청구인은 경기도 안산시 OO동 OOOOOO 대지 268.4㎡를 1990.3.1 취득하여 1990.12.31 그 지상에 주택 84.45㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 1992.8.25 양도하고 토지는 검인계약서상 거래가액(취득가액: 85,000,000원, 양도가액: 88,000,000원), 건물은 기준시가(지방세 과세시가표준액)로 양도차익을 계산하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 인정하지 않고, 토지, 건물 모두 기준시가로 양도차익을 계산하여 1992년 귀속 양도소득세 19,042,030원을 1993.11.15 청구인에게 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1993.12.15 심사청구를 거쳐 1994.3.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

처분청은 전화로 부동산중개인에게 탐문조사한 평당가액과 청구인이 신고한 가액과 차이가 많다는 이유로 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 탐문된 가액은 쟁점부동산 양도후 약 1년이 지나서 조사된 가액으로써 그 적정여부가 불확실할 뿐만 아니라, 설사 그 탐문가액과 같다 하더라도 양도자의 사정에 의하여 그 당시의 호가보다 낮게도 양도할 수 있는 것으로서 이 건의 경우 처분청이 탐문조사한 가액에 미달된다하여 신고가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견

처분청이 현지조사하여 확인한 실거래가액과 청구인이 신고한 가액이 차이가 많고 쟁점부동산을 동일인에게 양도하면서 대지와 건물가액을 구분하여 체결한 계약은 사회통념상 있을 수 없어 청구주장이 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건의 쟁점은 양도소득세 과세표준확정신고시 청구인이 신고한 가액을 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 가목에서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다라고 규정하고,

같은법 시행령 제170조 제4항 제3호에 “양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우” 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.

다. 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 자료로 취득 및 양도당시의 계약서 사본을 제시하고 있는 바, 동 계약내용을 살펴보면, 소개인 없이 1992.8.21 매매계약을 체결하여 계약금 46,000,000원을 받고 계약일로부터 4일만인 1992.8.25 잔금 53,000,000원을 받기로 하였으며, 양도가액 99,000,000원은 토지 88,000,000원, 건물 11,000,000원으로 구분표시하고 있는 바,

일반적으로 부동산매매업등 사업자가 아닌 일반개인이 부동산을 거래하는 경우에는 통상 토지, 건물가액을 구분하지 않고 매매계약을 체결하며, 부동산소개인 입회하에 매매계약이 이루어지는 것이 상례임에도 이와 같은 일반관행과 맞지 아니하고 청구인이 제시하고 있는 계약서의 진위여부를 검토하기 위하여 그 원본을 제시할 것을 요구하였으나 이를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 매매와 관련하여 대금을 수수한 금융자료와 기타 거래 대금의 진실여부를 확인할 수 있는 객관적인 입증자료 제시를 당심에서 요구 하였으나 청구인은 전혀 제시하지 못하고 있다.

따라서 청구인이 제시하고 있는 매매계약서사본상의 거래가액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 양도 및 취득당시의 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하고 청구주장은 이유없다고 판단되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.