가. 청구인은 2004.4.7. 인천광역시 OOO OOO OOOOOO 대 258㎡, 주택 109.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2006.8.11. 주택을 멸실하고 2007.4.16. OOO에게 2억3천만원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산 취득가액을 검인계약서에 기재된 1억3천만원으로 하여 2010.8.9. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 24,780,640원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.8. 이의신청을 거쳐 2010.11.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

인천광역시 OOO OOO OOOOOOO OOOO주택 재건축사업을 시행하던 OOOO건설 주식회사가 같은 곳 102-9 대 380㎡, 주택 157.5㎡(이하 “비교부동산”이라 한다)를 취득하면서, 쟁점부동산을 청구인이 함께 취득하면 책임지고 분양하여 수익을 보장한다고 하기에 청구인은 OOO에게 가등기를 설정하여 주고 1억3천만원을 차용하고 나머지는 시공사에서 지원하여 2억2천만원에 취득하였으나, 조합원들간의 분쟁으로 사업이 무산되었고 이에 2억3천만원에 가등기설정권자인 OOO에게 쟁점부동산을 양도하여 실질적으로 양도차익이 발생하지 아니하였는 바,

쟁점부동산 인근의 비교부동산 매매사례가액(2004.3.4. 매매된 3억2천만원으로 쟁점부동산의 면적으로 환산한 가액은 217,263,150원이다) 및 인천광역시 OOO OOO OOOOOO 소재 토지의 감정가액(1㎡당 한국감정원 822,000원, 나라감정평가법인 810,000원)에 비추어 볼 때 검인계약서에 의한 쟁점부동산 취득가액 1억3천만원은 취득세·등록세를 적게 내기 위한 것으로 허위임이 명백하고, 청구인도 매매계약서를 분실하여 취득가액을 알 수 없으므로 쟁점부동산 취득가액은 매매사례가액을 적용하거나 기준시가로 환산한 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

부동산 매매계약 당사자가 작성한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 인정되고 검인계약서가 허위임이 명백함을 객관적으로 입증하지 못하고 있으므로 쟁점부동산 취득가액을 검인계약서에 의하여 1억3천만원으로 본 처분은 정당하다.

또한, 청구인이 매매사례로 제시한 비교부동산은 쟁점부동산의 연접지역도 아니고 그 면적도 상이하며 토지의 공시지가도 서로 달라(1㎡당 쟁점부동산 437,000원, 비교부동산 469,000원) 유사매매사례 가액으로 볼 수 없으며, 감정평가액의 경우도 그 평가기준일(2004.8.12.)이 쟁점부동산 취득일(2004.4.7.) 전후 3개월을 초과하므로 청구주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 취득가액을 검인계약서에 의한 130백만원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────

또는 동항 제2호의 감정가액양도당시의 기준시가(제164조

제8항의규정에 해당하는 경우에는

동항의규정에의한 양도당시의

기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본에 의하면, 청구인이 2004.4.7. 쟁점부동산 소유권을 취득하고 같은 날 OOO에게 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 설정하여 주었다가, 2007.4.16. OOO에게 2억3천만원에 양도한 사실이 나타난다.

(2) 처분청이 인천광역시 OOOO장으로부터 확보한 쟁점부동산 검인계약서에는, 거래일자 2004.4.7., 매도인 OOO, 매수인 청구인, 매매대금 1억3천만원으로 되어 있음이 확인된다.

(3) 청구인이 제시한 비교부동산 매매사례와 관련한 현황을 요약하면다음 <표>와 같다.

OOOOOOOOO OOOO OOOO

(4) 청구인 제시 감정평가액은 인천광역시 OOO청에서 공공용지로 취득하면서 인천광역시 OOO OOO OOOOOO 소재 토지를 감정평가한 것으로서, 평가기준일은 2004.8.12.이고(쟁점부동산 취득일 2004.4.7.이다), 1㎡당 감정가액은 한국감정원의 경우 822,000원, 나라감정평가법인의 경우 810,000원으로 나타난다.

(5) 살피건대, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것(조심 2010서792, 2010.6.1. 외 다수 같은 뜻)인 바,

청구인은 쟁점부동산 취득관련 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 주장하나, 실제 계약서나 대금 지급관련 금융증빙 등 그 기재가액을 부인할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하므로 검인계약서에 기재된 매매가액을 쟁점부동산 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분에 잘못이 있다고 보기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.