가. 2008년 11월 OOO은 OOO에 대한 양도소득세 조사결과, OOO가 OOO외 6필지 10,125㎡(이하 “쟁점토지”라 한다, 아래《표1》 참조)를 부동산 등기부상 소유자인 OOO 외 5인에게 양도한 것이 아닌 OOO에게 OOO에 2004년도에 양도하였다고 조사하고 OOO의 주소지 관할세무서장에게 미등기전매 혐의자 과세자료를 통보하였으며,

《표1》쟁점토지 등기부상 소유권 이전현황

OOO의 주소지 관할세무서장인 OOO은 OOO이 청구인에게 쟁점토지의 취득관련 자금을 빌려준 것으로 청구인이 쟁점토지를취득하여 미등기 양도한 것으로 조사하여 처분청에 양도소득세 과세자료를 통보하였다.

나. 처분청은 청구인의 사업내역 및 부동산매매현황 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도(양도소득)한 것이 아닌 부동산매매업(사업소득)을 영위한 것으로 보아,

쟁점토지 중 2004.10.20. 청구인의 처 OOO로 소유권 이전등기된 토지 991㎡(OOO 212-5소재 292㎡, 같은 곳 292-3 소재 699㎡)는 청구인이 OOO에게 증여한 것이고, 나머지 토지 9,134㎡(이하 “양도토지”라 한다)는 청구인이 OOO외 4인에게 2004년도에 판매하였다고 하여 청구인의 2004년 귀속 수입금액을 OOO, 소득금액은 수입금액과 주요경비가 확인되나 기타경비의 확인이 불가능하다고 하여 수액금액에 단순경비율을 적용하여 필요경비를 OOO, 추계소득금액은 OOO으로 계산하여2012.5.7. 청구인에게 2004년 귀속 종합소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지에 대한 매도 시까지 지출된 비용은 매수인들이 부담하였지만, 매도인OOO의 책임하에 모든 것이 이루어졌기 때문에 매도가액에 포함하기로 서로 약정하고 이를 담보하기 위하여 인감증명서(OOO) 등을 첨부하여 확인까지 하여 소유권이전등기가 완료된 것이다.

즉, 쟁점토지에 대한 당초 계약한 금액인 OOO에 추가 지출한 OOO(총 매수인 지급 및 부담액 OOO = 매매대금 지급내역 OOO + 이자 및 중도상환 OOO + 감정료 OOO +공사비 OOO)을 포함하여 매매금액으로 한 것으로서, OOO 명의와 OOO 책임하에 추가 지출한 금액은 매수자의 선급금에 해당되므로 이를 양도가액에 포함함이 타당하고 매도자인 OOO는 이를 인정하여 확인서까지 제출하고 있으므로 추가 지출한 금액은 매도자인 OOO의 자본적 지출에 해당되는 필요경비에 해당된다 할 것으로 이에 대한 입증도 매도자인 OOO가 제시하여야 하며, 양도소득세도 양도가액 OOO으로 매도자인 OOO가 이행하여야한다 할 것이다.

처분청에서는 7년 전에 OOO에서 파생된 사실만 가지고, 즉 거래사실확인서상에 OOO으로 기재된 거래사실확인서는 사인간에 임의적으로 작성가능한 것이라고 언급하고 있지만, 그 후 동일금액으로 매도자인 OOO가 실질 투자자인 OOO 외 6인에게 각각 확인서, 매매계약서를 작성하여 소유권이전 완료한 것에 대해서는 설명하지 않고 있으며, 매수자 7인의 매수합계 금액은 OOO으로 청구인이 부동산매매업을 한 것으로 간주하여 종합소득세를 부과한다는 것은 상식적으로 보아도 수긍이 가지 않는 처분인 것이다.

OOO에서 매수자인 OOO 등에게 전화 및 공문으로 수차례 확인하여 매도자인 OOO와 직접 계약한 계약서를 요청하여, 팩스 등직·간접적으로 제출한 바 있으며, 7년이 지난 지금에 와서 청구인에게 (청구인을 대신하여 처인 OOO가 일부 취득) 부동산매매업으로 간주하여 종합소득세를 부과한다는 것은 이해가 가지 않는 처분이다.

추가 지출된 금액 중 일부 영수증이 불비한 것은 사실이나 이는 매도자인 OOO가 실제로 지출한 것으로 인정하여 매도가액에 포함하여 확인까지 하여주었을 뿐만 아니라 새로 계약한 OOO 중 현금을 지출된 금액은 OOO으로 입증되어, 당초 계약한 OOO보다 과다 지급되었음을 알 수 있으며, 계속적으로 추가 지출이 발생함에 따라 OOO 외 1인의 매수자 입장에서 보면 자금조달에 한계가 있어 투자자를 물색하게 된 것으로, 청구인은 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 원활하게 하기 위하여 총괄적인 역할만 하였을 뿐이다.

2004.4.23. 사회적으로 신임이 두터운 청구인에게 매도자의 간곡한 요구에 따라 청구인 명의로 임시대출받은 사실이 있으나 이는 투자자 명의로 전환되어 채무를 부담하기로 하였으며 대출원금과 이자도 청구인이 아닌 투자자가 상환하기로 하고 투자자 각각이 근저당 설정하고 쟁점토지를 OOO에 취득한 것으로 이에 대한 실질 투자자인 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 명의로 등기 완료한 것이다.

즉, 매도자인 OOO가 1장으로 제출한 OOO이 매매가액으로 기재된 거래사실 확인서를 살펴보면, 매수인란에 청구인, OOO외 5인으로 표기된 것은 청구인의 처인 실질적 투자자인 이경희를 대신하여 임시 기재한 것으로, 이는 청구인이 원활한 소유권 이전에 참여하였기 때문이고, 이후 실질 투자자인 OOO외 6인에게 매도자인 OOO가 각각 거래사실확인서와 인감증명서를 첨부하여 소유권이전등기 완료한 것이다.

결국, 청구인은 OOO와 투자자들에게 쟁점토지에 대한 소유권이전에 도움을 주었을 뿐이지 어떠한 소득도 얻은 것이 없고, 따라서 청구인이 부동산 매매업자라는 처분청의 주장은 사회통념상 이해가 되지 않으며, 객관성도 없고 근거과세에도 위배된다 할 것이므로 청구인에게 부과한 종합소득세를 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인의 부동산매매업 과세자료전의 발생내용을 보면 최초 취득자 OOO의 쟁점토지에 대한 양도소득세 무신고로 인하여 OOO에서 양도소득세 실지조사를 하였으며 조사 시 미등기전매자료로 당초 OOO의 주소지인 OOO로 자료파생되었으며 OOO에서 OOO에 대한 양도소득세 조사 시 쟁점토지에 대하여 청구인이 주도하여 OOO 외 5인에게 양도하였음이 확인되어 처분청에 과세자료 통보되었다.

상기 양도소득세 과세자료전에 대하여 청구인은 처분청에 2011년 3월 상기 자료전은 양도소득세 과세가 아닌 부동산 매매업에 해당된다는 과세사실판단자문신청을 하였으며 과세자문위원회를 통하여 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 결정하였다.

쟁점토지에 대한 취득가액을 보면 원소유자인 OOO의 부동산매매계약서 및 양도소득세 조사서에서 보면 당초 취득가액은 OOO으로 확인되고 있으며 이에 대하여 OOO의 문답서 및 과세사실판단자문신청서의 심리내용에서도 확인되고 있다.

청구인이 제시한 OOO의 부동산매매계약서는 2004.7.1. 계약한 것으로 확인되고 OOO에 대한 계약서는 2003.12.23. 작성된 점으로 볼 때, OOO이 취득원가로 확인되고, 특히 2003.12.23. 계약 이후 상기 부동산을 담보로 2004.4.23. 청구인이 은행으로부터 OOO을 근저당설정하여 대출 OOO을 실행한 점으로 볼 때 당초 2003.12.23. 작성된 OOO이 취득가액으로 판단되며 상기 부동산에 대한 계약자인 OOO(OOO 배우자) 매매계약서 금액 OOO은 거래사실이 전혀 나타나지 않고 있으며 증여자 OOO, 수증자 OOO로 하여 증여세를 결정하였다.

청구인이 주장하는 부동산매매업에 대하여는 과세사실판단자문위원회의 자문결과를 통해 결정한 것으로 반론의 여지가 없으며, 취득가액에 대하여는 원계약금액 OOO에서 청구인이 형질변경을 통하여 자산가치를 증가시켜 OOO 외 4인에게 OOO에 양도한 것으로 확인되고, 특히 쟁점부동산을 담보로 청구인이 단독으로 OOO의 대출을 실행하여 취득자금으로 사용된 점으로 볼 때 당초 취득가액은 OOO으로 판단되는 바, 청구인이 주장하는 형질변경 및 감정평가비용 등 기타제비용에 대한 증빙은 제시하지 못하고 2004.7.1. 작성된 OOO을 가액으로 한 계약서를 취득금액으로 주장하는 바, 당초 부동산매매금액 OOO에 대하여 「소득세법」제80조 규정에 의하여 추계결정은 정당한 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 추계로 소득금액을 산정하여 종합소득세를 과세한 데 대하여 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO이므로 동 금액을 취득가액으로 하여 소득금액을 실지조사결정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제27조(필요경비의 계산) ① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제80조 (결정과 경정) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

2.～3.(생략)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

제160조 (장부의 비치·기장) ① 사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 증빙서류등을 비치하고 그 사업에 관한 모든 거래사실이 객관적으로 파악될 수 있도록 복식부기에 의하여 장부에 기록·관리하여야 한다.

(2) 소득세법 시행령

제55조 (부동산임대소득등의 필요경비의 계산) ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

제142조(과세표준과 세액의 결정 및 경정) ① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

제143조(추계결정 및 경정) ① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품 또는 제품의 시가·각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량·전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

② (생략)

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다.

1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2의 규정에 의한 소득금액에 국세청장이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우에는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.

가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액

나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액

다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액

1의2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재·지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다.

3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법

④ 제3항 단서에서 "단순경비율 적용대상자"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정에 의하여 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각목의 금액에 미달하는 사업자

가. 농업·수렵업 및 임업(산림소득을 포함한다), 어업, 광업, 도·소매업, 부동산매매업 기타 나목 및 다목에 해당하지 아니하는 업 : 7천200만원

나. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스 및 수도사업, 건설업, 소비자용품수리업, 운수·창고 및 통신업, 금융 및 보험업 : 4천800만원

다. 부동산임대업, 사업서비스업, 교육서비스업, 보건 및 사회복지사업, 사회 및 개인서비스업，가사서비스업 : 3천600만원

(3) 국세기본법 제79조(불고불리·불이익변경금지) ① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO의 OOO에 대한 양도소득세 조사복명서를 보면, OOO는 OOO과 쟁점토지를 OOO에 매매하기로 하는 매매계약서를 제출하였고, OOO는 쟁점토지의 등기부상 소유자인 양수자들이 제출한 매매대금 합계 OOO의 계약서는 매매시 작성한 것이 아니라 잔금을 받을 당시 전매자들이 요구하는 대로 작성하여 준 것이며, OOO는 쟁점토지의 매매대금으로 OOO(계약금 OOO + 중도금 OOO + OOO의 OOO 근저당채무액 상환 + 잔금 OOO)을 수령하였고, OOO의 쟁점토지에대한 양도가액을 OOO으로 결정하였다는 내용이 나타난다.

(2) 처분청의 청구인에 대한 검토서를 보면, 쟁점토지는 OOO가 1982년 취득 후 2004년도에 청구인이 주도하여 OOO 외 5인에게 양도하는 과정에서 OOO에게 돈을 빌려 OOO에게 지급하는 과정에서 분쟁이 발생하였으나, 최종적으로 토지매입·양도, 건축물(돈사, 우사, 분뇨장) 등 평탄잔업, 가축분뇨장 멸실, 산업폐기물 처리, 지적정리 등을 하여 자산적 가치를 증가시키는 행위를 하여 OOO 외 5인에게 양도한 것으로 정리되었으나 해당 경비에 대한 증빙은 없는 상태이고, 청구인은 쟁점토지를 OOO로부터 OOO 외 5인에게 판매하는 과정에서 개입하여 미등록자로 부동산매매업을 행하였고 이에 대한 소득금액은 수입금액과 주요경비가 확인되나 기타경비의 확인이 불가능하다 하여 단순하게 경비율로 소득금액 산출한다고 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액은 OOO이라고 주장하면서 매도가액 OOO에 모든 비용(축사, 분뇨저장소, 무허가건물, 철거비용, 인건비, 은행감정, 은행이자, 토지합병, 지적정리, 측량)이 포함되어 있다는 내용의 OOO의 도장이 날인된 2004.7.1. 확인서, 쟁점토지 중 292-5의 매매대금이 OOO, 212-5의 매매대금이 OOO, 292의 매매대금이 OOO, 292-2의 매매대금이 OOO, 292-4의 매매대금이 OOO으로 기재된 매매계약서, OOO가 상기 금액으로 실제 거래금액이라는 내용의 부동산거래사실확인서, 2004.11.4., 2004.6.30., 2004.11.24. 발급된 것으로 되어 있는 OOO 인감증명서 사본, OOO 주민등록증 사본, 쟁점토지 등기부등본, 토지대장, 2004.4.23. OOO이 대출연동되어 동일 인출된 것으로 나타나는 OOO통장 사본, OOO가 2004.2.2., 2004.7.1. OOO, 청구인외 6인에게 발급한 영수증, 2004.4.23. 청구인이 OOO의 계좌로 OOO을 입금하는 내용의 무통장입금증 사본, 2004.4.23. 채무자 OOO가 원금 OOO과 이자 OOO을 입금하였다는 OOO의 거래내역 확인서 사본, 2004.4.23. 채무자 OOO가 원금 OOO과 이자 OOO을 입금하였다는 OOO의 거래내역 확인서 사본 등을 제출하였다.

(4) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련 법령을 종합하여 살펴 본다.

납세자가 소득세법이 정하는 장부를 비치·기장한 바 없다고 하더라도 계약서 등 다른 증빙서류를 근거로 과세표준을 계산할 수 있다면 과세표준과 세액은 실지조사방법에 의하여 결정하여야 하고 양도 및 취득의 실지거래가액이 모두 확인되는 이상, 취득과 관련하여 지출한 부대비용의 실액을 확인할 만한 증빙서류가 없다고 하더라도 그 확인되는 증빙에 의하여 그 비용의 범위를 확정할 수 있는 경우는 실지조사방법에 의하여 소득금액을 계산하는 것OOO으로서,

부동산매매업과 같이 그 수입금액과 필요경비의 내용이 단순·명확하여 소득금액 계산이 용이한 경우에는 장부를 비치·기장하지 아니하였다 하더라도 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 매매차익 등소득금액을 계산할 수 있다면 실지조사결정하여야 하고 추계조사결정할 수는 없다고 할 것OOO인 바,

이 건의 경우 쟁점토지의 매매와 관련하여 그 중요한 부분에 해당하는 양도가액 및 취득가액이 확인되어 그 증빙 등에 의하여 소득금액 계산이 가능하므로 처분청에서 실지조사방법이 아닌 추계방법으로 소득금액을 결정한 것은 잘못이라고 판단된다.

하지만, 실지조사방법에 의하여 소득금액을 결정할 경우, 당초 양도자인 OOO에 대한 세무조사 시 OOO가 쟁점토지의 매매가액이 OOO으로 확인하여 동 금액으로 OOO에 대한 양도소득세를 결정하였고, 청구인 등이 OOO에 대한 선급금 명목(또는 청구인의 필요경비)으로 추가로 지출하였다는 금액에 대한 구체적이고 객관적인증빙서류 등을 제시하지 아니하여 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 주장하는 OOO이라기 보다는 OOO으로 보이고,

그러하다면, 쟁점토지(10,125㎡) 중 양도토지(9,134㎡)에 대한 수입금액 OOO에 대한 필요경비는 최대 OOO이라고 할 것이어서 이 건 과세처분에 의한 필요경비 OOO보다 적게되어청구인에게 불이익을 초래하게 되므로 이 건은 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 과세처분이 유지되어야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.