소송대리인 변호사 윤석상 외 2인

소송대리인 법무법인 시그니처

담당변호사 민경현 외 3 인

1. 임대차 계약 이종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무 와 임대인의 보증금 반환 의무 는 동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법 하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상 , 임대차 계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인 이 그러한 동시 이행 항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면 , 달리 점유 에관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정 이 없는 한 이러한 점유 는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다(대법원 1996.6. 14. 선고 95다54693 판결 ,대법원2014.8. 20.선고 2014다204253, 204260 판결 등 참조).

2. 원 심판결 이유 와 기록에 따르면다음사실을 알 수 있다.

가. 원고 는 2015.7. 24. 피고와 이 사건 각 식당 을 임대차기간 2015.8. 1.부터 2017. 7. 30. 까지 로정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고 에게 2017. 3. 16. 이사건 임대차계약이 2017.7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30. , 2017.7.26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지 하였다.

나. 원고 는 2017.8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증 금 합계 1 억 5,000 만 원에서 연체차임 등 40,792,770 원 을 공제한 109,207,230원 을 변제공 탁 하였다. 피고 는 임대차기간이 만료된 2017.7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비 를 둔 상태 로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017.12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당 을 인도 하였다.

다. 피고 는 2017.7.28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 이 사건 각 식당 에 지출 한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 `선행 소송`이라 한다), 위 법원 은 2018. 4.19.피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 위 판결은 2018. 11. 22. 피고 의 항소가 기각되고(서울고등법원 2018나2022822호), 2018. 12.27. 피고가 상고 를 취하 함으로써 그대로 확정되었다.

3. 이러한 사실 관계를 위에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같이 볼 수 있다.

원고 가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등 을 공제한 임대차보증금을 적법 하게 변제 공탁 하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환 과 동시 이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당 에 지출한 비용 의 상환 을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결 이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당 을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음 부터 이 사건 각 식당 을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.

원심 은 원고 의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행 항변권을 상실하였는지, 변제공탁 이 피고 에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원 이 있는지 등 을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다.

그런데도 원심 은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법 점유 라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단 에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해 하여 판결 에 영향 을 미친 잘못 이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.

4. 원고 의 상고 는이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심 법원 에 환송 하기로 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

주 심 대법관 김재형

대법관 민유숙

대법관 노태악