되어 재건축이 불가능하거나 토지의 이용가치가 상실된 것으로 볼 수 없다.

쟁점토지는 종합합산대상이 되는 토지로 분류된 사실이 지방세납부내역에 의하여 확인되고, 쟁점토지에 대한 현지확인시 무허가건물이 신축되어 있어서쟁점토지의 양수자인 김OO에게 조회한 바,동 토지를 취득할 당시창고용도의 무허가 건물이 존재하고 있었으며 현재도 주거용이 아닌 기타용도(돈까스튀김집)의 건물로 임대하고 있다고 회신한 점으로 볼 때 무허가 건물을 주거용으로 사용했다고 보기는 어려우므로 비사업용 토지에서 제외할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지를 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득세과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.이 경우 하나의 자산이다음 각호의 규정에 의한 세율 중2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산

<양도소득과세표준> <세 율>

1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 4천만원 이하 90만원+1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18

4천만원 초과 8천만원 이하 630만원+4천만원을 초과하는 금액의 100분의27

8천만원 초과 1천710만원+8천만원을 초과하는 금액의 100분의36

2의7. 제104조의 3의 규정에 의한비사업용 토지

양도소득세과세표준의100분의 60

(2) 소득세법 제104조의 3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서“비사업용 토지”라 함은당해 토지를 소유하는 기간 중대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)

4. 농지, 임야 및 목장용지외의 토지 중다음 각목을 제외한 토지

가. 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 지방세법 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용상황·관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 토지

5. 지방세법 제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

7. 그 밖에 제1호 내지 제6호와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령이 정하는 토지

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(3) 소득세법시행령 제168조의 6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

(4) 소득세법시행령 제168조의 11【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서“거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(제1호내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)로서주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 재정경제부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다)

(5) 소득세법시행규칙 제83조의 4【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】⑯ 영 제168조의 11 제1항 제13호에서“주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 재정경제부령이 정하는 기준에 해당하는 토지”라 함은법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고,그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지( 건축법 제33조의 규정에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하거나 동법 제49조의 규정에 따른 대지면적의 최소한도에 미달하여 건축허가를 받지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다.

(6) 소득세법시행령 제168조의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는해당 각 호에서 규정한 기간동안 법제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간

(7) 소득세법시행규칙 제83조의 5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동 항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (단서생략)

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 건축법 제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제함됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 :건축허가가 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 소급조절을 위한 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간

3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간

4. 건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하어 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

8. 도시개발법에 따른 도시개발구역안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년

9. 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년

(8) 지방세법시행령 제131조의 2【별도합산과세대상토지의 범위】①

법 제182조 제1항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 건축물의 부속토지”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 말한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지를 제외한다.(2006.12.30. 단서신설)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 반면, 청구인은 OO시의 택지개발사업으로 쟁점토지상의 주택을 철거한 후 행정제한 및 건축여건이 열악하여 정상적인 건축행위를 하지 못하고 투기목적 없이 장기간 보유하다가 개인적인 자금사정으로 양도한 것이므로 비사업용 토지에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 국세통합전산망(TIS)상 청구인의 부동산 취득 및 양도내역과 등기부등본에 의하면, 1990.9.1. 쟁점토지상에 단독주택 31.05㎡를 보존등기하였다가 1992.8.9. OO시의 택지개발사업으로 주택이 철거되었고, 1993.4.15. OOO OOO OO동에 단독주택 37.26㎡를 취득하였다가 2003.1.20. 양도하였으며, 2003.4.21. OOO OOO OO동에 다세대주택 66.27㎡를 취득하였다가 2006.9.21. 양도하였고, 2006.12.26. OOOOO OOO OOO OOOOOO에 단독주택 68.42㎡를 취득하여 심리일 현재까지 보유하면서 거주하는 등 쟁점토지를 보유하고 있는 기간동안 계속하여 주택을 보유한 사실이 확인된다.

(3) 쟁점토지상의 주택건축물대장 및 보상금내역에 의하면, 쟁점토지상의 주택 31.05㎡가 1985.8.14. 건축물대장에 등재(1990.9.1.등기)되었다가 1992.8.9. 택지개발사업으로 인하여 철거되고 보상금 6,831,500원을 수령한 사실이 나타나고, 또한 이 건 과세전적부심사청구를 처리하기 위하여 처분청이 현지확인한 내용에 의하면 쟁점토지 양도당시 창고용도의 무허가건물이 정착된 사실이 나타난다.

(4) 청구인이 쟁점토지의 토취과정에서 양면이 16자의 절개지로 되는 관계로 진입도로가 없어져 재건축이 불가능·토지이용가치의 상실·불모지로 사유재산권 상실 및 주권침해를 하였다는 진정서를 제출한데 대한 OO군수의 회신내역(1995.3.17.)에 의하면, 쟁점토지는 당시 인접토지인 묘(201), 전(200-1, 2002-3), 대지(200-2), 현황도로(OOOOOO, OOO)에 접한 토지로서 택지개발시 청구인의 건축물이 인접토지에 걸쳐 건축되어 있어서 건물만 철거 보상하고 토지에 대하여는 전혀 수용하지 아니하였고, 쟁점토지에 접한 묘(201)의 일부, 전(200-1)만 편입한 바 쟁점토지는 택지개발 이전에도 현황도로(OOOOOO, OOO)에 접해 있었을 뿐 다른 도로와는 접해있지 않았으므로 택지개발로 인해 진입도로 멸실, 도로이용가치 상실 등 사유재산권을 침해하였다는 주장은 현실과 무관함을 알려드린다는 내용이 나타난다.

(5) 청구인이 제시하는 항변서에 의하면, 쟁점토지는 OO시의 택지개발사업으로 인하여 주택이 철거되었고 평지가 2m 절개지로 되었으며 진입도로가 막힌 삼각형 자투리 땅으로 변모하였는 바, 건축면적을 확보하기 위하여 인접한 시유지를 불하받으려고 OO시청에 불하신청을 하였으나 거부당하였고 양도소득세 과세시 60%의 세율을 적용하여 중과하는 규정은 땅 투기를 방지하기 위한 법률조항인데 땅 투기와 전혀 관련이 없는 영세민에게 동일한 잣대를 적용하는 것은 부당하며, 청구인은 쟁점토지를 80,000천원에 매도하였고 양도소득세 등으로 46,569천원, 중개수수료 2,600천원, 26년 전의 매수원금 및 이자 등을 포함하면 매도금액 전부를 세금으로 내야하는 것이므로 불합리하다는 내용이 기재되어 있다.

(6) 먼저, 쟁점토지를 무주택자가 소유하는 토지로 보아 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 소득세법시행령 제168조의 11 제1항 제13호에는 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(660㎡이내)에 대하여는 기간기준(3년)을 충족하지 않더라도 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있으나, 청구인은 쟁점토지상의 주택이 철거된 이후에도 OOO OOO OOO OOO OOOOOO번지에 단독주택 및 OOO OOO OOO OOO OOO번지에 다세대주택을 취득하였다가 양도하였고, 쟁점토지 양도당시에는 OOOOO OOO OOO OOOOOO에 단독주택을 소유하고 있었던 사실이 확인되고 있으므로 쟁점토지를 무주택자가 소유하는 1필지의 나지로 보아 비사업용 토지에서 제외하기는 어렵다고 판단된다.

다음으로, 쟁점토지를 취득후 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지로 보아 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 쟁점토지상의 주택이 현황도로(20-13)에 접하고 있어서 건물만 철거 보상한 것일 뿐 택지개발이전에도 다른 도로와는 접해 있지 아니한 사실이 청구인의 진정에 대한 OO군수의 회신내역에 의하여 확인되는 점을 감안할 때 쟁점토지를 택지개발로 인해 진입도로가 멸실되어 건축이 불가능한 토지로 보기 어렵고, 또한 청구인이 쟁점토지상에 건축허가를 신청한 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점토지를 법령의 규정에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지로 보기는 어렵다고 판단된다.

끝으로, 쟁점토지 양도당시에 존재하던 무허가 건축물이 주거용으로 사용되었는지의 여부에 대하여 살펴보면, 소득세법 제104조의 3 제1항 제4호 나목 및 지방세법시행령 제131조의 2 제1항의 규정에 의할 때 쟁점토지 양도당시에 동 토지상에 존재하던 무허가 건축물이 주택에 해당한다면 비사업용토지로 볼 수 없는 것이나 처분청이 현지확인한 내용에 의하면 양도당시 창고용도이고 양도일 이후에도 주거용이 아닌 기타용도(돈까스튀김집)로 사용되고 있는 사실이 확인되는 점으로 볼 때 쟁점토지를 무허가 주택의 부속토지로 보아 비사업용 토지에서 제외하기는 어렵다고 판단된다.

(7) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 60%의 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.