청구인은 경기도 용인군 구성면 OO리 OOOO에 거주하는 사람으로서 청구인이 위와 같은면 OO리 OOOOO 소재 잡종지 1,005평방미터 및 건물 239.1평방미터(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 85.11.20 취득하여 89.3.31 양도한데 대하여 처분청은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하고 90.2.17 89년 귀속 양도소득세 32,163,520원 및 동 방위세 6,432,700원을 청구인에게 과세하였고 청구인은 위 처분에 불복하여 90.4.18 이의신청, 90.6.5 심사청구를 거쳐 90.9.19 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장

청구인은 청구인이 제시한 쟁점부동산의 양도 및 취득당시의 매매계약서등에 의해서 그 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 처분청이 청구인의 실지거래가액이 토지등급상승폭과 부합하지 아니하고 대금수수에 대한 금융자료등이 없다는 등의 막연한 이유를 들어 이를 부인하고 별도로 실지거래가액에 대한 구체적인 조사확인도 없이 기준시가에 의거 이 건 양도차익을 결정한 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

청구인은 쟁점부동산을 50,000,000원에 취득하여 62,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서를 제시하고 있으나 양도당시(89.3월) 시세는 평당 250,000원 수준이었음이 처분청 현지조사 결과에 의해서 확인되고 있는 반면에 청구인이 주장하는 양도가액은 평당 140,000원에 불과하고 양도당시 기준시가는 취득당시에 비해 605% 상승한 반면, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 취득가액에 비해 125%의 가액에 불과하고 있으며, 달리 청구 주장을 입증할만한 대금결제에 관한 금융자료등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 양도차익을 청구인이 제시하는 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는지 여부를 가리는 데 다툼이 있다.

5. 심리 및 판단

이 건 처분청은 청구인이 자산양도차익 예정신고기한내에 신고를 하지 아니하였으므로 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하였고 청구인은 청구인이 자산양도차익 예정신고기한내에는 신고하지 못하였으나 확정신고기한내에 실지거래가액에 대한 증빙서류를 첨부하여 신고한 바 있으므로 그 실지거래가액에 의하여 이 건 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

소득세법 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호 및 동 법 시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정) 제4항 제3호의 규정을 종합해 보면, 자산양도차익을 계산함에 있어서 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의함이 원칙이고 다만, 양도자가 예정 또는 확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있어 이 건의 경우 청구인이 자산양도차익 확정신고기한까지 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 있다면 그 실지거래가액에 의하여 이건 양도차익을 계산할 수 있다 할 것이다.

살피건대, 청구인에 제시한 취득당시의 계약서 및 거래상대방의 확인서에 의한 취득가액(85.9.26 계약당시 매매가액) 50,000,000원은 그 당시 기준시가(15,042,600원) 대비 332.38%에 상당하는 가액임에도 청구인이 주장하는 실지양도가액(89.3.24 계약당시 매매가액) 62,600,000원은 그 당시 기준시가(91,041,660원)의 68.75%에 불과하는 가액이므로 처분청이 쟁점부동산이 소재하고 있는 지역에 답사하여 실지조사한 바에 의하면 동 부동산은 용인에 있는 OO연구소와 OO신학교 사이의 도로변에 위치하고 있고 양도당시(89년 3월경) 토지시가는 평당 250,000원 수준임을 인근부동산 중개인인 청구외 OOO(같은 OO리 OOOOO OO부동산 대표)의 확인서에 의해서 확인할 수 있으나 청구인이 주장하는 토지양도가액은 평당 140,000원에 불과한 바, 특별한 사정이 없는 한 쟁점부동산의 실지양도가액이 기준시가보다도 현저하게 적다는 것은 납득하기 어렵다는 점, 청구인이 제시한 양도당시 계약서는 사법서사(청구외 OOO)가 쟁점부동산의 토지와 건물에 대하여 각각 별지로 89.3.24(계약일) 작성하여 89.4.1 용인군수에게 검인받은 것으로 이것이 거래당시 작성한 실지계약서와 부합하는 것인지 여부가 불분명하며, 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류의 제시가 없는 점들을 종합하여 볼 때, 이 건 양도자가 제출한 증빙서류에 의거 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하지 아니한다 할 것이다.

따라서 처분청이 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 이 건 양도차익을 결정하여 과세한 처분은 정당하고 이를 달리하는 청구주장은 이유없다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.